분양·청약

분양받은 1층 상가 천장으로 오수배관을 옮겨 놓았다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

분양사업자가 동의나 고지 없이 상가 가치를 크게 떨어뜨리는 변경시공을 했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 서울고등법원 2020나2030949 판결로 설계변경 동의 조항의 한계, 분양대금 10% 배상의 근거, 사업자의 동의·통보 의무를 정리했습니다.

네, 분양사업자가 동의나 고지 없이 상가 가치를 상당히 떨어뜨리는 변경시공을 했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법원은 이를 분양계약의 불완전한 이행이거나 신의칙상 고지의무 위반으로 보고 분양대금의 10%를 배상하게 했습니다. 계약서에 설계변경에 이의하지 않는다는 조항이 있다고 바로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 생활형숙박시설 1층 상가를 분양대금 8억 원에 분양받았습니다. 2025. 11. 카페 인테리어를 하려고 천장 마감재를 뜯어 보니, 건물 전체의 오수배관이 천장 한가운데를 가로질러 외벽으로 내려가고 있었습니다. 분양 당시 도면에는 배관이 지하 주차장 천장으로 지나가게 되어 있었고, 공사 중 변경 통지는 받은 적이 없습니다. 노출 천장 공사는 포기해야 했고 물 내려가는 소리도 들립니다. A씨는 계약서에 경미한 설계변경에는 동의한 것으로 본다는 조항이 있는데 배상을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

설계변경에 동의한다는 계약서 조항이 있어도 배상을 청구할 수 있나요?

상가의 재산적 가치나 이용 가능성에 상당한 피해를 주는 변경이라면 청구할 수 있습니다. 분양계약서나 유의사항에 경미한 설계변경이나 현장 여건에 따른 변경에 이의할 수 없다는 문구가 있어도, 법원은 그 의미를 공법상 경미한 변경이나 교환가치·사용가치에 실질적 변화가 없는 정도의 변경에 동의한 것으로 한정했습니다.

모집공고에 천장 내부가 설비 경로로 쓰일 수 있다거나 배관 위치가 바뀔 수 있다는 안내가 있었던 사안에서도 결론은 같았습니다. 수분양자가 큰 피해를 주는 변경에까지 동의할 의사가 있었다고 볼 수 없다는 이유입니다.

법원은 어떻게 판단했나요?

호텔 1층 음식점 용도 상가를 분양받은 원고의 사건입니다. 분양 당시 도면에는 통합 오배수배관이 지하 1층 주차장 천장으로 지나가게 되어 있었는데, 공사 중 배관이 우수관과 높이가 겹치자 분양사업자는 배관을 1층 상가들 천장으로 옮겼습니다. 원고 상가에서는 배관이 폭 4m 천장 중앙의 약 1m를 세로로 차지하고 외벽을 따라 내려갔습니다.

서울고등법원은 분양사업자가 “甲의 동의나 甲에 대한 고지 없이 변경시공을 하여 상가를 인도한 것은 분양계약에 따른 채무를 불완전하게 이행한 것이거나 甲에 대한 신의칙상 고지의무를 위반한 것”이라고 보았습니다. 1층 상가는 접근성과 가시성 때문에 분양가가 높은데 이런 배관이 생길 줄 알았다면 그 가격으로 계약하지 않았을 것이라는 점, 노출형 인테리어 제약과 경미하다고 볼 수 없는 배수 소음을 들었습니다. 외벽을 따라 내려간 배관이 시야와 미관을 해치고, 배관이 유리를 지나는 부분의 마감도 표준시방서 기준에 맞지 않는다는 점도 함께 고려했습니다. 이 판결은 상고 없이 확정되었습니다.

배상액은 어떻게 정해졌나요?

법원은 분양대금 약 10억 2,780만 원의 10%인 약 1억 278만 원을 재산상 손해로 정했습니다. 원고는 20%를 청구했지만, 상가 위치와 면적은 그대로이고 천장 공간 활용이 제한된 손해는 금액으로 따지기 어려워 법원이 여러 사정을 종합해 상당한 금액을 정한 것입니다.

정신적 손해는 인정되지 않았습니다. 계약상 채무불이행으로 생긴 정신적 고통은 재산상 손해가 배상되면 회복된다고 보는 것이 원칙이고, 특별한 사정이 드러나지 않았다는 이유입니다. 계약을 해제하고 분양대금을 돌려 달라는 주위적 청구도 받아들여지지 않았습니다.

분양사업자는 설계를 바꿀 때 무엇을 해야 하나요?

사용승인 전에 면적·층수 증감이나 용도 변경처럼 분양받은 사람의 이해관계에 중대한 영향을 주는 설계변경을 하려면 분양받은 사람 5분의 4 이상의 동의를 받아야 합니다. 동의한 사람의 전용면적 합계도 전체 분양 전용면적의 3분의 2 이상이어야 합니다. 그 밖에 정해진 설계변경은 미리 분양받은 사람 전원에게 알려야 합니다.

법에서 정한 동의·통보 대상이 아닌 변경이라도, 특정 호실에 큰 불이익을 주는 시공이라면 그 수분양자에게 알려야 할 신의칙상 의무가 문제 됩니다. 비슷한 쟁점은 「분양 평면도에 없던 환풍구가 상가 앞에 생겼는데 철거나 배상을 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

상가 변경시공 배상 대응 순서

• 도면 확보 - 분양 당시 설계도면, 모집공고, 유의사항, 설계변경 동의서를 모읍니다.
• 현황 기록 - 천장·외벽 배관 위치와 크기, 소음을 사진·영상과 측정 자료로 남깁니다.
• 고지 여부 확인 - 변경 통지나 동의 요청을 받은 적이 있는지 우편·문자·전자우편 기록을 확인하고, 다른 호실 수분양자들의 사정도 알아봅니다.
• 손해 자료 정리 - 인테리어 추가 비용, 임대 조건 하락, 감정 의견을 준비합니다.
• 청구 방식 결정 - 해제와 원상회복, 손해배상 중 무엇을 주위적·예비적 청구로 할지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변경 내용이 상가 이용에 주는 제약의 정도와 사전 고지가 있었는지에 따라 배상 여부와 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가·오피스텔 분양 분쟁에서 수분양자의 손해배상과 계약 해제 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변경시공을 이유로 분양계약을 해제할 수는 없나요?
  해제는 계약 목적을 달성할 수 없을 정도인지가 쟁점이라 문턱이 높습니다. 판결 사안에서도 해제와 원상회복 청구는 받아들여지지 않았고, 손해배상만 인정되었습니다. 해제를 주위적으로, 배상을 예비적으로 함께 청구하는 방식을 검토합니다.
• 배관이 천장 마감재 안에 있어 안 보이는데도 손해인가요?
  손해가 될 수 있습니다. 판결 사안도 배관이 텍스 마감 안쪽에 있었지만, 노출형 인테리어를 할 수 없고 비노출형에도 제약이 생긴 점, 경미하지 않은 배수 소음을 들어 가치 하락을 인정했습니다.
• 같은 층 다른 상가도 배관이 지나가면 모두 같은 금액을 받나요?
  호실마다 다릅니다. 판결 사안에서도 원고 상가는 천장 중앙을 세로로 관통했지만 다른 호실은 출입문 쪽 끝을 일부 지나는 정도였습니다. 배관 위치와 크기, 이용 제약의 정도에 따라 판단이 달라집니다.
• 분양사업자는 어떤 설계변경에 수분양자 동의를 받아야 하나요?
  사용승인 전 면적·층수 증감이나 용도 변경 등 대통령령으로 정한 중대한 설계변경은 분양받은 사람 5분의 4 이상의 동의와 전용면적 3분의 2 이상 요건을 갖추어야 합니다. 그 밖에 정한 변경은 미리 전원에게 알려야 합니다.
• 변경시공으로 정신적 고통을 받았다는 위자료도 받을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 계약상 채무불이행으로 생긴 정신적 고통은 재산상 손해가 배상되면 회복된다고 보기 때문입니다. 재산상 배상으로 회복되지 않는 고통이 있고 상대방이 이를 알 수 있었다는 특별한 사정이 있어야 합니다.

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