상가 임대차

건물주가 먼저 갱신을 거절한 뒤 갱신요구하고 새 계약서로 올린 상가 월세, 초과분 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주의 갱신 거절에 법이 정한 정당한 사유가 없었다면 그 뒤 임차인이 계약갱신을 요구해 계약은 갱신되고, 새 계약서 형식이라도 5%를 넘는 월세는 초과 범위에서 무효라 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2013다35115 판결이 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 갱신요구권 행사를 인정하고 초과 차임의 부당이득 반환을 인정했습니다. 지금은 건물주의 거절 통지와 임차인의 갱신요구 내용증명 날짜를 확인해 두십시오.

건물주가 먼저 거절 통지를 했다고 해서 갱신을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 거절 통지가 먼저 왔는지 나중에 왔는지는 결론에 영향이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 7월 서울의 상가를 보증금 5,000만원, 월세 400만원에 2년 기간으로 빌렸습니다. 기간 만료 5개월 전인 2025년 2월 건물주는 「계약을 연장하지 않겠다」고만 통보했고, 거절할 사유는 따로 대지 않았습니다. A씨는 2025년 3월 내용증명으로 계약갱신을 요구했고, 만료 무렵 건물주의 요구대로 월세를 450만원으로 올린 새 계약서를 썼습니다. 이 계약이 갱신의 실질을 갖는다면 5% 상한인 420만원을 넘는 월 30만원은 무효이고 이미 낸 초과분은 돌려받을 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 먼저 갱신을 거절하면 갱신요구를 못 하나요?

할 수 있습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 임대인의 갱신 거절 통지에 법 제10조 제1항 각 호의 정당한 사유가 없다면, 그 통지의 선후와 관계없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 종전 임대차는 갱신된다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에서도 갱신요구 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.

정당한 사유는 3기의 차임액에 이르는 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 재건축 등 법이 열거한 경우입니다. 이런 사유 없이 「연장하지 않겠다」고만 한 통지는 갱신요구권을 막지 못합니다. 원 판결은 2009. 1. 30. 개정 전 법률이 적용된 사안이지만 조문 구조가 같아 현행법에도 같은 법리가 적용됩니다.

새 계약서를 쓰면 갱신이 아니라 재계약인가요?

갱신의 실질이 있으면 재계약으로 보지 않습니다. 위 판결은 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 만료 무렵 신규 계약 형식을 취했더라도 그것이 갱신요구에 따른 갱신의 실질을 갖는다면 재계약이 아니라고 보았습니다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 제11조의 범위에서만 증감할 수 있습니다.

5%를 넘게 올린 월세는 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 증액 청구는 청구 당시 차임의 100분의 5를 넘지 못하므로, 이를 넘겨 지급하기로 한 약정은 초과 범위에서 무효이고 임차인은 초과 지급한 차임을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 위 판결은 초과 차임 지급이 불법원인급여라는 임대인 주장도 받아들이지 않았습니다.

각색 사례로 계산하면 월세 400만원의 100분의 5는 20만원이므로 상한은 420만원이고, 450만원과의 차액인 월 30만원이 무효 부분입니다. 12개월을 냈다면 360만원이 반환 청구 대상입니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차라면 갱신요구권은 인정되지만 5% 상한은 적용되지 않습니다. 각색 사례의 환산보증금은 4억 5,000만원으로 서울특별시 기준 9억원 이하입니다.

상가 갱신요구 초과 월세 반환 대응 순서

• 통지 날짜 정리 - 건물주의 거절 통지일과 임차인의 갱신요구일을 확인합니다. 갱신요구가 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이인지가 출발점입니다.
• 거절 사유 확인 - 건물주가 댄 거절 사유가 법 제10조 제1항 각 호에 해당하는지 봅니다. 해당하지 않으면 갱신됩니다.
• 갱신 실질 자료 확보 - 새 계약서가 갱신요구 뒤 같은 점포·같은 용도로 이어진 계약임을 보여 주는 문자를 모읍니다.
• 초과분 계산 - 종전 월세의 100분의 5를 넘는 금액과 지급 개월 수를 곱해 반환액을 계산합니다.
• 반환 청구 - 내용증명으로 반환을 요구하고, 응하지 않으면 분쟁조정이나 부당이득 반환 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 갱신요구를 구두로만 했거나 새 계약에서 점포 면적·업종이 바뀌었다면 계약서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주 거절 통지에 정당한 사유가 있으면요?
  그 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서는 3기의 차임액에 이르는 연체, 거짓으로 임차한 경우, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 재건축 등 8가지 사유를 정합니다. 거절 통지에 적힌 사유가 이 중 어디에 해당하는지부터 확인합니다.
• 갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
  임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 이 기간을 지나 요구하면 갱신요구권으로 인한 갱신이 되지 않고, 대신 임대인이 이 기간에 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면 제10조 제4항의 묵시적 갱신이 문제 됩니다.
• 초과 월세를 보증금에서 빼 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 초과 지급한 월세는 민법 제741조의 부당이득이므로 임대인에게 반환 채권이 생기고, 계약이 끝날 때 보증금 정산에서 이를 함께 계산하자고 요구할 수 있습니다. 다만 임대인이 다투면 결국 소송이나 조정으로 확정해야 합니다.
• 갱신요구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
  횟수가 아니라 기간으로 제한됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 2년 계약이라면 만료 때마다 갱신을 요구해 10년까지 이어 갈 수 있습니다.
• 임대인이 아무 통지도 안 했다면요?
  묵시적 갱신이 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 기간 만료 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간을 1년으로 봅니다.
• 임대인이 월세를 과다하게 받았다고 불법원인급여라면요?
  받아들여지지 않습니다. 대법원 2013다35115 판결은 증액비율을 초과한 차임 지급이 불법원인급여에 해당한다는 임대인 주장을 배척하고 초과 부분의 부당이득 반환을 명했습니다. 임차인은 초과 지급한 월세를 민법 제741조에 따라 반환 청구할 수 있습니다.

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