상가 임대차

살림방이 딸린 가게를 빌렸는데 건물이 경매되면 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가게에 사업자등록과 확정일자를 갖췄다면 상가건물 임대차보호법으로, 딸린 방이 실제 주거의 중심이라면 주택임대차보호법으로 보증금을 우선 받을 길이 있습니다. 주택임대차보호법 제2조는 공부상 용도가 아니라 실제 용도로 주거용 건물 여부를 가리고, 상가건물 임대차보호법 제5조는 사업자등록과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 지금은 사업자등록일·전입신고일과 확정일자를 받은 곳부터 확인해 두십시오.

두 법 가운데 하나만 골라야 하는 것은 아닙니다. 요건을 갖춘 쪽을 모두 주장하고 법원이 사실관계로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 5월 1층 점포와 뒤편 방 두 칸을 보증금 5천만원·월세 120만원에 빌려 반찬가게를 열고, 아내와 함께 그 방에서 살았습니다. 사업자등록을 하고 세무서에서 확정일자를 받았지만 전입신고는 하지 않았습니다. 2026년 7월 건물주 채권자가 경매를 신청했고 T씨는 보증금을 어느 법으로 받을 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가건물 임대차보호법으로 보호받으려면?

건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생기고, 관할 세무서장에게 임대차계약서 확정일자를 받으면 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 다만 우선변제권은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용되고, 대항력은 기준을 넘어도 인정됩니다.

환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원을 기준으로 둡니다.

환산보증금이 더 적은 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다 먼저 받습니다. 서울특별시는 6천500만원 이하 임차인이 2천200만원까지, 그 밖의 지역은 3천만원 이하 임차인이 1천만원까지 받습니다.

주택임대차보호법으로 보호받을 수 있나요?

가게에 딸린 방이 실제 생활의 중심이라면 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 이 법은 주거용 건물의 전부나 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택 일부를 주거 외 목적으로 써도 적용됩니다. 주거용인지는 건축물대장의 용도가 아니라 실제 용도로 판단합니다.

다만 영업이 주된 용도이고 방은 영업에 딸린 부수적인 공간이라면 주거용으로 보기 어렵습니다. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결은 방 2개와 주방이 딸린 다방을 영업용 비주거 건물로 보면서, 임대차 목적, 구조와 형태, 임차인이 그곳에서 일상생활을 하는지를 함께 따져야 한다고 보았습니다. 임차인이 다른 집에 살고 있었다는 사정이 불리하게 작용했습니다.

주택으로 인정되면 전입신고와 주민센터 확정일자로 대항력·우선변제권을 갖추고, 소액임차인이면 주택 기준의 최우선변제를 받습니다. 그래서 살림방이 딸린 가게를 빌렸다면 사업자등록과 전입신고를 모두 해 두는 편이 안전합니다.

살림방 딸린 가게 경매 대응 순서

• 요건 점검 - 사업자등록일, 전입신고일, 확정일자를 받은 기관(세무서·주민센터)을 확인합니다. 어느 법의 요건을 갖췄는지가 출발점입니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세의 100배를 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준을 넘으면 상가 우선변제권은 없습니다.
• 주거 사용 자료 - 방에서 실제로 먹고 자는 생활을 했다는 자료를 모읍니다. 다른 집이 없다는 점도 정리합니다.
• 배당요구 - 두 법의 권리를 모두 적어 배당요구 종기까지 신청합니다. 계약서·사업자등록증명·주민등록등본을 붙입니다.
• 배당표 확인 - 배당표의 적용 법률과 순위를 확인하고, 틀렸다면 배당기일에 이의를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 방을 임대인 승낙 없이 주거용으로 개조했거나 무허가 건물이라면 계약서와 건축물 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가·주택 임차보증금의 경매 배당이의와 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 확정일자는 어디서 받나요?
  관할 세무서장에게 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 확정일자를 받은 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 주택 확정일자는 주민센터 등에서 받으므로, 살림방 딸린 가게라면 두 곳 모두 확인해 두십시오.
• 환산보증금이 기준을 넘으면요?
  상가 우선변제권은 없지만 대항력은 인정됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서는 기준을 넘는 임대차에 이 법을 적용하지 않되, 같은 조 제3항은 제3조 대항력과 계약갱신요구 등은 기준을 넘어도 적용한다고 정합니다. 이때는 주택임대차보호법 적용 가능성을 함께 따져 봐야 합니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항·제3항은 차임을 월 단위로 하고 비율을 1분의 100으로 정합니다. 보증금 5천만원에 월세 150만원이면 환산보증금은 2억원입니다.
• 상가 소액임차인은 얼마를 먼저 받나요?
  지역별로 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조와 제7조 제1항은 서울특별시 환산보증금 6천500만원 이하 임차인에게 2천200만원, 과밀억제권역 5천500만원 이하에 1천900만원, 광역시 등 3천8백만원 이하에 1천300만원, 그 밖의 지역 3천만원 이하에 1천만원까지 인정합니다.
• 방을 제가 고쳐 주거용으로 썼다면요?
  임대인 승낙 없이 임의로 개조했다면 주택으로 보호받기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제2조의 주거용 건물은 임대차 목적과 구조를 함께 보고 판단하므로, 계약 당시 주거용으로 쓰기로 한 사정이 있어야 합니다. 임대인의 승낙을 받아 개조했다면 그 승낙 자료가 필요합니다.
• 가족도 방에 전입해야 하나요?
  주택으로 보호받으려면 임차인이나 가족이 그 가게 주소로 전입해 있어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 대항요건으로 정합니다. 가족 전체가 다른 집에 주소를 두고 있다면 실제 주거로 인정받기도, 대항요건을 갖추기도 어렵습니다.

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