공유·경계

땅 위 남의 건물에 철거를 청구했더니 시효취득을 주장하면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

건물만 넘겨받고 땅에 대한 권리 없이 알면서 써 왔다는 점이 증명되면 자주점유 추정이 깨져 시효취득이 인정되지 않습니다. 대법원 2025다217605 판결로 땅 주인이 증명할 사정과 철거·사용료 청구, 반소 대응 순서를 정리했습니다.

막을 수 있는 경우가 있습니다. 건물만 넘겨받고 땅에 대한 권리 없이 그 사실을 알면서 써 왔다는 점이 증명되면 자주점유 추정이 깨져 시효취득이 인정되지 않습니다. 대법원은 65년 동안 대지지분 등기를 요구하지 않고 세금도 내지 않은 건물 소유자들의 시효취득을 인정한 원심을 파기했습니다. 오래 점유했다는 사실만으로 땅 주인이 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 아버지에게서 오래된 2층 상가 건물의 땅과 1층을 상속받았습니다. 2층은 등기가 따로 되어 있는 구분건물로, 1950년대부터 B씨 집안이 대대로 소유해 왔습니다. A씨가 2026. 3. 9. 2층 철거와 땅 사용료를 청구하자, B씨는 60년 넘게 써 왔으니 땅 절반을 시효취득했다며 반소를 냈습니다. B씨는 할아버지가 처음 건물을 살 때 땅도 같이 샀는데 등기만 빠졌다고 주장합니다. A씨는 이 반소를 어떻게 다투어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

밀양의 대지 112㎡ 위 2층 건물에서 1층과 2층은 각각 등기된 구분건물이었습니다. 땅과 1층은 같은 흐름으로 이전되어 원고가 2024년 상속등기를 마쳤습니다. 2층은 1959년 소외인이 건물만 소유권이전등기를 받았고, 이후 상속과 증여로 피고들에게 넘어갔습니다. 원고가 2층 철거를 구하자 피고들은 2층 전유부분 비율인 땅 1/2 지분을 시효취득했다며 반소를 냈습니다. 원심은 자주점유 추정이 깨지지 않았다며 원심 변론종결일인 2025. 8. 22. 1/2 지분의 시효가 완성되었다고 보고, 철거 청구를 기각하고 반소를 인용했습니다.

대법원은 종전 전원합의체 법리를 인용해 “점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 증명되었다면” 자주점유 추정이 깨진다고 보았습니다. 그리고 피고 측이 무단점유했다고 볼 여지가 많다며 원심을 파기하고 창원지방법원으로 돌려보냈습니다.

어떤 사정이 자주점유 추정을 깨뜨렸나요?

대법원이 든 사정은 네 가지입니다. 첫째, 1959년에는 집합건물법이 없어 대지지분을 따로 이전등기해야 했는데 건물만 등기를 받았습니다. 둘째, 국가에게서 땅도 함께 불하받았다는 주장을 뒷받침할 객관적 자료가 없었고, 귀속재산인 건물을 팔았다고 대지지분까지 팔았다고 단정하기도 어렵다고 했습니다.

셋째, 약 65년 동안 땅 주인 쪽에 대지지분 이전등기를 요구하지 않았고 재산세도 내지 않았습니다. 넷째, 땅 주인이 2000년 땅에 근저당권을 설정해 2014년까지 유지했는데도 이의를 제기한 자료가 없었습니다. 대법원은 이를 진정한 소유자라면 당연히 했을 행동을 하지 않은 것으로 보았습니다. 점유자 쪽에서 본 같은 쟁점은 「건물만 등기받고 대지지분 없이 60년 썼다면 땅을 시효취득할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지금 지은 집합건물에도 같은 문제가 생기나요?

생기기 어렵습니다. 현행 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정하지 않으면 전유부분과 분리해 처분할 수 없다고 정합니다. 그래서 지금은 호실을 사면 대지지분도 함께 넘어오는 것이 원칙입니다.

이번 사건은 이 법이 생기기 전인 1959년 거래에서 시작되었습니다. 당시에는 건물과 땅을 따로 등기해야 했고, 건물만 넘겨받은 상태가 그대로 대물림되었습니다. 오래된 구도심 상가나 연립에서 대지권 등기가 없는 호실이 있다면 같은 분쟁이 생길 수 있으니, 등기부의 대지권 표시부터 확인하십시오.

시효취득이 막히면 땅 주인은 무엇을 청구하나요?

땅 소유자는 소유권에 기해 건물 철거와 땅 인도를 구할 수 있습니다. 이 사건 원고도 본소로 2층 건물 철거 등을 청구했습니다. 함께 점유 기간의 땅 사용료 상당액을 부당이득으로 청구하는 경우가 많습니다.

다만 이번 판결은 원심을 파기해 다시 심리하라는 것이어서 철거 청구가 그대로 인용된 것은 아닙니다. 구분건물 일부만 철거하는 것이 현실적으로 가능한지, 건물 쪽에 법정지상권 같은 다른 권원이 있는지는 따로 따져야 합니다. 실무에서는 판결 뒤에 대지지분 매매나 사용료 합의로 정리되는 경우도 적지 않습니다.

시효취득 반소 대응 순서

• 등기부 연혁 확인 - 땅과 각 구분건물의 등기 원인과 날짜를 처음부터 대조합니다.
• 세금·담보 자료 확보 - 재산세를 누가 냈는지, 땅에 설정된 근저당과 이의 여부를 확인합니다.
• 상대 주장 검토 - 땅도 함께 샀다는 주장에 계약서나 불하 서류 같은 객관적 자료가 있는지 봅니다.
• 청구 범위 정리 - 철거, 인도, 사용료 중 무엇을 구할지와 협의 매도 가능성을 정합니다.
• 기한 관리 - 반소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물을 처음 취득할 때 땅에 대한 권리를 받았는지와 그 뒤 세금·담보를 둘러싼 양쪽의 행동에 따라 시효취득 인정 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 대지 소유자의 건물철거·토지인도 소송과 시효취득 반소 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유취득시효에서 자주점유는 누가 증명하나요?
  점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 시효를 다투는 땅 주인이 그 추정을 깨뜨리는 사정을 증명해야 합니다. 권원 없이 알면서 무단점유한 사실이 증명되면 추정이 깨집니다.
• 건물을 오래 소유했으면 그 땅도 점유한 것인가요?
  건물 소유자는 그 부지를 점유한다고 봅니다. 다만 점유했다는 것과 소유의 의사로 점유했다는 것은 다르며, 땅에 대한 권원 없이 알면서 썼다면 시효취득이 어렵습니다.
• 재산세를 내지 않았다는 사실이 왜 중요한가요?
  소유자라면 당연히 할 행동을 하지 않은 사정으로 평가될 수 있기 때문입니다. 대법원은 65년간 땅 세금을 내지 않고 이전등기도 요구하지 않은 점을 추정 복멸 사정으로 들었습니다.
• 땅에 근저당을 설정했던 일도 증거가 되나요?
  될 수 있습니다. 땅 주인이 담보를 설정했는데 건물 쪽이 이의하지 않았다면 남의 땅임을 받아들인 것으로 볼 사정이 됩니다. 등기부의 설정·말소 날짜를 확인합니다.
• 구분건물 한 층만 철거를 청구할 수 있나요?
  청구 자체는 가능하지만 구조상 일부 철거가 현실적인지, 다른 점유 권원이 있는지 함께 판단됩니다. 실무에서는 대지지분 매매나 사용료 합의로 정리하는 경우도 많습니다.
• 시효취득이 안 되면 그동안의 땅 사용료도 받을 수 있나요?
  권원 없이 땅을 쓴 사람은 그 사용이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 소멸시효를 고려해 청구 기간을 정하고 감정으로 금액을 산정합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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