상가 임대차

상가 계약이 갱신됐는데 건물주가 시세대로 월세와 보증금을 올려 달라고 합니다

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

올려 줄 수는 있지만 한 번에 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5까지만이고, 시세만을 이유로 그 이상을 요구하면 따르지 않아도 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제11조와 시행령 제4조가 증액 상한을 정하고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 지금은 현재 차임과 보증금에서 100분의 5가 얼마인지와 마지막 증액일을 계산해 두십시오.

건물주가 「시세가 올랐으니 올려 달라」고 해도 시세표를 구해 반박할 의무는 없습니다. 법정 상한을 넘는 요구는 그 자체로 따를 필요가 없고, 상한 안의 인상도 조세·공과금·경제사정 변동으로 기존 금액이 상당하지 않게 됐을 때 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 1월 A씨는 서울에서 보증금 5,000만원, 월 차임 200만원에 상가 1층을 2년간 빌려 사업자등록과 확정일자를 마치고 문구점을 열었습니다. 2025년 11월 갱신을 요구해 계약이 이어졌는데, 건물주가 「주변 시세가 월 260만원이니 보증금 6,000만원, 월 260만원으로 올려 달라」고 요구했습니다. 상담에서 증액 상한이 각각 100분의 5인 250만원과 10만원이라는 설명을 듣고, A씨는 보증금 5,250만원·월 차임 210만원까지만 응하겠다고 답했습니다. 건물주는 상한을 넘는 부분을 관철하지 못했고, 2026년 1월 갱신 조건이 그 선에서 정리됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신할 때 월세와 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?

청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5까지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 보되 차임과 보증금은 제11조의 범위에서 증감할 수 있다고 정하고, 제11조 제1항 단서와 시행령 제4조가 증액 상한을 100분의 5로 정합니다. 월 차임 200만원이면 10만원, 보증금 5,000만원이면 250만원이 한 번의 상한입니다.

증액 청구의 요건도 있습니다. 차임이나 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우여야 합니다. 「주변 시세보다 싸다」는 말만으로 요건이 채워지는 것은 아니고, 임대인이 그 사정을 설명해야 합니다.

상한을 넘는 인상에 합의하면 어떻게 되나요?

상한을 넘는 부분은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없습니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이므로, 갱신 계약서에 100분의 5를 넘는 인상액을 적었더라도 초과 부분은 청구할 수 없고 이미 낸 초과분은 돌려받을 여지가 있습니다.

다만 갱신요구권으로 갱신되는 임대차가 아니라 기간 만료 뒤 당사자가 합의로 새 계약을 맺으면서 조건을 새로 정한 것이라면 다른 판단이 될 수 있습니다. 갱신요구 내용증명을 보냈는지, 임대인이 이를 받아들여 같은 계약이 이어진 것인지가 갈림길입니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 인상 한도가 없나요?

없습니다. 보증금에 월 차임의 100배를 더한 환산보증금이 지역별 기준(서울특별시 9억원, 과밀억제권역·부산광역시 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원)을 넘는 임대차에는 제11조의 증액 상한이 적용되지 않습니다. 이 경우 갱신요구권은 있지만 차임은 시세에 따라 다투게 되고, 증액이 지나치면 법원이 상당한 금액을 정합니다.

보증금 5,000만원·월 차임 200만원이면 환산보증금은 2억5,000만원으로 서울특별시 기준 9억원 안에 있어 상한이 적용됩니다.

임대인의 인상 요구를 거절하면 갱신이 안 되나요?

갱신에는 영향이 없습니다. 임차인의 갱신요구가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 도달했으면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 인상 요구를 거절한 것은 정당한 사유가 아닙니다. 갱신된 뒤 임대인이 상한 안에서 증액을 청구하면 그 부분만 협의하거나 다투면 됩니다.

반대로 임차인도 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 됐다면 감액을 청구할 수 있고, 감액에는 상한이 없습니다.

상가 갱신 월세 인상 대응 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월 차임의 100배를 더해 지역별 기준과 비교합니다. 기준 안이면 100분의 5 상한이 적용됩니다.
• 상한액 계산 - 현재 차임과 보증금 각각의 100분의 5를 계산합니다. 요구액이 이를 넘으면 초과 부분은 따를 필요가 없습니다.
• 1년 제한 확인 - 계약일 또는 마지막 증액일부터 1년이 지났는지 봅니다. 1년 안이면 증액 청구 자체가 안 됩니다.
• 증액 사유 요구 - 조세·공과금·경제사정 변동 등 기존 금액이 상당하지 않게 된 사정을 임대인에게 문서로 요구합니다. 시세만으로는 요건이 채워지지 않습니다.
• 합의 문서화 - 상한 안에서 합의하면 증액일과 금액을 계약서 특약이나 문자로 남깁니다. 다음 증액의 1년 기산점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 지역 기준을 넘거나 갱신요구 없이 새 계약서를 쓴 경우이거나 관리비를 올려 차임 인상 효과를 내는 경우라면 계약서·사업자등록·관리비 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 월세 인상 한도 5%는 어디에 나오나요?
  상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서와 같은 법 시행령 제4조입니다. 시행령 제4조는 차임 또는 보증금의 증액청구가 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다고 정합니다. 2018년 1월 26일 시행령 개정으로 종전 100분의 9에서 100분의 5로 낮아졌습니다.
• 보증금과 월세를 동시에 5%씩 올릴 수 있나요?
  각각 100분의 5까지 올릴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조는 차임 또는 보증금 각각을 기준으로 상한을 정하므로 보증금 5,000만원은 250만원, 월 차임 200만원은 10만원이 한 번의 상한입니다. 다만 제11조 제1항의 조세·공과금·경제사정 변동으로 기존 금액이 상당하지 않게 됐다는 요건은 따로 채워야 합니다.
• 1년 안에 두 번 올려 달라고 하면 어떻게 되나요?
  두 번째 청구는 효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항은 증액 청구를 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정합니다. 계약 체결 뒤 1년 안의 증액 청구도 같은 이유로 막히고, 1년이 지난 뒤에야 100분의 5 안에서 청구할 수 있습니다.
• 5% 넘게 올리기로 계약서에 썼으면 지켜야 하나요?
  초과 부분은 지키지 않아도 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 갱신된 임대차에서 100분의 5를 넘는 인상 약정은 초과 부분이 무효입니다. 이미 낸 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 여지가 있습니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항과 시행령 제2조 제3항이 정한 비율이 1분의 100이기 때문입니다. 보증금 5,000만원·월 차임 200만원이면 2억5,000만원이고, 서울특별시 9억원 등 시행령 제2조 제1항의 지역별 기준을 넘으면 증액 상한이 적용되지 않습니다.
• 인상을 거절하면 건물주가 갱신을 거절할 수 있나요?
  없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 정당한 사유 없이 갱신요구를 거절하지 못한다고 정하고, 인상 거절은 각 호의 정당한 사유에 들지 않습니다. 갱신된 뒤 제10조 제3항에 따라 임대인이 제11조의 범위에서 증액을 청구할 수 있을 뿐이며, 협의가 안 되면 법원이 상당한 금액을 정합니다.
• 월세 대신 관리비를 크게 올리면 어떻게 되나요?
  실질이 차임 인상이면 같은 상한을 다툴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하므로, 관리비 명목으로 100분의 5 상한을 피하는 인상은 탈법 약정으로 다툴 여지가 있습니다. 실제 관리 비용의 증가인지 관리비 내역서로 확인해야 합니다.

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