상가 임대차

상가 건물주가 바뀌면 새 주인에게도 임대차를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖췄다면 상가 건물주가 바뀌어도 새 주인에게 남은 계약기간과 보증금을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조가 근거이며, 새 건물주는 종전 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 지금은 사업자등록 신청일이 소유권 이전일보다 앞서는지 확인하십시오.

새 건물주와 임대차계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 새 건물주는 법에 따라 종전 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 4월 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 1층 점포를 빌려 카페를 열고 그달에 사업자등록을 마쳤습니다. 2026년 8월 건물이 팔리자 새 건물주가 리모델링을 하겠다며 계약서를 새로 쓰든지 연말까지 나가 달라고 했습니다. I씨는 남은 계약기간과 보증금을 누구에게 주장해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 바뀌어도 계속 장사할 수 있나요?

네, 대항력을 갖췄다면 계속할 수 있습니다. 상가 임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다.

대항력을 갖춘 뒤 건물이 팔리면 새 건물주는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 남은 계약기간, 월세 조건, 보증금 반환의무가 모두 새 건물주에게 넘어갑니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 대항력 규정을 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용합니다.

새 건물주가 갱신을 거절할 수 있나요?

정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 3기 차임 연체나 무단 전대 같은 법정 사유가 없는 한 새 건물주도 거절할 수 없습니다. 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

리모델링은 그 자체로는 갱신거절 사유가 되지 않습니다. 건물의 전부나 대부분을 철거·재건축하려는 경우로서, 계약 체결 당시 공사 시기와 소요기간을 구체적으로 알렸거나, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우여야 합니다. 새 건물주의 요구에 바로 응하기 전에 갱신거절 사유가 있는지부터 따져야 합니다.

사업자등록이 유지되지 않으면 어떻게 되나요?

대항력을 잃을 수 있습니다. 사업자등록은 대항력의 취득 요건이자 존속 요건이어서 계속 유지되어야 합니다. 가게를 다른 사람에게 통째로 넘기고 영업을 그만두면 그 사업자등록은 적법한 공시방법으로 인정되지 않습니다.

이 판결은 전대로 사실상 폐업한 경우 건물을 직접 점유하며 영업하는 전차인 명의로 사업자등록이 되어 있어야 대항력과 우선변제권이 유지된다고 보았습니다. 휴업이나 업종 변경을 할 때에도 사업자등록이 끊기지 않게 관리해야 합니다.

건물이 경매로 넘어가면 보증금은 어떻게 되나요?

경매로 매각되면 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 보증금을 전액 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 다만 등기부에 먼저 설정된 근저당권이 있으면 경매 매수인에게 대항하지 못할 수 있으므로 등기부의 순서를 확인해야 합니다.

경매에서 순위에 따라 보증금을 받으려면 대항요건에 더해 확정일자를 받아 두어야 합니다. 이 우선변제권은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용됩니다. 서울특별시 기준은 9억원이고, 보증금 5,000만원에 월세 250만원이면 환산보증금은 3억원입니다.

상가 건물주 변경 대응 순서

• 대항요건 확인 - 가게를 넘겨받은 날과 사업자등록 신청일을 확인합니다. 소유권 이전보다 앞서야 합니다.
• 등기부 확인 - 새 소유자와 선순위 근저당권 여부를 봅니다. 경매 위험을 가늠하는 자료입니다.
• 월세 지급처 정리 - 소유권 이전 사실을 확인한 뒤 새 건물주 계좌로 월세를 냅니다. 이중 지급과 연체 시비를 막습니다.
• 갱신 일정 관리 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구를 문자나 내용증명으로 보냅니다. 10년 한도 안에서 가능합니다.
• 퇴거 요구 대응 - 새 건물주가 나가 달라고 하면 법정 갱신거절 사유가 있는지 확인합니다. 합의 퇴거라면 보상 조건을 문서로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유권 이전 전에 사업자등록을 정정했거나 선순위 근저당권이 있으면 등기부와 등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 건물주와 계약서를 다시 써야 하나요?
  다시 쓸 의무는 없습니다. 대항력을 갖춘 임차인의 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 기존 계약 조건이 그대로 이어집니다. 새 계약서를 쓰면 갱신 기간 계산이나 특약에서 불리한 조건이 끼어들 수 있으니 내용을 확인한 뒤 서명하십시오.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터입니다. 등기가 없어도 이 두 요건을 갖추면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 소유권 이전등기나 근저당권 설정과 같은 날이면 대항력이 다음 날 생기므로 그 권리보다 뒤로 밀립니다.
• 보증금이 커서 법 적용이 안 되면요?
  대항력은 인정됩니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제권은 기준 이하 임대차에만 적용되므로 경매에서 순위 배당을 받기 어렵습니다.
• 보증금은 누구에게 돌려받나요?
  대항력을 갖췄다면 새 건물주에게 돌려받습니다. 새 건물주는 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환의무도 함께 넘어가고, 종전 건물주는 원칙적으로 반환의무에서 벗어납니다. 계약이 끝나면 새 건물주에게 반환을 청구하고 가게를 넘겨주면 됩니다.
• 새 건물주가 리모델링한다며 나가라고 하면요?
  그 이유만으로는 갱신을 거절하지 못합니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 3기 차임 연체, 무단 전대 등 법정 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 공사를 이유로 한 거절은 건물의 전부나 대부분을 철거·재건축하는 경우로서 계약 당시 계획을 알렸거나 안전사고 우려가 있는 경우 등으로 제한됩니다.
• 가게를 잠시 남에게 맡기면 대항력이 없어지나요?
  사업자등록이 끊기면 잃을 수 있습니다. 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결은 사업자등록이 대항력의 존속요건이라고 보고, 전대 등으로 사실상 폐업하면 그 등록은 적법한 공시방법이 아니라고 했습니다. 이 경우 직접 영업하는 전차인 명의의 사업자등록이 있어야 대항력이 유지됩니다.
• 건물이 경매에 넘어가면 어떻게 되나요?
  대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하면 임차권은 소멸하지 않습니다. 다만 먼저 설정된 근저당권이 있으면 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 확정일자를 받아 두었고 환산보증금이 기준 이하라면 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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