등기·명의신탁

남이 내 땅을 팔고 등기부취득시효까지 됐다면 매매대금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

권한 없이 내 땅을 등기해 판 사람에게 그 매매대금을 부당이득으로 돌려 달라고 할 수는 없다는 것이 대법원 판단입니다. 산 사람의 등기부취득시효로 땅을 잃었어도 같습니다. 대법원 2019다272275 판결과 손해배상 등 다른 길, 시효를 정리했습니다.

아니요, 권한 없이 내 땅을 자기 이름으로 등기해 판 사람에게 그 매매대금을 부당이득으로 돌려 달라고 할 수는 없습니다. 산 사람의 등기부취득시효가 완성되어 땅을 잃은 경우에도 대법원 결론은 같았습니다. 다만 이것으로 모든 길이 막힌 것은 아니고, 청구 근거를 손해배상으로 바꾸어 따져 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 할아버지가 일제강점기에 사정받은 산을 찾다가 2024. 6. 등기부를 떼어 보았습니다. 지적공부가 멸실된 뒤 소유자 없이 복구된 그 땅에 1980년대 국가 명의 보존등기가 되었고, 국가는 1990년대에 B씨에게 팔아 이전등기까지 마쳐 주었습니다. A씨는 국가와 B씨를 상대로 등기 말소 소송을 냈지만, B씨는 등기부취득시효가 완성되었다는 이유로 이겼습니다. 판결은 2025. 11. 확정되었습니다. A씨는 2026. 2. 상담에서 국가가 B씨에게서 받은 매매대금이라도 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무권리자가 판 땅의 매매대금은 왜 부당이득이 아닌가요?

권한 없이 남의 땅에 보존등기를 하고 제3자에게 판 경우, 그 보존등기와 이전등기는 실체관계에 부합하는 등 특별한 사정이 없으면 모두 무효입니다. 원래 주인은 등기와 상관없이 여전히 소유자로 남습니다. 무효인 등기를 믿고 산 사람이 있더라도, 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않으므로 그것만으로 소유권이 넘어가지 않습니다.

그러니 무권리자와 제3자의 매매계약은 원래 주인에게 아무 효력이 없습니다. 무권리자가 받은 매매대금은 그 매매계약에 따른 대가일 뿐, 원래 주인의 재산으로 얻은 이익이 아니라는 것이 대법원 판단입니다. 부당이득은 남의 재산으로 이익을 얻고 그 때문에 상대에게 손해를 주었어야 성립하는데, 매매대금과 원래 주인의 손해 사이에 이 연결이 없다는 것입니다.

그래서 땅을 아직 잃지 않은 단계라면 매매대금을 쫓을 것이 아니라 등기 말소와 소유권 회복을 구하는 것이 원칙입니다. 국가 명의로 보존등기된 조상 땅 사안은 「할아버지 이름이 남은 도로 땅에 국가가 보존등기했으면 되찾을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 등기부취득시효로 땅을 잃은 경우를 어떻게 판단했나요?

대법원은 등기부취득시효로 원래 주인이 소유권을 잃었더라도 무권리자가 받은 매매대금은 부당이득이 아니라고 보아, 반환을 명한 원심을 파기했습니다. 사안에서 국가는 사정 토지에 1986. 12. 보존등기를 하고 1997. 12. 5,499만 원에 팔았습니다. 사정받은 사람의 상속인들은 말소 소송을 냈지만, 산 사람에 대한 청구는 등기부취득시효를 이유로 기각되어 확정되었습니다.

원심은 이로써 국가가 매매대금 상당의 이익을 얻고 상속인들은 소유권을 잃었다며 반환을 명했습니다. 대법원은 시효로 원래 주인이 소유권을 잃는 것은 “민법 제245조 제2항에 따른 물권변동의 효과일 뿐 무권리자와 제3자가 체결한 매매계약의 효력과는 직접 관계가 없으므로” 매매대금으로 손해를 가한 것이 아니라고 했습니다.

즉 땅을 잃게 만든 원인은 산 사람의 10년 점유라는 법률 효과이지, 국가가 받은 돈이 아니라는 것입니다. 이 사건에서는 국가배상 청구가 제1심에서 이미 기각된 뒤 항소심에서 부당이득 청구를 추가했는데, 대법원은 그 추가 청구를 받아들이지 않은 셈입니다.

매매대금이 아니라면 무엇을 청구할 수 있나요?

무권리자의 고의나 과실로 소유권을 잃었다면 불법행위 손해배상을, 국가가 공무원의 직무상 잘못으로 등기했다면 국가배상을 검토합니다. 이때 배상 범위는 매매대금이 아니라 잃은 땅의 가치를 기준으로 다툽니다.

다만 손해배상은 무권리자에게 고의나 과실이 있었다는 점을 원래 주인이 증명해야 합니다. 국가가 무주부동산 절차나 복구 대장을 근거로 등기했다면, 그 절차에서 무엇을 소홀히 했는지가 쟁점이 됩니다. 등기 당시 원래 주인을 알 수 있는 자료가 있었는데도 확인하지 않았다면 과실을 다툴 여지가 커집니다. 반대로 대장이 모두 멸실되어 소유자를 알 길이 없었다면 과실 인정이 어려울 수 있습니다.

시효도 중요합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 청구할 수 없습니다. 국가배상 청구에도 이 민법 규정이 적용됩니다. 어느 시점을 손해가 생긴 때로 볼지는 사안마다 다툼이 있으므로 말소 소송의 결과를 알게 된 즉시 검토하는 것이 안전합니다.

무권리자 매도 토지 대응 순서

• 등기 이력 확인 - 보존등기 경위, 이전등기 날짜, 현재 등기 명의인을 확인합니다.
• 소유권 근거 확보 - 토지조사부, 구 대장, 제적등본으로 사정명의인과 상속 관계를 증명합니다.
• 말소 청구 우선 - 시효가 완성되기 전이면 등기 말소와 소유권 회복을 먼저 구합니다.
• 시효 완성 여부 점검 - 매수인이 선의·무과실로 10년 점유했는지 다툴 자료를 모읍니다.
• 손해배상 검토 - 땅을 잃었다면 매매대금 반환 대신 손해배상이나 국가배상의 요건과 시효를 따지고, 잃은 땅의 가치를 감정으로 정할 준비를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무권리자가 등기할 때 고의나 과실이 있었는지와 손해를 안 시점이 언제인지에 따라 손해배상을 받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 조상 땅 찾기, 등기 말소, 국가배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부취득시효는 어떤 요건이 갖춰져야 완성되나요?
  소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유해야 합니다. 등기 기간과 점유 기간이 모두 필요합니다.
• 시효가 완성되기 전이라면 산 사람의 등기도 말소할 수 있나요?
  네, 무권리자의 보존등기와 그에 터 잡은 이전등기는 원칙적으로 모두 무효이므로 말소를 구할 수 있습니다. 실체관계에 부합하는 특별한 사정이 있으면 예외입니다.
• 무권리자에게 땅값만큼 손해배상을 받을 수 있나요?
  무권리자의 고의나 과실로 소유권을 잃었다는 점이 증명되면 손해배상을 구할 수 있습니다. 배상액은 매매대금이 아니라 잃은 땅의 가치를 기준으로 다툽니다.
• 국가가 조상 땅을 등기했다면 국가배상을 청구할 수 있나요?
  공무원이 직무를 집행하면서 고의나 과실로 법령을 어겨 손해를 입혔다면 국가배상 대상이 됩니다. 등기 경위에서 공무원의 잘못을 증명하는 것이 관건입니다.
• 말소 소송에서 졌는데 같은 땅으로 다시 소송할 수 있나요?
  같은 청구를 다시 하는 것은 확정판결의 효력에 막힙니다. 다만 손해배상처럼 청구 내용이 다른 소송은 별도로 낼 수 있으니 판결 이유를 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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