분양·청약

택지 분양권을 전매제한 기간에 샀다면 등기 후 지은 건물도 내줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

전매제한 기간에 맺은 택지 분양권 매매는 무효이고, 시행자가 공급계약을 취소하면 그 뒤 등기와 건물도 지키기 어렵습니다. 날짜를 고쳐 다시 쓴 계약도 무효로 본 대법원 2024다296329 판결로 기준과 대응을 정리했습니다.

네, 전매제한 기간에 맺은 분양권 매매는 무효이고, 시행자가 공급계약을 취소하면 그 뒤 등기와 건물도 지키기 어렵습니다. 대법원은 계약을 해제하고 날짜만 바꿔 다시 쓴 뒤 시행자 동의를 받았어도 취소권이 사라지지 않는다고 보았습니다. 시행자 직원의 안내를 따랐다는 사정만으로 결론이 바뀐다고 기대하기는 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 신도시 단독주택 용지 분양권을 공급가격 그대로 샀습니다. 최초 수분양자의 공급계약은 2023. 1.에 맺어져 2년이 지나지 않았는데, 중개사는 잔금일만 2년 뒤로 잡으면 된다고 했습니다. 시행자 창구에서 계약일을 바꿔 다시 접수하라는 말을 듣고 계약서를 새로 쓴 뒤 명의변경 동의를 받았고, 잔금을 내 등기를 마치고 집을 지었습니다. 2026. 8. 시행자로부터 공급계약 취소와 건물 철거, 토지 인도 통보를 받은 A씨는 지은 집까지 내줘야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

왜 전매제한 기간의 분양권 매매가 무효가 되나요?

택지개발촉진법은 택지를 공급받은 사람이 소유권이전등기 전에 그대로 전매하는 것을 금지하고, 명의변경이나 매매처럼 권리 변동을 수반하는 행위를 모두 전매로 봅니다. 2021. 1. 5. 개정법은 이를 어긴 전매를 무효로 하고, 시행자가 이미 맺은 공급계약을 취소하도록 정했습니다. 이 조항은 개정법 시행 뒤 전매한 경우부터 적용됩니다.

예외는 시행령이 정한 경우에 시행자 동의를 받은 때뿐입니다. 단독주택 건설용지는 잔금 납부일(공급계약일부터 2년을 넘으면 2년) 이후에 공급가격 이하로 넘길 때 예외가 됩니다. 대법원은 매매계약을 공급계약일부터 2년 안에 맺었다면 잔금 지급일을 그 뒤로 정해도 금지되는 전매라고 보았습니다. 계약을 맺은 날이 기준이라는 뜻입니다.

잔금 납부일 요건 말고도 세대원 전원의 근무·취학 등으로 인한 다른 시·군 이전(수도권 제외), 해외 이주, 이혼에 따른 배우자 이전, 금융기관 채무로 경매·공매가 시작된 경우 같은 예외가 있습니다. 이때도 공급가격 이하로 넘기고 시행자 동의를 받아야 합니다.

대법원은 날짜를 고쳐 다시 쓴 계약을 어떻게 판단했나요?

대법원 2025. 9. 4. 선고 2024다296329 판결 사안에서, 최초 수분양자는 2019. 4. 16. 공급계약을 맺고 2021. 2. 17. 분양권을 팔았습니다. 두 사람은 2021. 4. 28. 그 계약을 해제하고 같은 내용으로 다시 계약했으며, 시행자 동의로 명의를 바꾼 매수인이 등기를 마치고 4층 건물을 지었습니다. 1심과 원심은 시행자 직원의 안내로 계약일을 고친 점을 들어 시행자의 청구가 신의칙에 반한다고 보았습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 첫 계약이 무효이고 공급계약이 취소되면 소급해 효력을 잃으므로, 매수인 명의 등기는 특별한 사정이 없는 한 원인무효라고 했습니다. 또 첫 계약을 해제하고 다시 계약해 시행자가 동의했어도 “원고 스스로 이 사건 공급계약에 대한 취소권을 포기하거나 이를 행사하지 않겠다는 의사를 표시하였다고 볼 수 없다.”고 판단했습니다. 매수인이 전매제한 준수 확인서에 서명한 점도 귀책사유로 들었습니다. 사건은 환송되어 다시 심리됩니다.

시행자 직원이 안내했다면 신의칙으로 막을 수 없나요?

막기 어렵습니다. 대법원은 택지 전매 금지가 사적자치를 넘어 공공질서를 위한 강행규정이어서, 합법성의 원칙을 희생해서라도 신뢰를 보호할 필요가 있는지 신중하게 판단해야 한다고 했습니다. 신뢰를 주장하는 사람의 주관적 귀책사유와 그 신뢰가 법적으로 보호할 가치가 있는지를 함께 봅니다.

취소 가능성을 알면서 계약서를 다시 쓴 매수인은 보호받기 어렵습니다. 반대로 매수인에게 귀책사유가 없고 시행자가 적극적으로 신뢰를 준 사정이 구체적으로 증명되면 신의칙 주장을 따져 볼 여지는 남아 있습니다. 다만 매수인은 시행자와 별개로 매도인에게 받은 대금 반환을 다툴 여지가 있고, 시행자는 공급받은 사람에게 계약보증금을 뺀 금액과 이자를 돌려줘야 합니다. 분양권을 산 뒤 매도인이 사라진 경우는 「이주자택지 권리를 샀는데 매도인이 잠적하면 대신 공급계약을 청약할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

택지 분양권 전매 분쟁 대응 순서

• 날짜 확인 - 최초 공급계약일, 첫 매매계약일, 잔금 납부일을 계약서와 입금 내역으로 확정합니다.
• 예외 해당 여부 - 용지 종류, 공급가격 이하 여부, 시행자 동의와 시행령 예외 사유를 대조합니다.
• 통보 내용 검토 - 공급계약 취소, 원상회복, 철거 요구의 근거와 기한을 확인합니다.
• 대금 회수 준비 - 매도인과 중개인에게 받은 설명, 지급한 대금 자료를 모아 반환 청구를 준비합니다.
• 소송 대응 - 시행자의 철거·인도 청구에 대비해 귀책사유가 없다는 사정을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 매매계약을 맺은 날짜와 매수인이 전매제한 사실을 알았는지에 따라 등기와 건물을 지킬 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 택지 분양권 전매 분쟁과 공급계약 취소, 대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금을 2년 뒤에 내기로 했으면 전매제한 위반이 아닌가요?
  아닙니다. 대법원은 공급계약일부터 2년 안에 분양권 매매계약을 맺었다면 잔금 지급일을 그 뒤로 정해도 금지되는 전매라고 보았습니다. 기준은 매매계약을 맺은 날입니다.
• 시행자가 명의변경에 동의했으면 나중에 취소할 수 없지 않나요?
  동의만으로 취소권을 포기했다고 보지 않습니다. 대법원은 첫 계약을 해제하고 다시 계약해 시행자가 동의했더라도 공급계약 취소권을 행사하지 않겠다는 의사표시로 볼 수 없다고 했습니다.
• 공급계약이 취소되면 최초 수분양자는 낸 돈을 돌려받나요?
  시행자는 공급받은 사람이 낸 금액 중 계약보증금을 뺀 금액과 1년 만기 정기예금 평균이자율에 따른 이자를 지체 없이 돌려줘야 합니다. 계약보증금은 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 분양권을 산 매수인은 매도인에게 대금을 돌려받을 수 있나요?
  매매가 무효이면 매도인에게 지급한 대금의 반환을 다툴 여지가 있습니다. 매도인이 시행자에게서 돌려받는 돈과 겹치는 부분, 웃돈 지급 여부에 따라 청구 범위가 달라집니다.
• 2021년 1월 전에 맺은 전매에도 무효 조항이 적용되나요?
  무효와 공급계약 취소를 정한 제19조의2 제3항은 2021. 1. 5. 개정법 시행 뒤 전매한 경우부터 적용됩니다. 그 전 전매는 당시 법령과 계약 조건을 따로 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 이주자택지 권리를 샀는데 매도인이 잠적하면 대신 공급계약을 청약할 수 있나요?
• 이주자택지 계약체결 통보를 받았는데 계약이 이미 성립한 건가요?
• 택지분양권을 팔고도 땅을 먼저 등기해 집을 지었다면 법정지상권이 생기나요?
• 전매제한 분양권 거래를 알선한 중개사, 증서 중개 금지 위반인가요?
• 토지거래허가를 피해 전매한 무효 계약에도 양도소득세가 나오나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기