상가 임대차

유학 전 8개월만 상가를 빌리고 싶은데 1년 미만 계약도 가능한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차인이 원하면 상가 임대차기간을 8개월처럼 1년 미만으로 정할 수 있고, 8개월이 지나면 기간 만료를 이유로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항은 1년 미만 계약을 1년으로 보되 임차인은 1년 미만 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 정합니다. 지금은 계약서에 8개월 만료와 갱신하지 않는다는 뜻을 함께 적어 두십시오.

임대인이 「법상 1년 미만은 안 된다」고 해도 1년으로 고쳐 쓸 필요는 없습니다. 1년 보장은 임차인을 위한 규정이어서 임차인이 원하면 더 짧게 정할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2027년 여름 유학을 떠날 예정이어서 2026년 10월부터 8개월 동안만 상가를 빌려 소품 가게를 하려고 합니다. 보증금 1,500만 원, 월세 90만 원으로 조건은 맞췄지만, 임대인은 상가임대차보호법상 1년 미만으로는 계약할 수 없다며 1년 계약서를 쓰자고 합니다. A씨는 8개월 계약이 가능한지, 8개월 뒤 보증금을 바로 받을 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임대차를 1년보다 짧게 정할 수 있나요?

정할 수 있습니다, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 기간을 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 정합니다. 최소 1년 규정은 임차인의 영업 안정을 위한 것이기 때문입니다.

그래서 8개월 계약을 맺은 임차인은 두 가지 중 하나를 고를 수 있습니다. 8개월 만료를 주장하고 나가거나, 사정이 바뀌면 1년을 채워 영업하겠다고 주장할 수도 있습니다. 선택권은 임차인에게만 있습니다.

임대인이 8개월 만료를 이유로 먼저 나가라고 할 수도 있나요?

임차인이 1년을 주장하면 임대인은 8개월 만료를 이유로 나가라고 할 수 없습니다. 1년 미만 기간의 유효를 주장할 권리는 임차인에게만 있고, 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문입니다.

같은 이유로 「임차인은 8개월 뒤 무조건 나간다」는 특약이 있어도 임차인이 1년을 주장하면 그 특약만으로 임차인을 내보내기는 어렵습니다. 임차인이 스스로 8개월에 나가려는 상황이라면 특약은 분쟁을 줄이는 기록으로 쓰입니다.

8개월이 지나면 보증금은 바로 돌려받나요?

기간이 끝나고 가게를 비워 주는 때에 보증금을 돌려받고, 두 의무는 동시이행 관계입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 돌려받을 때까지 임대차 관계가 계속되는 것으로 보므로, 가게를 먼저 비우기 전에 반환 날짜를 확정합니다.

반환 금액은 보증금에서 밀린 월세와 원상회복 비용 등을 뺀 나머지입니다. 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결은 명도 의무와 이런 공제 후 보증금 반환 의무를 동시이행으로 보았습니다.

8개월 뒤 아무 말 없으면 계약이 자동으로 늘어나나요?

늘어날 수 있습니다, 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 기간은 1년이 됩니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

8개월 계약은 만료 6개월 전 시점이 계약 두 달째라서 이 기간이 금방 옵니다. 계약서 특약과 만료 전 문자로 기간 만료 종료를 분명히 해 두면 자동 연장을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

상가 단기 임대차 대응 순서

• 기간과 특약 기재 - 계약서에 8개월 기간과 갱신하지 않는다는 특약, 보증금 반환일을 적습니다. 분쟁 때 기준이 됩니다.
• 대항요건 갖추기 - 짧은 계약이라도 인도 후 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받습니다. 보증금 보호 요건입니다.
• 만료 전 통지 - 만료 1개월 전까지 기간 만료로 나가겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 자동 연장 다툼을 막습니다.
• 정산 협의 - 밀린 월세와 원상회복 범위를 정리해 반환 금액을 확정합니다. 가게를 비우는 날과 반환일을 맞춥니다.
• 미반환 시 조치 - 보증금을 못 받으면 가게를 비우기 전에 임차권등기명령이나 반환 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 권리금을 주고 들어가거나 전 임차인에게서 임차권을 넘겨받는 단기 계약이라면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 1년 미만 계약은 무효라고 하면요?
  무효가 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항은 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 보면서도 단서에서 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 임차인이 원해서 8개월로 정했다면 그 기간은 임차인에게 유효합니다.
• 8개월로 계약했는데 1년 채우고 싶어지면요?
  1년을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항 본문은 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 보므로, 임차인은 8개월 만료 대신 1년 기간을 주장해 영업을 계속할 수 있습니다. 1년 미만 기간을 주장할지 1년을 주장할지는 임차인이 고릅니다.
• 「8개월 후 무조건 퇴거」 특약은 유효한가요?
  임차인이 1년을 주장하면 그 특약으로 내보내기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 임차인이 스스로 8개월에 나가려는 경우에는 종료 합의의 근거로 쓰입니다.
• 보증금을 받기 전에 가게를 비워야 하나요?
  비우는 것과 받는 것은 동시이행입니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 임대인이 반환을 미루면 가게를 비우기 전에 임차권등기명령을 신청하는 방법을 검토합니다.
• 8개월 계약도 갱신을 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 기간에 관계없이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 8개월 계약이라면 계약 2개월째부터 7개월째 사이가 그 기간입니다.
• 자동 연장되면 나갈 때 몇 달 전에 알려야 하나요?
  해지를 통고하고 3개월이 지나야 끝납니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신되면 기간은 1년이 되고, 제5항에 따라 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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