주택 임대차

집주인이 바뀌었는데 전 주인 때 밀린 월세로 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 새 집주인은 전 주인 때 밀린 월세를 이유로 계약을 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 대법원은 이미 밀린 월세 채권이 채권양도 절차 없이는 새 집주인에게 넘어가지 않으므로 승계 뒤 연체만으로 해지 여부를 따진다고 봅니다. 지금은 소유권이전등기일과 그 뒤로 밀린 월세가 몇 달 치인지 계산해 두십시오.

해지 통지를 받았다고 곧바로 이사 갈 곳을 알아볼 필요는 없습니다. 승계 뒤 연체가 2기에 이르지 않았다면 그 통지는 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024. 7. 보증금 2천만원, 월세 80만원에 오피스텔을 빌렸는데 2026년 초 사정이 어려워 월세 세 달 치가 밀렸습니다. 그 사이 집주인이 오피스텔을 팔았고 2026. 4. 새 집주인 명의로 등기가 넘어갔습니다. L씨는 5월부터 새 집주인에게 월세를 냈지만, 새 집주인은 밀린 세 달 치를 이유로 계약을 해지한다고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집이 팔렸는데 새 집주인이 전 주인 때 밀린 월세로 해지할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 임대인 지위가 새 집주인에게 넘어가도 이미 밀려 있던 월세 채권은 따로 채권양도 절차를 밟지 않으면 새 집주인에게 넘어가지 않습니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 양수인이 연체차임채권을 넘겨받지 않은 이상 승계 전 연체를 이유로 해지할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 보증금 반환 의무와 계약상 권리는 넘어가지만, 이미 발생한 연체 월세 채권은 별개의 채권이어서 자동으로 넘어가지 않습니다.

채권을 넘기려면 전 주인이 임차인에게 양도 사실을 통지하거나 임차인이 승낙해야 합니다. 이 절차가 없으면 새 집주인은 연체 월세를 임차인에게 주장하지 못합니다.

새 집주인이 해지하려면 월세가 얼마나 밀려야 하나요?

승계 뒤에 밀린 월세가 합쳐서 2기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있습니다. 월세를 매달 내는 계약이라면 새 집주인이 된 뒤 두 달 치가 밀려야 합니다.

위 판결은 상가 사건이어서 3기 연체가 기준이었지만, 주택은 민법이 정한 2기 연체가 기준입니다. 2기 연체는 한 번에 두 달이 밀린 경우뿐 아니라, 여러 달에 걸쳐 일부씩 밀린 금액의 합계가 두 달 치에 이른 경우도 포함합니다. 이 규정보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

2기 차임액에 이르도록 연체한 임차인은 묵시적 갱신의 보호도 받지 못하므로, 승계 뒤 월세는 밀리지 않게 내는 편이 안전합니다.

전 주인에게 밀린 월세는 결국 누구에게 갚아야 하나요?

채권양도 통지가 없었다면 전 주인에게 갚습니다. 전 주인이 새 집주인에게 채권을 넘기고 통지했다면 새 집주인에게 갚습니다. 누구에게 갚아야 할지 불분명하면 통지서를 확인할 때까지 기다리거나 공탁을 검토합니다.

연체 월세는 해지 사유와 별개로 갚아야 할 빚입니다. 계약이 끝날 때 새 집주인이 보증금에서 이 금액을 빼겠다고 하면, 채권양도 여부와 금액을 따져 정산합니다.

집주인 변경 후 월세 연체 해지 대응 순서

• 소유권이전일 확인 - 등기사항증명서로 새 집주인의 등기일을 확인합니다. 이 날짜를 기준으로 승계 전후 연체를 나눕니다.
• 연체 내역 정리 - 월별 입금 내역으로 승계 전후 밀린 금액을 계산합니다. 승계 뒤 연체가 2기에 이르렀는지 봅니다.
• 양도 통지 확인 - 전 주인에게서 채권양도 통지를 받았는지 확인합니다. 통지가 없으면 새 집주인은 승계 전 연체를 주장하지 못합니다.
• 답변 발송 - 해지 통지에 대해 승계 뒤 연체가 2기에 이르지 않았다는 답변을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 명도소송 대비 기록이 됩니다.
• 월세 정상 지급 - 새 집주인에게 승계 뒤 월세를 계좌이체로 냅니다. 새 연체가 생기면 해지 사유가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 주인이 연체 월세 채권을 새 집주인에게 넘기고 통지했거나 매매계약서에 연체 월세 인수 조항이 있으면 통지서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전 주인이 새 주인에게 연체 월세를 넘겼다면요?
  채권양도 통지가 있었다면 새 집주인이 그 연체 월세를 청구할 수 있습니다. 민법 제450조 제1항은 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 양도를 대항할 수 있다고 정합니다. 통지를 받았다면 승계 전 연체도 해지 사유로 합산될 여지가 있어 통지서 날짜와 내용을 확인해야 합니다.
• 월세가 일부씩 밀린 것도 2기로 보나요?
  합계가 2기의 차임액에 이르면 해지 사유가 됩니다. 민법 제640조는 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다고 정하므로, 연속으로 밀릴 필요는 없고 여러 달에 걸쳐 일부씩 밀린 금액을 합산합니다. 다만 새 집주인 기준으로는 승계 뒤에 밀린 금액만 합산합니다.
• 한 달만 밀려도 해지한다는 특약은 유효한가요?
  효력이 없습니다. 민법 제652조는 제640조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것을 무효로 정합니다. 계약서에 한 달 연체 시 해지할 수 있다고 적혀 있어도 2기 차임액에 이르기 전에는 차임 연체를 이유로 해지할 수 없습니다. 연체 이자 약정은 따로 효력이 있을 수 있습니다.
• 새 집주인에게 보증금은 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로, 계약이 끝나면 새 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 전 주인에게 밀린 월세가 있다면 정산 방법을 두고 다툼이 생길 수 있어 금액을 미리 정리해 둡니다.
• 월세를 두 달 밀리면 갱신도 안 되나요?
  묵시적 갱신이 되지 않습니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 계약갱신요구권도 2기 연체 사실이 있으면 임대인이 거절할 수 있으므로 승계 뒤에는 월세를 제때 내는 편이 안전합니다.
• 해지 통지를 무시하면 어떻게 되나요?
  새 집주인이 명도소송을 낼 수 있습니다. 해지 사유가 없다면 소송에서 해지의 효력을 다투면 되지만, 대응하지 않으면 무변론으로 패소할 수 있습니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결을 근거로 승계 전 연체는 해지 사유가 아니라는 답변서를 내고, 승계 뒤 입금 내역을 증거로 냅니다.

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