공유·경계

조상 땅이 수십 년 저수지 둑으로 쓰였는데 국가가 시효취득을 주장하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

국가나 공공기관이 취득 서류를 내지 못해도 적법하게 취득했을 가능성을 배제할 수 없으면 자주점유로 추정되어 시효취득이 인정될 수 있습니다. 대법원 2020다290767 판결로 판단 요소와 땅 주인이 다툴 지점, 사용료 청구 전 준비를 정리했습니다.

국가나 공공기관이 취득 서류를 내지 못하더라도, 적법하게 취득했을 가능성을 배제할 수 없으면 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다. 대법원은 이런 경우 무단점유로 보아 시효취득을 부정해서는 안 된다고 했습니다. 그래서 20년 넘게 공공시설로 쓰인 땅은 등기가 조상 명의로 남아 있어도 사용료 청구가 막힐 수 있습니다. 서류가 없다는 사정 하나만으로 소송 결과를 낙관할 일은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025. 8. 조상 땅을 찾아보다가 할아버지 명의로 남아 있는 임야 한 필지가 1940년대부터 마을 저수지 둑으로 쓰이고 있다는 사실을 알았습니다. 등기부와 토지대장에는 여전히 할아버지가 소유자로 적혀 있고, 관리기관은 취득 서류를 찾지 못했다고 답했습니다. E씨는 지난 10년분 사용료 약 2,600만 원을 청구하려 했으나, 관리기관은 오래전에 시효취득했다고 맞섰습니다. 2026. 3. E씨는 관리기관이 서류도 없이 시효취득을 주장할 수 있는지, 소송에서 무엇을 다투어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 서류 없는 국가 점유를 어떻게 판단했나요?

자주점유 추정이 깨지지 않는다고 보았습니다. 사안의 토지는 1932년부터 원고 조부 명의로 등기되어 있었고, 조선농지개발영단이 1940년대에 설치한 저수지의 둑 부지로 쓰여 왔습니다. 원고가 저수지를 관리하는 한국농어촌공사에 부당이득반환을 청구하자 공사는 취득시효를 주장했고, 원심은 자주점유 추정이 번복되었다며 이를 배척했습니다.

대법원은 “국가 등이 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는, 국가 등의 자주점유의 추정을 부정하여 무단점유로 인정할 것이 아니다.”라는 법리를 확인했습니다. 저수지 면적과 둑 규모가 설치 이후 거의 바뀌지 않았고, 상속인들이 소 제기 전까지 이의나 보상 요구를 한 자료가 없으며, 함께 분할된 둑 밖 토지는 여러 차례 거래된 뒤 시가 협의취득했다는 점을 들어 원심을 파기환송했습니다.

국가가 취득 서류를 못 내는데도 왜 추정이 유지되나요?

자주점유의 근거를 증명할 책임이 점유자에게 있지 않기 때문입니다. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되고, 이 추정은 지적공부를 관리하는 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 똑같이 적용됩니다.

대법원은 점유자가 매매나 증여 같은 권원을 주장했다가 인정되지 않더라도 “그 주장의 점유권원이 인정되지 않는다는 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나” 타주점유가 되는 것은 아니라고 보아 왔습니다. 오래된 공공사업은 전쟁과 행정 개편으로 서류가 사라진 경우가 많다는 점도 고려됩니다. 자주점유 추정이 깨지는 일반적인 경우는 「점유취득시효에서 자주점유 추정이 깨지는 경우는 어떤 때인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

땅 주인은 무엇으로 시효취득을 다툴 수 있나요?

국가 등이 적법한 취득절차 없이 남의 땅인 줄 알면서 점유를 시작했다는 사정을 구체적으로 증명해야 합니다. 대법원이 본 요소는 점유의 경위와 용도, 소유자로 등재된 사람이 권리를 행사하려고 노력했는지, 같은 필지에서 분할된 다른 토지가 어떻게 이용·처분되었는지입니다.

그래서 땅 주인 쪽에서는 공사 당시 보상 없이 편입했다는 기록, 관리기관이 사용료를 내거나 매수를 제안한 기록, 조상이 보상을 요구한 민원 기록이 중요합니다. 반대로 분할된 다른 땅만 따로 매수된 사정은 이 땅은 이미 취득했기 때문이라는 해석으로 쓰일 수 있습니다. 공공시설 부지 편입 시점부터 20년이 지났는지도 함께 계산해야 합니다.

시효취득이 인정되면 땅은 바로 국가 소유가 되나요?

바로 넘어가지는 않습니다. 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득하는 제도입니다. 시효가 완성되어도 등기를 마치기 전까지 등기부상 소유자는 그대로이고, 점유자는 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖게 됩니다.

그래서 이 판결 사안처럼 관리기관이 사용료 청구에 맞서는 항변으로 취득시효를 내세우는 경우가 많습니다. 땅 주인 입장에서는 시효 완성 여부를 다투는 것과 함께, 매수 협의로 정리할 실익이 있는지도 따져 보아야 합니다.

공공시설 부지 사용료 청구 대응 순서

• 편입 시점 확인 - 항공사진과 공사 기록으로 공공시설 설치 시점을 정리합니다.
• 권리관계 정리 - 등기부, 토지대장, 분할 연혁과 상속 관계를 확인합니다.
• 보상 기록 조회 - 관리기관과 지자체에 편입 보상이나 매수 기록 정보공개를 청구합니다.
• 권리 행사 이력 확보 - 조상이나 가족이 이의를 제기한 문서를 찾습니다.
• 청구 방식 결정 - 시효 항변 가능성을 따져 사용료 청구, 매수 협의, 소송 중 무엇으로 갈지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공시설이 설치된 경위와 시점, 소유자 쪽의 권리 행사 기록, 분할된 토지의 처리 내역에 따라 시효취득 인정 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공시설 부지로 쓰인 토지의 부당이득반환 청구와 취득시효 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국가도 남의 땅을 시효취득할 수 있나요?
  네, 국가나 지방자치단체도 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다. 자주점유 추정도 사인과 같이 적용됩니다.
• 국가가 무단으로 점유했다면 시효취득이 안 되나요?
  취득절차 없이 남의 땅인 줄 알면서 점유를 시작했다는 사정이 증명되면 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다. 다만 이 판결처럼 적법 취득 가능성을 배제할 수 없으면 무단점유로 보지 않습니다.
• 등기가 조상 명의로 남아 있으면 유리하지 않나요?
  그것만으로는 부족합니다. 이 판결 사안도 1932년부터 조부 명의 등기가 유지되었지만, 공공시설 이용 경위와 권리 행사 부재 등을 종합해 자주점유 추정을 유지했습니다.
• 사용료를 몇 년치까지 청구할 수 있나요?
  상대방이 누구인지에 따라 소멸시효 기간이 달라질 수 있습니다. 국가·지방자치단체인지 공공기관인지 확인하고, 시효취득 항변이 받아들여지면 사용료 청구 자체가 어려워진다는 점도 함께 고려해야 합니다.
• 관리기관이 서류를 찾지 못했다는 회신이 도움이 되나요?
  그 회신만으로는 자주점유 추정이 깨지지 않습니다. 보상 없이 편입했다는 기록이나 관리기관이 사용료·매수를 제안한 기록처럼 무단점유를 보여 주는 자료가 함께 있어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 점유취득시효에서 자주점유 추정이 깨지는 경우는 어떤 때인가요?
• 점유취득시효 소송에서 자주점유는 누가 증명해야 하나요?
• 제방 부지로 쓰인 조상 땅을 도가 시효취득했다면 하천편입 보상도 못 받나요?
• 국가가 내 땅을 15년간 도로로 썼는데, 5년 시효 규정은 위헌 아닌가요?
• 소유자가 행방불명이라 국가 앞으로 등기된 땅, 시효로 국가 것이 되나요?

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