상가 임대차

폐업신고를 했다가 같은 상호와 등록번호로 다시 등록하면 상가 대항력이 이어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 폐업신고를 한 순간 기존 대항력과 우선변제권은 끊기고, 같은 상호·같은 등록번호로 다시 등록해도 되살아나지 않습니다. 대법원 2006다56299 판결은 사업자등록이 배당요구 종기까지 유지돼야 하는 존속요건이라고 보았습니다. 지금은 폐업신고일과 재등록일 사이에 등기부에 새 근저당이나 가압류가 들어왔는지부터 확인하십시오.

같은 번호로 다시 등록되었다고 안심할 일도, 보증금 전부를 잃었다고 포기할 일도 아닙니다. 재등록 다음 날부터 대항력을 새로 갖추므로 그 뒤에 들어온 권리보다는 앞섭니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 2월 상가 1층을 보증금 5,000만원, 월세 180만원에 빌려 확정일자와 사업자등록을 마치고 꽃집을 열었습니다. 2025년 11월 세금 문제를 정리하려고 폐업신고를 했다가 한 달 뒤 같은 상호로 다시 등록했고, 세무서에서 예전과 같은 등록번호를 받았습니다. 그런데 폐업 기간 중인 2025년 12월 건물에 새 근저당권이 설정된 사실을 뒤늦게 알게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

폐업신고를 하면 왜 대항력이 끊기나요?

사업자등록은 대항력과 우선변제권을 얻는 요건일 뿐 아니라 배당요구 종기까지 계속 유지돼야 하는 존속요건이기 때문입니다. 폐업한 사업자의 등록은 그 점포에 임차인이 있다는 사실을 알리는 공시방법이 되지 못하므로, 폐업신고를 하는 순간 기존 대항력과 우선변제권이 없어집니다.

대법원 2006다56299 판결은 같은 상호와 같은 등록번호로 다시 사업자등록을 했더라도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 존속한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 번호가 같아도 중간에 공시가 끊긴 사실은 바뀌지 않는다는 취지입니다.

다시 등록하면 언제부터 대항력이 생기나요?

재등록을 신청한 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 따라서 폐업 전에 설정된 근저당권은 물론, 폐업과 재등록 사이에 들어온 근저당권이나 가압류도 임차인보다 앞섭니다.

확정일자는 다시 받아야 하나요?

계약 내용이 그대로라면 확정일자를 새로 받지 않아도 되는 것으로 보는 것이 일반적이지만, 우선변제 순위는 재등록 다음 날을 기준으로 다시 계산됩니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 생기므로, 늦게 갖춘 대항요건의 날짜가 순위를 정합니다. 재등록하면서 계약 조건을 바꿨다면 세무서에서 새 확정일자를 받아야 합니다.

소액임차인의 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 다시 갖추었다면 인정됩니다. 보증금이 소액 기준 이하라면 재등록 시점이 경매신청 등기보다 앞서는지 확인하십시오.

폐업신고 상가 대항력 대응 순서

• 날짜 확인 - 사업자등록증명으로 최초 등록일, 폐업일, 재등록일을 확인합니다. 폐업일이 대항력이 끊긴 날입니다.
• 등기부 대조 - 폐업일 전후와 재등록일 사이에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정 등기를 확인합니다.
• 확정일자 점검 - 계약 조건이 바뀌었다면 새 확정일자를 받습니다. 순위는 재등록 다음 날 이후로 잡힙니다.
• 소액 해당 여부 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 지역 기준과 비교하고, 경매신청 등기 전에 재등록했는지 봅니다.
• 배당요구와 이의 - 경매가 시작되면 배당요구 종기 전에 배당요구를 하고, 배당표 순위가 틀리면 이의를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세무서가 직권으로 등록을 말소했거나 폐업신고가 착오로 처리된 경우에는 처리 경위 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 폐업 기간이 하루뿐이어도 대항력이 끊기나요?
  끊깁니다. 대법원 2006다56299 판결은 폐업신고 후 같은 상호와 등록번호로 다시 등록한 경우에도 기존 대항력과 우선변제권이 존속하지 않는다고 보았고, 폐업 기간의 길이를 따지지 않았습니다. 짧은 공백이라도 그 사이 들어온 권리가 없는지 확인해야 합니다.
• 재등록하면 언제부터 대항력이 다시 생기나요?
  재등록 신청 다음 날부터입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 그 전에 등기된 근저당권이나 가압류는 임차인보다 앞섭니다.
• 기존 확정일자는 쓸모가 없어지나요?
  확정일자 자체는 남지만 순위는 늦게 갖춘 요건 기준입니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때부터 생기므로 재등록 다음 날이 순위 기준일이 됩니다. 계약 조건을 바꿨다면 새 확정일자를 받아야 합니다.
• 경매 중에 폐업신고를 해도 괜찮나요?
  배당요구 종기 전이라면 위험합니다. 대법원 2005다64002 판결은 사업자등록이 배당요구 종기까지 존속해야 한다고 보았으므로, 종기 전에 폐업하면 우선변제권을 잃습니다. 종기가 지난 뒤라도 매수인에 대한 대항력 문제로 번질 수 있어 신고 전에 따져 보아야 합니다.
• 소액임차인이라면 폐업해도 최우선변제를 받나요?
  경매신청 등기 전에 대항요건을 다시 갖추었다면 받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 소액임차인이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추도록 정합니다. 재등록일이 경매신청 등기보다 늦다면 최우선변제도 어렵습니다.
• 잠시 쉬려면 폐업 대신 무엇을 하나요?
  영업을 완전히 그만두는 것이 아니라면 폐업신고부터 하지 말고 대안을 검토해야 합니다. 판례는 폐업한 사업자의 등록을 공시방법으로 보지 않으므로, 휴업신고로 등록을 유지하는 방안이나 건물주 협력을 얻은 임대차등기를 검토할 수 있습니다. 휴업 중 대항력 유지는 판례로 확인되지 않아 따로 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성