상가 임대차

보증금 2억 상가를 운영 중인데 건물주가 바뀌어 나가라고 하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 가게를 인도받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖춘 상가 임차인은 건물주가 바뀌어도 전 건물주와 맺은 계약기간 동안 영업할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 건물 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정하고, 승계를 배제하는 특약은 효력이 없습니다. 지금은 사업자등록 신청일과 새 건물주의 등기일을 비교하십시오.

건물주가 바뀌었다고 새 건물주와 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약이 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 3월 보증금 2억원, 월세 150만원에 상가 1층을 5년 계약하고 카페를 열었습니다. 입점한 날 바로 사업자등록을 신청했습니다. 2026년 8월 건물이 팔렸고 새 건물주는 직접 쓰겠다며 연말까지 가게를 비워 달라고 했습니다. N씨는 계약기간이 남았는데도 나가야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 계약기간 중 건물주가 바뀌면 나가야 하나요?

아니요, 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖춘 임차인이라면 나가지 않아도 됩니다. 건물을 산 사람, 상속이나 경매로 소유권을 얻은 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 전 건물주와 맺은 계약기간 동안 임차권을 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 같습니다.

대항력은 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생깁니다. 대항력 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용되므로 보증금 규모와 관계없이 보호됩니다.

전 건물주와 「건물을 팔면 임대차는 승계되지 않는다」고 특약했더라도, 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다.

새 건물주가 계약 만료 뒤 갱신을 거절할 수 있나요?

새 건물주도 전 건물주와 같은 조건에서만 거절할 수 있습니다. 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 3기 차임 연체나 무단 전대, 철거·재건축 같은 법정 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 최초 계약을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있습니다.

상가 임대차에는 주택과 달리 「임대인 실거주」 같은 갱신거절 사유가 없습니다. 새 건물주가 직접 장사하겠다는 사정만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다. 전체 기간이 10년을 넘었다면 갱신요구권은 없지만, 권리금 회수기회 보호는 따로 받을 수 있습니다.

새 건물주와 계속하고 싶지 않으면 어떻게 하나요?

임차인이 새 건물주와의 관계를 원하지 않는다면, 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 임대차에서 벗어나는 방법이 있습니다. 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결은 주택 임대차에서 이의를 제기하면 양도인의 보증금 반환 채무가 남는다고 보았고, 같은 구조의 상가 임대차에도 참고됩니다.

이의를 제기하면 전 건물주에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 새 건물주의 재산 상태가 불안하거나 건물이 곧 경매에 넘어갈 상황이라면 이 선택지를 검토할 만합니다. 이의 여부는 되돌리기 어려우므로 서면으로, 양도 사실을 안 직후에 정해야 합니다.

상가 건물주 변경 대응 순서

• 대항력 확인 - 인도일과 사업자등록 신청일을 확인합니다. 소유권 이전보다 앞서면 계약이 그대로 이어집니다.
• 등기부 확인 - 새 소유자와 이전 원인, 근저당 설정 여부를 봅니다. 경매로 바뀐 경우라면 말소기준권리와 선후를 따져야 합니다.
• 새 건물주에게 통지 - 계약기간과 보증금을 적어 문자나 내용증명으로 알립니다. 차임 지급 계좌도 확인합니다.
• 갱신 요구 준비 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구를 서면으로 보냅니다. 도달일이 기간 안이어야 합니다.
• 이의 여부 결정 - 새 건물주와 계속할지 정합니다. 원하지 않으면 양도 사실을 안 직후 이의를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 경매로 넘어갔거나 근저당이 사업자등록보다 먼저 설정돼 있다면 등기부와 배당 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 명도·갱신 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금 2억원이면 상가임대차보호법이 적용되나요?
  네, 적용됩니다. 월세가 없거나 적어 환산보증금이 지역별 기준(서울특별시 9억원, 그 밖의 지역 3억7천만원 등) 이하이면 법 전체가 적용됩니다. 기준을 넘더라도 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정은 적용됩니다.
• 새 건물주에게 계약서를 새로 써야 하나요?
  아니요, 새로 쓸 필요는 없습니다. 새 건물주는 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 기존 계약서가 그대로 효력을 가집니다. 새 건물주가 불리한 조건으로 새 계약서를 요구하면 서명하지 않아도 됩니다.
• 사업자등록을 늦게 했다면요?
  대항력은 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 새 건물주의 소유권이전등기가 그보다 먼저 이루어졌다면 새 건물주에게 계약을 주장하기 어렵습니다. 이 경우 전 건물주에게 계약 위반 책임을 물어야 합니다.
• 보증금은 누구에게 돌려받나요?
  대항력을 갖춘 뒤 건물주가 바뀌었다면 새 건물주에게 돌려받습니다. 새 건물주가 임대인 지위와 함께 보증금 반환의무를 승계하기 때문입니다. 양도 사실을 알고 곧바로 이의를 제기했다면 전 건물주에게 청구할 수 있습니다.
• 새 건물주가 재건축한다며 갱신을 거절하면요?
  철거·재건축은 법이 정한 갱신거절 사유이지만, 계약 체결 당시 공사 시기와 소요기간을 구체적으로 알렸거나, 건물이 노후·훼손돼 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우로 한정됩니다. 새 건물주의 계획만으로는 부족합니다.
• 월세를 누구에게 내야 하나요?
  소유권이전등기가 마쳐진 뒤에는 새 건물주에게 냅니다. 새 건물주가 차임 수령권을 승계하기 때문입니다. 등기 전후가 불분명해 누구에게 낼지 다툼이 있으면 변제공탁으로 연체 책임을 피할 수 있습니다.

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