기간 중 해지 절차 조항이 만료에도 적용되나요?

원칙적으로 적용되지 않습니다. 대법원은 임대차기간 중 해제·해지에 절차 제한이 있다고 해서 기간만료 종료에도 당연히 같은 제한이 따른다고 확대해석하면 안 된다고 보았습니다. 별도 약정이 있어야 합니다.

소유자의 권리는 어디까지인가요?

소유자는 법률의 범위 안에서 소유물을 사용·수익·처분할 권리가 있습니다. 임대차를 설정하면 그 기간 동안 제한을 받지만, 기간이 끝나면 제한에서 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있습니다.

계약서 문언이 애매하면 누구에게 유리한가요?

문언이 소유권 같은 중요한 권리를 제한하는 내용이라면 그 제한을 주장하는 쪽에 불리하게, 즉 더 엄격하게 해석합니다. 계약을 맺은 동기와 경위, 계약 목적, 거래 관행도 함께 고려해 합리적으로 해석합니다.

임차인이 갱신을 요구하면요?

상가건물 임대차보호법이 적용되면 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 전체 기간 10년 안에서 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 계약 조항과 별개의 법률상 제한입니다.

기간만료 통보는 언제 효력이 생기나요?

상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 내용증명으로 보내고 도달 확인서를 받아 두면 종료 의사가 언제 전달됐는지 증명할 수 있습니다. 반송되면 다른 주소나 방법으로 다시 보내 도달 기록을 남깁니다.

종료 뒤에도 안 나가면 어떻게 하나요?

명도 소송을 냅니다. 소송 중 점포를 다른 사람에게 넘기지 못하게 점유이전금지가처분을 먼저 해 두면 판결을 받은 뒤 집행이 쉬워집니다. 보증금 반환과 점포 인도는 동시이행 관계입니다.

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분양·청약

분양상가 임대차 기간이 끝나도 수분양자 과반수 의결을 거쳐야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 계약서에 「임대차기간 중 해제·해지에는 수분양자 과반수 의결과 통보가 필요하다」는 조항이 있어도 기간만료로 계약이 끝날 때까지 그 절차가 당연히 적용되지는 않습니다. 대법원은 소유권을 제한하는 조항은 엄격하게 해석하고, 기간만료 종료에도 제한을 두려면 그런 내용의 법률 규정이나 별도 약정이 있어야 한다고 봅니다. 지금은 계약서에 기간만료 종료에 관한 문언이 따로 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

임차인이 「과반수 의결이 없으니 계약은 계속된다」고 주장하면, 계약서의 해당 조항 문언과 기간만료 통보를 보낸 날짜를 확인하십시오. 기간만료 통보가 도달한 날이 종료 다툼의 기준이 됩니다. 통보를 아직 보내지 않았다면 만료일 전에 도달하도록 여유 있게 보냅니다.

기간만료로 내보내려고 다른 수분양자들의 동의서를 따로 모을 필요는 없습니다. 조항이 해제·해지에만 걸려 있다면 그 절차 없이 종료를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 대형 쇼핑몰 2층 점포를 분양받아 2021. 3. 운영회사 B사와 5년 기간으로 임대차계약을 맺었습니다. 계약서에는 「임대차기간 중 해제 또는 해지 의사표시는 수분양자 과반수 의결과 통보를 거쳐야 한다」는 조항이 있었습니다. 2026. 1. A씨가 기간만료 통보를 보내자 B사는 「과반수 의결이 없으니 계약은 끝나지 않았다」며 점포 인도를 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제·해지 절차 조항이 기간만료 종료에도 적용되나요?

원칙적으로 적용되지 않습니다. 소유자는 법률의 범위 안에서 소유물을 자유롭게 사용·수익·처분할 권리가 있고, 임대차 같은 용익권을 설정하면 그 기간 동안만 제한을 받습니다. 기간이 끝난 뒤에는 그 제한에서 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있어야 하므로, 기간 중 해제·해지 절차 조항을 기간만료 종료에까지 넓혀 해석하면 안 됩니다.

종료 사유별 과반수 의결 조항 적용

종료 사유	조항 적용
기간 중 해제	적용
기간 중 해지	적용
기간만료 종료	별도 약정 없으면 미적용

기간 중 해제: 조항 적용: 적용
기간 중 해지: 조항 적용: 적용
기간만료 종료: 조항 적용: 별도 약정 없으면 미적용

출처 - 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결

기간만료 종료에도 제한이 따른다고 하려면 그런 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 명시적·묵시적 약정이 따로 있어야 합니다. 대법원은 쇼핑몰 구분점포 임대차에서 이 기준으로 기간만료 통보에 의한 종료를 인정했습니다. 과반수 의결 조항은 채무불이행 같은 계약 이행 과정의 해제·해지에만 적용된다고 본 것입니다.

계약서 문언이 모호하면 어떻게 해석하나요?

문언의 객관적 의미가 명확하지 않으면 계약을 맺게 된 동기와 경위, 계약으로 이루려는 목적, 거래 관행을 종합해 합리적으로 해석합니다. 특히 한쪽 당사자가 주장하는 내용이 상대방의 소유권 같은 중요한 권리를 제한하는 것이라면 문언을 더 엄격하게 해석합니다. 분양상가의 통합 운영 계약처럼 여러 수분양자가 얽힌 계약이라도 이 원칙은 같습니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 임대차라면 임차인은 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이것은 계약 조항이 아닌 법률 규정에 따른 제한이므로, 기간만료 통보 전에 갱신요구가 있었는지 확인해야 합니다.

분양상가 기간만료 종료 대응 순서

조항 문언 확인 - 과반수 의결 조항이 해제·해지에만 걸리는지, 기간만료도 포함하는지 봅니다. 결론의 출발점입니다.
갱신요구 확인 - 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구했는지 확인합니다. 법률상 제한은 따로 따집니다.
기간만료 통보 - 종료 의사를 내용증명으로 보내고 도달일을 남깁니다. 종료 시점의 증거가 됩니다.
인도 요구 - 기간이 끝나면 점포 인도와 보증금 정산을 요구합니다. 동시이행 관계를 함께 정리합니다.
명도 소송 - 인도하지 않으면 명도 소송과 점유이전금지가처분을 진행합니다. 판결로 인도를 강제합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약에 통합 운영 기간이나 관리단 규약상 임대 제한이 따로 있으면 분양계약서와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양상가·쇼핑몰 구분점포의 명도와 임대차 종료 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

분양상가 수분양자들은 계약서에 과반수 의결 조항이 있으면 계약을 끝낼 때마다 다른 수분양자들 동의를 받아야 한다고 생각합니다. 대법원은 기간 중 해제·해지 절차 조항을 기간만료 종료에까지 넓혀 읽지 않았습니다. 조항 문언 한 줄을 어떻게 읽느냐가 명도 가능 여부를 가릅니다.

그래서 문언과 날짜 기록이 중요합니다. 계약서의 해당 조항 전문, 임대차 시작일과 만료일, 기간만료 통보의 발송일과 도달일, 임차인의 갱신요구가 있었다면 그 날짜와 방식을 모두 확인해 두어야 합니다. 분양계약서와 관리단 규약의 관련 조항도 함께 모읍니다.

이 기록은 명도 소송에서 계약 종료 시점과 조항 해석을 다투는 근거가 되고, 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권이 문제 되면 행사 기간 준수 여부를 가리는 증거가 됩니다. 종료일이 정해져야 보증금 반환과 차임 상당 부당이득의 기준일도 정해집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서와 분양계약서, 관리단 규약, 기간만료 통보 내용증명과 도달 확인서를 준비해 주시면, 과반수 의결 조항의 적용 범위와 갱신요구권 문제, 명도 진행 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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