등기·명의신탁

명의신탁자에게 담보로 받은 땅, 수탁자 명의에서 넘겨받은 등기도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자와 맺은 약정에 따라 수탁자 명의에서 넘겨받은 등기는 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합해 유효합니다. 대법원 2022다228933 판결로 실명법상 제3자와의 차이, 종중원 명의 등기의 추가 요건을 정리했습니다.

네, 이른바 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자와 맺은 약정에 따라 명의수탁자 명의에서 넘겨받은 등기는 특별한 사정이 없는 한 유효합니다. 실소유자인 명의신탁자가 원래 매도인에게 이전등기를 청구할 지위에 있기 때문입니다. 명의신탁이 무효라는 말만 듣고 등기를 스스로 말소해 줄 필요는 없지만, 종중 명의신탁 등 다른 무효 사유가 겹치는지는 따로 보아야 합니다. 말소 소송을 받았다면 답변서에서 실체관계 부합을 먼저 주장합니다.

이런 상담이 많습니다

C종중은 2023. 4. 시행사에 10억 원을 빌려주었으나 돌려받지 못했습니다. 시행사는 2025. 2. 담보로 사업 부지를 종중이 지정하는 사람에게 넘기기로 약정했고, 부지는 시행사 직원 명의로 등기되어 있어 그 직원 명의에서 종중원 세 사람 앞으로 지분이전등기가 됐습니다. 2026. 5. 시행사의 다른 채권자들이 직원 명의 등기는 명의신탁이라 무효이니 종중원 등기도 무효라며 말소 소송을 냈습니다. 종중은 등기를 지킬 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

시행 회사는 2002~2003년 토지 세 필지를 사고, 2006. 12. 7. 직원 명의로 이전등기를 했습니다. 회사는 2008년 종중에서 30억 원을 빌렸다가 갚지 못하자 2014. 2. 28. 종중이 지정하는 제3자에게 소유권을 넘기기로 약정했고, 2017. 5. 4. 종중원 세 사람 앞으로 각 3분의 1 지분 등기가 됐습니다. 그 뒤 다른 소송에서 원래 매도인들이 회사에 이전등기를 해 주라는 판결이 확정되어, 매매계약의 당사자가 회사라는 점도 정리됐습니다. 회사의 다른 채권자들은 회사를 대위해 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구했고, 원심은 종중원 등기를 무효로 보았습니다.

대법원은 “이러한 지위에 있는 명의신탁자가 제3자와 사이에 부동산 처분에 관한 약정을 맺고 그 약정에 기하여 명의수탁자에서 제3자 앞으로 마쳐준 소유권이전등기는 다른 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 보아야 한다.”라고 판단해 원심을 파기환송했습니다.

명의신탁이 무효인데 왜 넘겨받은 등기는 유효한가요?

3자간 등기명의신탁에서 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기는 무효이고, 부동산은 원래 매도인 소유로 돌아갑니다. 그러나 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 유효하게 남습니다. 명의신탁자는 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있고, 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소도 구할 수 있습니다.

이런 지위의 명의신탁자가 처분을 약정하고 수탁자에서 바로 제3자 앞으로 등기를 옮겨 주었다면, 그 등기는 실제 권리관계에 맞는다고 보는 것입니다. 다만 이 제3자는 실명법 제4조 제3항이 보호하는 「제3자」는 아닙니다. 그 조항의 제3자는 수탁자가 소유자라고 믿고 수탁자와 새 이해관계를 맺은 사람이고, 명의신탁자와 계약한 사람은 실체관계 부합만 주장할 수 있습니다. 그래서 등기를 지키려면 명의신탁자가 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있는 지위였다는 점부터 증명해야 합니다. 현행 실명법 조문도 판결 당시와 같습니다.

계약명의신탁에서 수탁자가 대물변제로 넘긴 경우는 결론이 다를 수 있으며, 「계약명의신탁 부동산을 매수자금 대신 넘겨받아도 등기가 유효한가요?」에서 자세히 설명했습니다.

종중원 이름으로 받았다면 무엇을 더 따지나요?

종중이 종중원 명의로 등기했다면 그 자체가 명의신탁이 되므로, 실명법 제8조의 종중 특례가 적용되는지를 따져야 합니다. 특례는 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기하면서 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우에만 적용됩니다.

대법원은 원심이 종중이 실명법상 「종중」에 해당하는지, 종중원 명의 등기가 그런 목적 없이 이뤄졌는지를 심리했어야 한다고 보았습니다. 종중 실체를 보여 주는 규약과 총회 회의록, 종중원 명의로 둔 이유를 설명할 자료가 결론을 가릅니다. 배우자나 종교단체 명의로 받은 경우에도 같은 조문의 특례 요건을 봅니다.

명의신탁 부동산 담보 등기 대응 순서

• 신탁 유형 확인 - 매도인과 계약한 사람이 실소유자인지 수탁자인지 가려 3자간 등기명의신탁인지 계약명의신탁인지 정합니다.
• 매매계약 유효성 확인 - 원래 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약서와 대금 지급 자료를 확보합니다.
• 처분 약정 정리 - 명의신탁자와 맺은 담보·처분 약정서와 등기 경위를 시간순으로 정리합니다.
• 명의자 특례 검토 - 종중원·배우자 명의로 받았다면 실명법 제8조 요건을 갖췄는지 봅니다.
• 소송 대응 - 말소 청구를 받으면 실체관계 부합 주장과 증거를 답변서에 담습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁의 유형과 원래 매도인과의 매매계약 효력, 등기를 받은 사람의 명의 경위에 따라 등기의 효력이 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 등기 말소·이전 소송과 채권자의 대위 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁은 어떻게 구별하나요?
  매도인과 매매계약을 맺은 사람이 누구인지로 구별합니다. 실소유자가 직접 계약하고 등기만 다른 사람 명의로 했다면 3자간 등기명의신탁, 명의자가 계약 당사자로 나섰다면 계약명의신탁입니다.
• 명의신탁자의 채권자가 수탁자 명의 등기를 말소할 수 있나요?
  명의신탁자를 대위해 매도인 앞으로 말소나 진정명의회복 이전등기를 구할 수 있습니다. 다만 그 사이 명의신탁자의 약정으로 제3자에게 넘어간 등기는 실체관계에 부합해 유효할 수 있어 청구가 막힐 수 있습니다.
• 실명법 제4조 제3항의 제3자는 누구인가요?
  명의수탁자가 물권자라는 것을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람입니다. 수탁자에게서 사거나 근저당을 받은 사람이 해당하고, 명의신탁자와 계약하고 등기만 수탁자에게서 받은 사람은 해당하지 않습니다.
• 종중 명의신탁은 언제 유효한가요?
  종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기하면서 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없을 때 실명법의 무효 규정이 적용되지 않습니다. 종중 실체와 목적을 증명해야 합니다.
• 담보로 받은 등기가 사해행위로 취소될 수도 있나요?
  명의신탁자가 채무초과 상태에서 특정 채권자에게만 담보로 넘겼다면 다른 채권자가 사해행위취소를 다툴 여지가 있습니다. 실체관계 부합과는 별개 쟁점이므로 처분 당시 재산 상태를 따로 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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