상가 임대차

상가 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 먼저 가게를 빼도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 보증금을 못 받은 채 가게를 빼면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으니 임차권등기를 마친 뒤 나가야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차권등기명령에 따른 등기를 마치면 그 뒤 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리가 유지된다고 정합니다. 지금은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 기입되었는지부터 확인하십시오.

새 임차인이 구해질 때까지 무작정 기다릴 필요는 없습니다. 임대차가 끝났으면 건물주는 보증금을 돌려줘야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 4월 보증금 5천만원, 월세 200만원에 2년 계약으로 상가를 빌려 분식점을 했고, 계약은 2025년 4월에 끝났습니다. 건물주는 새 임차인을 구할 때까지 보증금을 줄 수 없다며 먼저 가게를 비워 달라고 했습니다. A씨는 새 가게 개업을 한 달 미루고 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 짐을 뺐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 못 받고 가게를 빼면 무엇을 잃나요?

가게를 비우고 폐업하거나 사업자등록을 옮기면 상가 임차인의 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 요건으로 하고, 이 요건은 권리를 유지하는 동안 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다.

확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있지만, 이것도 대항요건을 갖추고 있다는 전제에서입니다. 요건을 잃은 뒤 건물이 경매에 넘어가면 보증금을 일반 채권자와 같은 순위로 나눠 받게 됩니다.

임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상가 임차인은 건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지원, 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 건물주의 동의는 필요 없습니다. 신청과 등기에 든 비용은 건물주에게 청구할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따라 임차권등기를 마치면 그 전에 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고, 그 뒤에 가게를 비워도 잃지 않습니다. 반대로 등기를 마치기 전에 이사하면 보호받지 못하므로, 결정이 났다는 소식만 듣고 나가지 말고 등기부 기입을 확인해야 합니다.

임차권등기를 하면 건물주에게 불리한 점이 있나요?

임차권등기가 된 건물을 그 뒤에 빌린 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 그래서 건물주는 새 임차인을 구하기 어려워지고, 이것이 보증금 반환을 앞당기는 압박이 되기도 합니다.

보증금을 돌려받은 뒤에는 임차권등기를 말소해 줘야 합니다. 다만 대법원은 주택 임차권등기 사건에서 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보았으므로, 건물주가 「등기부터 지우면 돈을 주겠다」고 해도 응할 필요는 없습니다.

상가 보증금 미반환 이사 대응 순서

• 반환 요청 기록 - 기간 만료 전후로 보증금 반환을 문자나 내용증명으로 요청합니다. 만료일과 요청일이 남아야 합니다.
• 임차권등기명령 신청 - 관할 법원에 임대차계약서와 등기사항증명서를 내고 신청합니다. 건물주 동의는 필요 없습니다.
• 등기 기입 확인 - 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 날을 확인합니다. 이 날 전에는 가게를 비우지 않습니다.
• 가게 인도와 폐업 정리 - 등기 확인 뒤 짐을 빼고 폐업신고를 합니다. 가게를 넘긴 날짜를 문자로 남깁니다.
• 반환 소송·강제집행 - 반환이 계속 미뤄지면 보증금반환 소송을 내고 판결로 건물 경매를 신청합니다. 반대의무 이행 없이 집행을 시작할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 원상회복 비용이나 밀린 관리비를 공제하겠다고 다투면 계약서와 입점 당시 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 보증금 반환 소송과 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기명령은 계약기간 중에도 되나요?
  안 됩니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 기간 만료, 합의 해지, 해지 통고 등으로 임대차가 끝났다는 점을 계약서나 통지서로 보여 줘야 합니다.
• 임차권등기 비용은 누가 내나요?
  신청할 때는 임차인이 먼저 내지만, 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용은 건물주에게 청구할 수 있습니다. 보증금반환 소송을 낼 때 함께 청구하거나 받을 보증금과 함께 정산을 요구합니다.
• 보증금을 받을 때까지 계속 영업해도 되나요?
  됩니다. 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 가게를 계속 쓸 수 있고, 대신 그 기간 동안 약정한 월세는 내야 합니다.
• 등기부터 지워 주면 보증금을 준다고 하면요?
  응할 필요가 없습니다. 대법원은 임차권등기 말소의무와 보증금 반환의무가 동시이행관계가 아니며, 보증금 반환이 먼저라고 보았습니다. 보증금을 받은 뒤에 말소에 필요한 서류를 넘겨주면 됩니다.
• 임차권등기 뒤 폐업신고를 해도 되나요?
  임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 그래서 등기 기입을 확인한 뒤에는 폐업신고나 사업장 이전을 해도 됩니다. 순서가 바뀌면 보호받지 못합니다.
• 소송에서 이기면 건물 경매는 어떻게 하나요?
  보증금반환 판결 같은 집행권원으로 건물 경매를 신청할 때는 가게를 먼저 비워 주는 반대의무를 이행하지 않아도 집행을 시작할 수 있습니다. 다만 경매 배당금을 실제로 받으려면 그때까지 건물을 넘겨줘야 합니다.

비슷한 상황

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