분양·청약
분양 평면도에 없던 환풍구가 상가 앞에 생겼는데 철거나 배상을 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
철거 청구는 특약이 없으면 어렵고, 평면도와 다르게 시공한 채무불이행을 이유로 금전 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법은 다른 의사표시가 없으면 손해를 금전으로 배상하도록 정하고, 분양 때 받은 평면도는 계약 내용의 일부로 볼 수 있습니다. 지금은 분양 당시 평면도와 현재 시설물 위치를 같은 각도로 찍어 비교 자료를 만드십시오.
분양회사에 이의를 제기하기 전에 계약 때 받은 평면도·배치도 원본과 현장 사진을 나란히 정리해 두십시오. 평면도가 계약 내용이 되었는지가 배상 책임의 출발점입니다.
분양회사에 시설물을 직접 철거하라고 소송을 먼저 낼 필요는 없습니다. 철거 약정이 없으면 법원은 금전 배상만 인정하는 것이 원칙이므로, 처음부터 손해액 산정에 집중하는 편이 현실적입니다.
이런 상담이 많습니다
E씨는 2024년 5월 주상복합건물 1층 상가를 11억원에 분양받았습니다. 분양 때 받은 1층 평면도에는 점포 앞이 개방된 보행 공간으로 그려져 있었는데, 2026년 입주해 보니 점포 전면에 대형 환풍구와 화단, 준공 기념비가 설치되어 간판과 출입구가 가려져 있었습니다. E씨는 분양회사에 시설물 철거를 요구했지만 분양회사는 설계 변경은 불가피했다며 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
분양 평면도와 다르게 시공하면 분양회사 책임인가요?
평면도가 계약 내용이 되었다면 채무불이행 책임이 있습니다. 완공 전 상가 분양에서는 수분양자가 실제 현황을 볼 수 없어 분양회사가 제시한 평면도를 기준으로 계약할 수밖에 없고, 점포 주위의 기둥이나 시설물은 계약 여부에 큰 영향을 주는 요소입니다. 이런 사정이 있으면 평면도는 계약 내용의 일부가 되고, 분양회사는 그대로 시공할 의무를 집니다.
다만 부대시설의 위치를 조금 옮긴 정도로 거래계에서 흔히 용인되는 경미한 변경이라면 채무불이행으로 보지 않을 수 있습니다. 시설물의 크기, 점포 전면을 가리는 정도, 영업에 주는 영향을 구체적으로 보여 주어야 합니다.
평면도와 다른 시설물을 철거해 달라고 할 수 있나요?
특약이 없으면 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 다른 의사표시가 없으면 손해는 금전으로 배상한다고 정하므로, 계약위반의 결과로 시설물을 철거하기로 약정한 사정이 없으면 철거 청구는 받아들여지기 어렵습니다. 환풍구처럼 건물 설비와 연결된 시설은 철거 자체가 다른 구분소유자에게 영향을 주기도 합니다.
시설물 때문에 점포를 상가로 쓸 수 없을 정도라면 계약 목적을 달성할 수 없다는 이유로 해제를 검토할 수 있습니다. 이 경우 분양대금 반환이 문제되므로 해제와 배상 중 어느 쪽이 유리한지 따져 봐야 합니다.
손해배상액은 어떻게 계산하나요?
보통 평면도대로 시공된 점포와 현재 점포의 가치 차이를 기준으로 계산합니다. 감정인이 시설물이 없는 상태의 분양가 또는 시가와 현재 상태의 가치를 비교하고, 그 차액을 손해로 봅니다. 가려진 간판 때문에 줄어든 임대료 수준도 가치 평가에 반영됩니다.
분양회사가 입주 뒤에도 보수나 이전을 거부했다면 해제를 하지 않더라도 배상 청구는 그대로 할 수 있습니다. 해제를 하더라도 손해배상 청구에는 영향이 없습니다.
분양 평면도 시설물 분쟁 대응 순서
- 평면도 원본 확보 - 계약 때 받은 평면도·배치도·분양 안내서를 원본으로 보관합니다. 계약 내용을 증명하는 핵심 자료입니다.
- 현장 대조 사진 - 평면도와 같은 방향에서 시설물 위치를 찍고 치수를 잽니다. 변경의 정도를 보여 줍니다.
- 영업 영향 기록 - 간판·출입구가 가려진 모습과 임차 문의 감소 등을 기록합니다. 경미한 변경이 아니라는 근거가 됩니다.
- 이의 제기 통지 - 분양회사에 시정 또는 배상을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 분양회사의 거부 의사가 확정됩니다.
- 감정과 소 제기 - 가치 하락액을 감정받아 손해배상 소송을 제기합니다. 분양회사 재산 상황에 따라 가압류를 먼저 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 「설계 변경은 이의 없이 수용한다」는 조항이 있으면 그 조항이 불공정 약관인지까지 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 분양 분쟁의 손해배상과 분양대금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
수분양자들은 흔히 「평면도와 다르니 원래대로 철거하라」고 요구하는데, 법원은 특약이 없으면 금전 배상만 인정합니다. 반대로 분양회사는 「평면도는 참고용」이라고 주장하지만, 완공 전 분양에서는 평면도가 계약 내용으로 인정되는 경우가 많습니다.
다툼은 평면도 원본과 입주 시점의 현장 기록으로 결정됩니다. 분양 당시 받은 평면도가 여러 판본이면 계약일에 받은 판본이 무엇인지 확인해야 하고, 입주 직후 찍은 사진이 있어야 시설물이 처음부터 설치되었다는 점이 드러납니다. 분양회사에 이의를 제기한 날짜도 내용증명으로 남겨 둡니다.
손해배상 소송에서는 감정평가 결과가 판결 금액을 좌우합니다. 평면도대로 시공된 점포를 기준으로 한 가치 비교 자료, 임차 문의 감소 기록이 있으면 감정인이 영업상 불이익을 반영하기 쉽습니다. 판결 뒤 분양회사가 지급하지 않으면 남은 미분양 호실이나 예금에 강제집행을 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 분양의 설계 변경과 하자로 인한 손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 평면도 원본과 현장 기록을 대조해 계약 편입 여부와 가치 하락액을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 형사 공판 변론
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
분양계약서·분양 평면도 원본·현장 사진·분양회사와 주고받은 문서를 준비해 주시면, 평면도의 계약 편입 여부·경미한 변경 해당 여부·손해배상액 산정 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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