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채무자가 명의신탁 지분이라며 넘긴 가등기, 사해행위로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채무자가 공동매수인으로 계약해 지분등기를 받았고 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 그 지분은 채무자의 책임재산이어서 가등기를 사해행위로 취소할 수 있습니다. 명의신탁약정은 무효여도 매도인이 모른 계약명의신탁의 물권변동은 유효하기 때문입니다. 지금은 가등기 사실을 안 날을 적고 1년 기한부터 챙기십시오.

상대방이 「원래 내 돈으로 산 땅」이라고 주장한다고 해서 사해행위취소를 포기할 필요는 없습니다. 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 채무자 명의 지분은 채무자의 책임재산으로 인정될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 B씨에게 1억 5,000만원을 빌려줬습니다. B씨는 2024년 C씨와 함께 토지를 사 절반씩 지분등기를 받았는데, 등기 직후 자기 지분에 C씨 앞으로 매매예약 가등기를 해 줬습니다. A씨가 2026년 2월 등기부에서 이를 발견하자 C씨는 「처음부터 명의신탁이었고 대금도 내가 다 냈다」고 주장했습니다. 매도인은 명의신탁 사실을 몰랐던 것으로 보였고, A씨는 가등기를 없앨 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁이라고 주장하는 지분도 채무자의 책임재산인가요?

네, 채무자가 공동매수인으로 계약하고 지분등기를 받았고 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 그 지분은 채무자가 유효하게 취득한 책임재산이어서 사해행위취소의 대상이 됩니다. 명의신탁약정 자체는 무효지만, 명의수탁자가 계약 당사자이고 상대방이 약정을 몰랐다면 물권변동은 유효하기 때문입니다.

대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결은 바로 이런 사안에서, 매매대금을 다른 공동매수인이 모두 냈다는 사정만으로 채무자를 계약 당사자에서 빼고 지분을 책임재산에서 제외한 원심을 파기했습니다. 매도인이 채무자 지분의 계약 효과를 다른 사람에게 직접 귀속시킬 의도였다는 특별한 사정은 그것을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.

가등기를 해 준 것도 사해행위가 되나요?

됩니다. 다른 재산이 없는 채무자가 거의 전 재산인 부동산 지분을 매매예약을 원인으로 다른 사람에게 넘기기로 하고 가등기를 해 줬다면 채권자를 해하는 재산권 처분 행위로 볼 수 있습니다. 채권자는 그 매매예약을 취소하고 원상회복으로 가등기 말소를 청구합니다.

다만 가등기를 받은 사람이 그 당시 채권자를 해한다는 사실을 몰랐다면 취소할 수 없습니다. 채무자와 가족·동업자 관계이거나 채무자의 재산 상태를 알았다면 이 선의 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

사해행위취소 소송은 언제까지 내야 하나요?

채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제406조 제2항도 원안 당시와 같은 기간을 정합니다. 기간이 지나면 명의신탁 다툼과 상관없이 소가 부적법해집니다.

사해행위취소 대응 순서

• 등기 날짜 확인 - 채무자 지분 취득일과 가등기 접수일을 확인합니다. 취소원인을 안 날부터 1년 기한을 계산합니다.
• 책임재산 조사 - 채무자의 다른 재산이 없는지 조사합니다. 무자력이어야 사해행위가 인정됩니다.
• 계약 당사자 확인 - 매매계약서의 매수인 표시와 매도인의 인식을 확인합니다. 채무자가 당사자이고 매도인이 몰랐다면 지분은 책임재산입니다.
• 처분금지가처분 - 가등기에 기한 본등기나 제3자 처분을 막기 위해 가처분을 신청합니다. 소송 중 권리관계가 바뀌는 것을 막습니다.
• 취소 소송 제기 - 가등기 명의인을 상대로 매매예약 취소와 가등기 말소를 청구합니다. 명의신탁 항변에는 판례로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 채무자와 명의신탁자 중 누구와 조건을 협의했는지 다툼이 크거나 가등기 뒤 본등기까지 마쳐졌다면 계약 경위와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소와 가등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위취소 기한은 언제까지인가요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 채무자의 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다. 두 기간 중 하나라도 지나면 소가 부적법해집니다. 가등기 사실을 등기부로 확인한 날이 취소원인을 안 날로 다퉈질 수 있으니 발급일을 남겨 두십시오.
• 명의신탁 재산은 누구 책임재산인가요?
  매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁에서는 명의수탁자 명의 등기가 유효하므로 그 부동산은 명의수탁자의 책임재산입니다. 매도인이 알았다면 등기가 무효라 소유권은 매도인에게 남고 명의수탁자의 책임재산이 되지 않습니다. 그래서 매도인의 인식이 쟁점이 됩니다.
• 대금을 다른 사람이 냈으면 채무자 지분이 아닌가요?
  그 사정만으로는 아닙니다. 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결은 계약명의자인 채무자를 당사자로 보아야 하고, 매도인이 다른 사람에게 계약 효과를 직접 귀속시킬 의도였다는 특별한 사정을 증명하지 못하면 대금 송금인만으로 당사자를 바꿀 수 없다고 보았습니다.
• 가등기만 해 줬는데도 사해행위인가요?
  사해행위가 될 수 있습니다. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기는 장래 소유권을 넘기기로 한 재산권 처분의 준비 행위여서, 채무자가 무자력 상태에서 했다면 채권자를 해하는 행위로 봅니다. 취소 판결로 매매예약을 취소하고 가등기 말소를 구합니다.
• 가등기 받은 사람이 몰랐다고 하면요?
  수익자가 그 행위 당시 채권자를 해한다는 사실을 몰랐다면 취소할 수 없습니다. 다만 채무자가 무자력 상태에서 재산을 처분하면 수익자의 악의는 추정되는 것이 일반적이므로, 수익자가 자기의 선의를 증명해야 합니다. 채무자와의 관계와 거래 경위가 쟁점입니다.
• 소송 중에 본등기를 해 버리면요?
  가등기에 기한 본등기나 제3자 처분이 이뤄지면 원상회복이 복잡해집니다. 이를 막으려면 가등기 명의인을 상대로 처분금지가처분을 신청합니다. 다툼의 대상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 허용되는 보전처분입니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?

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