상가 임대차

만료 후 석 달이 지나 건물주가 보증금 2,000만원을 더 내라며 가게를 비우라는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 아무 통지를 하지 않았다면 계약은 같은 조건으로 1년 갱신된 것이어서 그 기간 동안 나가라고 할 수 없고, 보증금 증액도 5% 한도 안에서만 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 이런 묵시적 갱신의 존속기간을 1년으로 정하고, 증액청구는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못하게 합니다. 지금은 계약 만료일과 그 전 6개월 동안 건물주에게서 받은 연락이 있는지 확인해 두십시오.

「재계약서를 새로 써야 계속 영업할 수 있다」는 말에 서둘러 서명할 필요는 없습니다. 법에 따라 이미 갱신된 계약이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 6월 광역시의 상가를 보증금 6,000만원, 기간 1년으로 빌려 음식점을 열었습니다. 2026년 5월 말 계약이 끝났지만 그 전 6개월 동안 건물주에게서 아무 연락이 없어 그대로 장사를 이어 갔습니다. 그런데 2026년 8월 건물주가 보증금을 2,000만원 올려 주지 않으면 가게를 비우라고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아무 연락 없이 만료되면 계약은 어떻게 되나요?

같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년입니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 조문을 기준으로 씁니다.

사례에서는 2026년 5월 말 만료로 계약이 갱신돼 2027년 5월 말까지 존속합니다. 이 기간 동안 건물주는 특별한 사유 없이 계약을 끝낼 수 없고, 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있으며 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

건물주가 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?

청구 당시 보증금의 100분의 5까지입니다. 계약이 존속하는 동안 경제사정 변동 등으로 보증금이 상당하지 않게 되면 증액을 청구할 수 있지만, 그 한도는 대통령령이 정한 비율을 넘지 못합니다. 보증금 6,000만원이면 300만원이 한도이고, 건물주가 요구한 2,000만원은 이를 크게 넘습니다.

증액청구는 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년이 지나야 할 수 있습니다. 대법원은 이 한도가 계약 존속 중 일방이 증액을 청구하는 경우에 적용되고, 계약 종료 후 재계약하거나 당사자가 합의해 올리는 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 합의서에 서명하면 한도의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

보증금이 많으면 5% 한도가 적용되지 않나요?

환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 증액 한도 규정이 적용되지 않습니다. 부산광역시는 6억9천만원, 그 밖의 광역시는 5억4천만원이 기준입니다. 사례의 보증금 6,000만원은 기준 안이어서 한도가 적용됩니다.

기준을 넘는 임대차는 차임 증감 문제에 민법이 적용되어 비율 한도가 없습니다. 다만 대항력과 계약갱신요구권은 기준을 넘어도 적용됩니다.

다음 만료 때도 계속 영업할 수 있나요?

갱신요구권을 행사하면 계속할 수 있습니다. 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 법에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 첫 계약일부터 전체 기간 10년 범위에서 행사할 수 있습니다.

대법원은 전체 기간 제한이 갱신요구권에 관한 것이고 건물주가 아무 통지를 하지 않아 생기는 묵시적 갱신에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 두 제도는 요건과 취지가 다르므로 만료 때마다 어느 쪽으로 갱신됐는지 기록해 두는 편이 좋습니다.

묵시적 갱신 후 증액 요구 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서의 시작일과 만료일을 확인합니다. 묵시적 갱신 여부와 새 존속기간 계산의 기준입니다.
• 통지 여부 점검 - 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 건물주 연락이 있었는지 문자·우편을 찾습니다. 없으면 1년 갱신이 된 것입니다.
• 증액 한도 계산 - 현재 보증금의 100분의 5를 계산합니다. 넘는 요구는 법적으로 청구할 수 없는 부분입니다.
• 서면 답변 - 계약이 갱신됐다는 점과 한도를 적어 내용증명으로 답합니다. 합의서 서명은 미룹니다.
• 다음 만료 대비 - 갱신된 기간의 만료일에서 6개월 전과 1개월 전 날짜를 계산해 둡니다. 그 사이에 갱신요구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 자동 연장이나 증액 특약이 따로 있거나 월세가 함께 있어 환산보증금 계산이 필요한 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주 연락 없이 만료되면 계약은 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 존속기간은 1년입니다. 그 1년 동안 건물주는 특별한 사유 없이 나가라고 할 수 없습니다.
• 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?
  청구 당시 보증금의 100분의 5까지입니다. 보증금 6,000만원이면 300만원이 한도입니다. 증액청구는 계약이나 직전 증액 뒤 1년이 지나야 할 수 있고, 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차에는 이 한도가 적용되지 않습니다.
• 증액 합의서에 서명하면 어떻게 되나요?
  합의로 올린 금액에는 법정 한도가 적용되지 않을 수 있습니다. 대법원은 증액 한도가 계약 존속 중 일방의 증액청구에 적용되고, 재계약이나 당사자 합의로 올리는 경우에는 적용되지 않는다고 했습니다. 서명 전에 한도와 비교해 보십시오.
• 갱신된 뒤 제가 먼저 나갈 수 있나요?
  나갈 수 있습니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 통고는 도달일이 남도록 내용증명이나 문자로 하는 편이 안전합니다.
• 묵시적 갱신도 10년 제한이 있나요?
  대법원은 전체 임대차기간 제한이 임차인의 갱신요구권에 관한 규정이고 묵시적 갱신에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 판결 당시 제한은 5년이었고 지금은 10년입니다. 건물주가 기간 안에 통지하지 않으면 10년이 지나도 묵시적 갱신이 생길 수 있습니다.
• 다음 만료 때 갱신을 요구하려면요?
  갱신된 기간의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게 갱신을 요구하면 됩니다. 건물주는 3기 차임 연체 같은 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 첫 계약일부터 전체 기간 10년 범위에서 행사할 수 있습니다.

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