3기 연체는 세 번 늦게 낸 것을 말하나요?

아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록」 연체한 사실을 기준으로 삼아, 횟수가 아니라 밀린 금액의 누적액이 월 차임의 3배에 이른 적이 있는지를 봅니다. 한 달치가 세 번 늦게 들어왔어도 누적액이 3기분에 이른 적이 없으면 이 사유에 해당하지 않습니다.

갚았는데도 연체 이력으로 거절할 수 있나요?

누적액이 3기분에 이른 적이 있었다면 거절할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 연체가 남아 있는 상태가 아니라 「연체한 사실이 있는 경우」를 요건으로 정합니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결도 이 규정을 임차인의 일방적 의사로 계약이 연장되는 것을 막는 취지로 보았습니다.

연체 중에 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?

연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 기준이고, 계약서에 민법 제640조와 같은 2기 연체 해지 특약이 있으면 그 특약에 따른 해지도 유효하다는 것이 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결입니다. 해지 통지가 도달하기 전에 갚으면 해지권은 사라집니다.

갱신요구는 언제까지 해야 하나요?

임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 도달해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 정한 기간이고, 방식에 제한은 없지만 임대인이 부인할 때를 대비해 내용증명이나 문자처럼 도달일이 남는 방법을 씁니다. 갱신요구권은 전체 임대차기간 10년 안에서만 행사할 수 있습니다.

연체 이력을 이유로 월세를 크게 올릴 수 있나요?

없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 보고, 차임과 보증금은 제11조의 범위에서만 증감할 수 있다고 정합니다. 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못하고 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차는 이 상한이 적용되지 않습니다.

연체하면 갱신을 포기한다는 특약은 유효한가요?

효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 법이 3기의 차임액 연체 사실을 거절 사유로 정한 이상, 한 번의 연체로 갱신요구권을 잃는다는 특약은 임차인에게 불리한 약정에 해당합니다.

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상가 임대차

상가 월세를 한 번 밀린 적이 있는데 계약갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 한 번 밀린 사실만으로는 임대인이 갱신요구를 거절하지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있을 때만 거절 사유로 정합니다. 지금은 계약 기간 중 밀린 차임의 최대 누적액이 월 차임의 몇 배였는지 입금 내역으로 확인해 두십시오.

기한

계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 도달해야 합니다. 연체 이력이 있는 임차인일수록 이 기간 안에 기록이 남는 방법으로 요구해 두어야 합니다.

밀렸던 차임을 이미 갚았다고 해서 임대인에게 사과문이나 각서를 써 줄 의무는 없습니다. 연체액이 3기의 차임액에 이른 적이 없으면 갱신요구만 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 1월 A씨는 서울에서 보증금 5,000만원, 월 차임 200만원에 상가 1층을 2년간 빌려 사업자등록과 확정일자를 마치고 꽃집을 열었습니다. 2025년 2월 매출이 줄어 차임 한 달치를 보름 늦게 냈고, 그 뒤로는 연체가 없었습니다. 2025년 11월 만료를 앞두고 갱신을 요구하려는데 건물주가 「연체한 적이 있으니 갱신은 없다」고 말해 상담을 받았습니다. 연체액이 월 차임 200만원 한 달치에 그쳐 3기 차임액 600만원에 이른 적이 없으므로 거절 사유가 아니라는 설명을 듣고, 11월 20일 내용증명으로 갱신을 요구해 계약이 이어졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

월세를 한 번 밀렸으면 갱신요구를 거절당하나요?

거절당하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우만 정당한 거절 사유로 정합니다. 한 달치가 밀렸다가 갚은 이력은 이 요건에 들지 않습니다.

연체 누적액과 갱신거절 사유(월 차임 200만원 예시)

연체 상황	최대 누적액	거절 사유 해당
한 달치 보름 늦게 납부	200만원	아니요
한 달치씩 세 번 늦게 납부(누적 없음)	200만원	아니요
두 달치 밀린 뒤 납부	400만원	아니요
세 달치 밀린 뒤 납부	600만원	예

한 달치 보름 늦게 납부: 최대 누적액: 200만원; 거절 사유 해당: 아니요
한 달치씩 세 번 늦게 납부(누적 없음): 최대 누적액: 200만원; 거절 사유 해당: 아니요
두 달치 밀린 뒤 납부: 최대 누적액: 400만원; 거절 사유 해당: 아니요
세 달치 밀린 뒤 납부: 최대 누적액: 600만원; 거절 사유 해당: 예

출처 - 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 단순 예시 계산

기준은 횟수가 아니라 금액입니다. 월 차임이 200만원이면 연체 누적액이 600만원에 이른 적이 있어야 거절 사유가 됩니다. 두 달치가 밀렸다가 갚고 다시 한 달치가 밀린 것처럼 누적액이 한 번도 3기분에 이르지 않았으면 여러 번 늦게 냈어도 이 사유에는 해당하지 않습니다.

예전에 3기분까지 밀렸다가 다 갚았으면 어떻게 되나요?

임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 법 문언은 「연체한 사실이 있는 경우」라서, 갱신요구 시점에 연체가 남아 있지 않아도 계약 기간 중 한 번이라도 누적액이 3기의 차임액에 이른 적이 있으면 거절 사유가 됩니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 이 규정이 임차인의 일방적 의사로 계약이 연장되는 것을 막기 위한 것이라고 보았습니다.

갱신거절과 해지의 차이(2026. 9. 28. 기준)

구분	요건	갚은 뒤
갱신거절	3기 차임액 연체 사실	사유 남음
법정 해지	연체액 3기 차임액 도달	해지권 소멸
특약 해지	특약상 2기 차임액 도달	해지권 소멸

갱신거절: 요건: 3기 차임액 연체 사실; 갚은 뒤: 사유 남음
법정 해지: 요건: 연체액 3기 차임액 도달; 갚은 뒤: 해지권 소멸
특약 해지: 요건: 특약상 2기 차임액 도달; 갚은 뒤: 해지권 소멸

출처 - 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8, 민법 제640조

갱신거절과 해지는 다른 문제입니다. 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약 기간 중이라도 계약을 해지할 수 있고, 갚은 뒤에는 해지권은 사라지지만 갱신거절 사유는 남습니다. 계약서에 민법 제640조와 같은 2기 연체 해지 특약이 있으면 그 특약에 따른 해지도 가능하다는 것이 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결입니다.

갱신되면 계약 조건은 어떻게 되나요?

전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 차임과 보증금은 제11조의 범위에서 증감할 수 있고, 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 연체 이력을 이유로 임대인이 「갱신은 해 주되 월세를 대폭 올리겠다」고 해도 증액은 법정 상한 안에서만 가능합니다.

연체 이력이 있으면 갱신을 포기한다거나 갱신 시 위약금을 낸다는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없습니다.

상가 연체 이력 갱신요구 대응 순서

연체 누적액 계산 - 계약 기간 중 밀린 차임의 최대 누적액을 입금 내역으로 계산합니다. 월 차임의 3배에 이른 적이 없으면 거절 사유가 아닙니다.
요구 기간 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지가 갱신요구 기간입니다. 이 기간을 넘기면 갱신요구권은 쓸 수 없습니다.
내용증명 발송 - 갱신을 요구한다는 내용을 내용증명이나 문자로 보내 도달일을 남깁니다. 연체 이력에 대한 해명은 넣지 않아도 됩니다.
거절 통지 검토 - 임대인이 연체를 이유로 거절하면 통지에 적힌 연체 기간과 금액을 입금 내역과 대조합니다. 3기분에 이르지 않으면 거절은 효력이 없습니다.
증액 요구 대조 - 갱신을 조건으로 인상을 요구하면 100분의 5 상한과 1년 제한을 대조합니다. 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 상한이 적용되지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연체 당시 임대인이 해지 통지를 보냈거나 계약서에 2기 연체 해지 특약이 있거나 건물주가 바뀐 뒤 연체가 있었다면 계약서·입금 내역·통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차인들은 연체를 한 번이라도 했으면 갱신을 요구할 자격이 없다고 지레 포기하고, 임대인들은 연체 이력만 있으면 내보낼 수 있다고 믿습니다. 실제 기준은 연체 횟수가 아니라 누적액이 3기의 차임액에 이른 적이 있는지이고, 이 계산 하나로 결론이 갈립니다.

다툼의 재료는 입금 내역입니다. 어느 달 차임이 며칠 늦게 얼마가 들어왔는지, 그 시점에 밀린 금액의 합계가 얼마였는지가 통장 거래내역으로 남아야 합니다. 임대인이 「세 달 밀렸다」고 주장해도 실제로는 한 달치가 세 번 늦게 들어온 것이라면 3기분에 이른 적이 없는 것입니다.

이 기록은 임대인이 갱신거절을 이유로 명도소송을 냈을 때 거절의 효력을 다투는 근거가 되고, 반대로 임대인 쪽에서는 누적액이 3기분에 이른 날짜를 특정해 거절 사유를 증명하는 자료가 됩니다. 갱신요구 내용증명의 도달일과 함께 보관해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록」 연체한 사실을 기준으로 삼아, 횟수가 아니라 밀린 금액의 누적액이 월 차임의 3배에 이른 적이 있는지를 봅니다. 한 달치가 세 번 늦게 들어왔어도 누적액이 3기분에 이른 적이 없으면 이 사유에 해당하지 않습니다.
누적액이 3기분에 이른 적이 있었다면 거절할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 연체가 남아 있는 상태가 아니라 「연체한 사실이 있는 경우」를 요건으로 정합니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결도 이 규정을 임차인의 일방적 의사로 계약이 연장되는 것을 막는 취지로 보았습니다.
연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 기준이고, 계약서에 민법 제640조와 같은 2기 연체 해지 특약이 있으면 그 특약에 따른 해지도 유효하다는 것이 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결입니다. 해지 통지가 도달하기 전에 갚으면 해지권은 사라집니다.
임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 도달해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 정한 기간이고, 방식에 제한은 없지만 임대인이 부인할 때를 대비해 내용증명이나 문자처럼 도달일이 남는 방법을 씁니다. 갱신요구권은 전체 임대차기간 10년 안에서만 행사할 수 있습니다.
없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 보고, 차임과 보증금은 제11조의 범위에서만 증감할 수 있다고 정합니다. 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못하고 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차는 이 상한이 적용되지 않습니다.

임대차계약서·차임 입금 내역(통장 거래내역)·임대인과 주고받은 문자와 통지서를 준비해 주시면, 연체 누적액의 3기 도달 여부·갱신요구 기간 준수·거절 통지의 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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