주택 임대차

세입자가 집주인 허락 없이 가게 부분을 방으로 고쳤으면 그 부분도 주택임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 임차인이 집주인 승낙 없이 비주거용 부분을 부엌·거실로 고쳤다면 그 개조 부분에는 원칙적으로 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 대법원은 계약을 맺을 때 주거용 형태가 갖춰져 있었는지를 기준으로 보고, 임의 개조는 임대인 승낙 같은 특별한 사정이 있어야 보호한다고 봅니다. 지금은 계약서에 적힌 임차 부분과 개조 전 사진, 집주인과 주고받은 문자부터 확인해 두십시오.

처음부터 살림집으로 빌린 부분까지 보호를 잃는 것은 아니므로, 개조 문제 때문에 계약 전체를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 1층은 점포, 2층은 살림집인 건물의 2층을 보증금 1억원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 봄 식구가 늘자 집주인에게 알리지 않고 1층 창고 부분을 부엌과 거실로 고쳐 함께 썼습니다. 2026년 건물이 경매에 들어가자 A씨는 고친 부분까지 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허락 없이 주거용으로 고친 부분도 주택임대차보호법 보호를 받나요?

원칙적으로 받지 못합니다. 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약을 맺을 당시 그 건물 부분이 구조상 주거용이거나 주거용과 겸용할 수 있는 형태를 실제로 갖추고 있어야 합니다. 계약 당시에는 주거용 부분이 없었는데 임차인이 나중에 마음대로 고쳤다면, 임대인이 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 부분에는 이 법이 적용되지 않습니다.

하급심도 같은 기준을 따릅니다. 임차인이 사무실을 거실과 부엌으로 고쳐 결과적으로 주거용 건물처럼 되었더라도, 대항요건을 갖추기 전에 임대인이 개조를 승낙한 사정이 없으면 주택임대차보호법을 적용할 수 없다고 보았습니다. 원안이 인용한 이 판결의 선고일은 1999. 4. 30.입니다.

처음부터 살림집이던 부분은 보호받을 수 있나요?

보호받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 적용됩니다. 처음부터 방과 부엌으로 쓰던 부분을 빌리고 전입신고와 입주를 마쳤다면, 그 부분의 대항력과 우선변제권은 그대로 남습니다.

대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 여기에 임대차계약서 확정일자까지 받아 두었다면 경매·공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 개조 부분이 보호에서 빠지더라도 원래 주거 부분에 대한 이 권리는 영향을 받지 않습니다.

집주인이 개조를 승낙했다면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 판례는 임대인이 개조를 승낙한 경우를 예외로 두고 있고, 하급심은 그 승낙이 임차인이 대항요건을 갖추기 전에 있었는지를 따졌습니다. 공사 전에 받은 동의 문자, 공사비를 나눠 내기로 한 합의, 집주인이 공사 현장을 보고 이의하지 않은 사정이 증거가 됩니다.

허락 없이 한 개조 공사비는 돌려받을 수 있나요?

어렵습니다. 임대인이 수선할 의무는 계약에서 정한 용도대로 쓸 수 있는 상태를 유지하는 데까지이고, 임차인이 용도를 바꾸려고 한 공사는 여기에 들어가지 않습니다. 부속물매수청구도 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건에만 인정되므로, 동의 없이 설치한 싱크대·보일러는 매수를 청구하기 어렵습니다.

개조 부분 주택임대차 보호 대응 순서

• 임차 범위 확인 - 계약서와 도면에 적힌 임차 부분이 어디까지인지 봅니다. 처음부터 주거용이던 범위가 보호의 출발점이 됩니다.
• 개조 전 상태 기록 - 공사 전 사진과 건축물대장 용도를 모읍니다. 계약 당시 주거 형태가 있었는지는 이 자료로 판단합니다.
• 승낙 증거 수집 - 집주인의 공사 동의 문자·녹음·합의서를 찾습니다. 승낙이 전입신고 전이었다면 개조 부분도 다툴 여지가 생깁니다.
• 대항요건 날짜 정리 - 입주일, 전입신고일, 확정일자를 확인합니다. 경매가 들어오면 이 날짜와 저당권 설정일을 비교합니다.
• 보증금 배분 검토 - 개조 부분이 보호에서 빠질 때 주거 부분 보증금이 얼마로 평가될지 따져 봅니다. 배당 단계에서 다툼이 생기기 쉽습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 한 건물에 점포와 주거가 섞여 있거나 경매 배당표가 이미 나온 경우에는 계약서·건축물대장·배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점포 겸용 주택도 주택임대차보호법이 적용되나요?
  적용됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 일부를 빌린 경우와 임차주택 일부를 주거 외 목적으로 쓰는 경우에도 적용됩니다. 다만 계약 당시 주거용 형태가 실제로 갖춰져 있어야 하고, 주된 용도가 주거인지 함께 봅니다.
• 건축물대장 용도가 근린생활시설이면 보호를 못 받나요?
  공부상 용도만으로 정하지 않습니다. 대법원은 주거용 건물인지를 공부상 표시가 아니라 실제 용도에 따라 판단하고, 계약 당시 구조상 주거용 형태가 갖춰졌는지를 봅니다. 근린생활시설로 등재된 건물이라도 계약 당시 방과 부엌을 갖춘 살림집이었다면 보호받을 수 있습니다.
• 계약 후 집주인이 개조를 허락하면 보호받나요?
  다툴 여지가 있습니다. 판례는 임대인 승낙을 예외 사유로 보고, 하급심은 승낙이 대항요건을 갖추기 전에 있었는지를 따졌습니다. 전입신고 뒤에 받은 승낙이라면 그 부분의 대항력이 언제부터 생기는지까지 따로 검토해야 합니다.
• 개조 부분이 보호받지 못하면 보증금 전부를 잃나요?
  아닙니다. 처음부터 주거용이던 부분에 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 그 부분 임대차는 경매에서 우선변제 대상이 됩니다. 보증금을 주거 부분과 개조 부분으로 어떻게 나눌지는 계약 내용과 면적을 보고 다툽니다.
• 무단 개조를 이유로 집주인이 원상복구를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 임대인은 계약에서 정한 용도대로 쓸 수 있게 할 의무를 지고, 임차인이 동의 없이 구조를 바꾼 경우 계약이 끝날 때 원래 상태로 돌려놓으라고 청구할 수 있습니다. 원상복구 범위와 비용은 계약서 특약을 먼저 봅니다.
• 동의 없이 설치한 싱크대 값을 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 부속물매수청구는 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건이나 임대인에게서 산 물건에만 인정됩니다. 동의 없이 설치했다면 계약이 끝날 때 떼어 가는 방법을 검토하고, 원상복구 특약이 있는지도 함께 확인해야 합니다.

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