상가 임대차
주택은 보증금과 상관없이 보호되는데 상가만 금액 기준을 두는 건 차별인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 상가에만 보증금 기준을 두는 것은 차별이 아니라는 것이 헌법재판소의 판단이고, 주택과 상가의 보호 목적이 다르다는 이유입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조는 기준 금액을 넘는 임대차를 원칙적으로 빼되, 같은 조 제3항으로 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호는 기준을 넘어도 적용합니다. 지금은 내 상가의 환산보증금이 지역 기준을 넘는지부터 계산해 보십시오.
보증금과 월세를 확인해 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)을 계산하고, 상가가 있는 지역의 기준 금액과 비교해 보십시오. 기준을 넘더라도 대항력과 갱신요구권은 그대로 적용되므로 보호가 모두 사라지는 것은 아닙니다.
환산보증금이 기준을 넘는다고 해서 갱신을 요구하지 못하거나 건물주가 바뀌면 바로 나가야 하는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
B씨는 2024년 5월 서울에서 보증금 1억원, 월세 900만원에 식당 자리를 빌렸습니다. 환산보증금을 계산해 보니 10억원이어서 서울 기준 9억원을 넘었습니다. 주택 세입자는 보증금 크기와 상관없이 보호받는데 상가만 금액으로 선을 긋는 것은 차별이 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
상가만 보증금 기준을 두는 것은 평등원칙 위반인가요?
헌법재판소는 평등원칙 위반이 아니라고 보았습니다. 헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 결정은 주거의 안정은 인간다운 생활의 필수 요소로서 주택임차인 보호가 대한민국헌법 제34조로 뒷받침되는 반면, 상가는 영리활동 공간이어서 사적자치가 원칙이라고 판단했습니다.
주택임대차보호법은 주거용 건물이면 보증금 액수를 따지지 않고 적용됩니다. 대신 임차인이 사망하면 함께 살던 사실혼 배우자가 임차권을 승계하는 특례처럼 주거 보호에 맞춘 규정을 둡니다. 상가 임대차법은 투자 회수를 위한 계약갱신요구권과 권리금 보호를 두어 보호 내용 자체가 다릅니다.
환산보증금이 기준을 넘으면 어떤 보호가 빠지나요?
기준을 넘으면 우선변제권, 임차권등기명령, 차임 증액 한도, 최우선변제 같은 규정은 적용되지 않습니다. 이 부분은 민법의 일반 임대차 규정과 계약서 내용으로 판단합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 시행령은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원 등 지역별 기준을 둡니다.
| 지역 | 기준 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
- 서울특별시
- 기준 금액: 9억원
- 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시
- 기준 금액: 6억9천만원
- 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주
- 기준 금액: 5억4천만원
- 그 밖의 지역
- 기준 금액: 3억7천만원
출처 - 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항
보증금이 기준을 넘는 상가에서 보증금을 지키려면 전세권이나 임대차 등기, 근저당 설정처럼 물권적 담보를 계약 단계에서 확보해 두어야 합니다. 확정일자만으로는 우선변제권이 생기지 않습니다.
환산보증금이 기준을 넘어도 적용되는 보호는?
대항력, 계약갱신요구권과 10년 갱신 기간, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 해지 기준, 집합 제한·금지로 폐업한 경우의 해지권은 기준을 넘어도 적용됩니다. 건물주가 바뀌어도 사업자등록과 인도를 마친 임차인은 새 건물주에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
| 규정 | 기준 초과 시 |
|---|---|
| 대항력 | 적용 |
| 계약갱신요구권(10년) | 적용 |
| 권리금 회수기회 보호 | 적용 |
| 우선변제권(확정일자) | 미적용 |
| 임차권등기명령 | 미적용 |
| 차임 증액 한도 | 미적용 |
- 대항력
- 기준 초과 시: 적용
- 계약갱신요구권(10년)
- 기준 초과 시: 적용
- 권리금 회수기회 보호
- 기준 초과 시: 적용
- 우선변제권(확정일자)
- 기준 초과 시: 미적용
- 임차권등기명령
- 기준 초과 시: 미적용
- 차임 증액 한도
- 기준 초과 시: 미적용
출처 - 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항
갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있고, 전체 기간 10년 안에서 행사합니다. 다만 기준 초과 임대차는 건물주가 갱신 거절 통지를 하지 않았을 때의 묵시적 갱신 규정(제10조 제4항)이 적용되지 않고 민법에 따릅니다.
환산보증금 초과 상가 대응 순서
- 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더합니다. 월세는 월 단위 금액으로 계산합니다.
- 지역 기준 대조 - 상가 소재지가 서울특별시, 과밀억제권역, 광역시 등 어느 구분에 속하는지 봅니다. 구분에 따라 기준 금액이 다릅니다.
- 대항력 요건 점검 - 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳤는지 확인합니다. 기준을 넘어도 이 요건으로 대항력이 생깁니다.
- 보증금 담보 확보 - 기준을 넘으면 확정일자로 우선변제권이 생기지 않으므로 전세권이나 임대차 등기를 검토합니다. 경매가 시작되기 전에 해 두어야 의미가 있습니다.
- 갱신요구 일정 관리 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있도록 날짜를 적어 둡니다. 기준을 넘어도 갱신요구권은 행사할 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 부가가치세 포함 여부나 관리비 명목 금액이 월세에 들어가는지 다툼이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
보증금이 큰 상가 임차인들은 기준 금액을 넘으면 상가임대차법 보호가 전부 사라진다고 생각합니다. 실제로는 대항력, 갱신요구권, 권리금 보호가 기준과 상관없이 적용되어 명도 분쟁에서 쓸 수 있는 권리가 상당히 남아 있습니다. 빠지는 것은 주로 경매에서 보증금을 먼저 받는 권리입니다.
그래서 기준을 넘는 상가는 계약 단계의 기록이 무겁습니다. 사업자등록 신청일, 건물을 넘겨받은 날, 전세권이나 임대차 등기를 마친 날이 순위를 정합니다. 월세에 부가가치세가 포함됐는지도 계약서에 적어 두어야 환산보증금 계산에서 다툼이 줄어듭니다.
이 날짜들은 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금 배당 순위를 가르고, 건물주가 바뀐 뒤 명도를 요구할 때 대항력의 근거가 됩니다. 등기부 순위보다 늦게 요건을 갖추면 기준 초과 임차인은 보증금을 담보 없는 채권으로만 다투게 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 환산보증금 기준을 넘는 상가의 갱신·명도·보증금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 환산보증금 계산과 대항력 요건 충족 시점을 먼저 확인한 뒤 적용되는 보호 규정과 보증금 회수 방법을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·사업자등록증명·등기사항증명서를 준비해 주시면, 환산보증금 기준 초과 여부·기준 초과 시에도 적용되는 보호 규정·보증금 담보 확보 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항
- 헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 결정
- 주택임대차보호법 제9조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제3항
- 주택임대차보호법 제2조
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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