주택 임대차

상속인 없이 임차인이 사망하면 함께 살던 사실혼 배우자가 대항력을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 상속인 없이 임차인이 사망하면 그 집에서 함께 살던 사실혼 배우자가 임차인의 권리와 의무를 승계하므로 대항력도 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항이 이 승계를 정합니다. 지금은 사망일로부터 1개월이 지났는지와 그 집 주민등록을 유지하고 있는지 확인하십시오.

혼인신고를 하지 않았다고 해서 바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 그 집에서 가정공동생활을 해 온 사실혼 배우자라면 법이 승계를 인정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년부터 B씨와 혼인신고 없이 함께 살았고, B씨는 2024년 10월 보증금 1억원에 빌라를 임차해 두 사람이 함께 전입했습니다. 2026년 8월 B씨가 사망했는데 B씨에게는 부모와 자녀가 없었습니다. 집주인이 집을 비워 달라고 하자 A씨는 계속 살면서 대항력을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속인 없이 임차인이 사망하면 사실혼 배우자가 승계하나요?

승계합니다. 임차인이 상속인 없이 사망하면 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제9조 제1항이 이를 정합니다.

승계하는 것은 임차인의 지위 전체입니다. 그래서 임차인이 생전에 주택 인도와 주민등록으로 대항력을 갖추었다면 사실혼 배우자는 그 대항력을 그대로 이어받아 집주인이나 새 주인에게 주장할 수 있습니다. 보증금반환채권과 확정일자에 따른 우선변제권도 함께 넘어옵니다.

다만 대항요건은 계속 유지되어야 합니다. 사실혼 배우자가 그 집에 계속 살면서 주민등록을 유지하는지가 대항력 유지의 기준이 되므로, 사망 신고 뒤에도 거주와 전입 상태를 그대로 둡니다.

상속인이 따로 있으면 누가 임차권을 승계하나요?

상속인이 있더라도 사망 당시 그 주택에서 함께 살고 있지 않았다면, 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 함께 살던 상속인이 있다면 민법에 따라 그 상속인이 임차권을 상속합니다.

예를 들어 따로 사는 자녀가 상속인이고 임차인과 함께 살던 사실혼 배우자가 있다면, 그 집에서 함께 살던 2촌 이내 친족이 없는 한 사실혼 배우자가 승계합니다. 누가 승계자인지에 따라 보증금 반환 청구의 당사자가 달라지므로, 가족관계증명서와 주민등록표로 사망 당시 누가 그 집에 살았는지 먼저 정리합니다.

승계를 원하지 않으면 어떻게 하나요?

임차인이 사망한 뒤 1개월 안에 임대인에게 반대 의사를 표시하면 승계하지 않습니다. 반대 의사는 날짜가 남는 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다.

승계하면 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무도 모두 승계자에게 귀속됩니다. 보증금반환채권뿐 아니라 밀린 차임이나 원상복구 의무도 함께 넘어오므로, 밀린 차임이 보증금보다 많다면 승계 여부를 신중히 정합니다.

임차인 사망 후 임차권 승계 대응 순서

• 사망일 확인 - 임차인의 사망일을 기준으로 1개월 기간을 계산합니다. 반대 의사를 표시할 수 있는 마지막 날을 적어 둡니다.
• 승계자 정리 - 상속인이 있는지, 사망 당시 함께 살았는지 확인합니다. 제1항과 제2항 중 어느 경우인지가 여기서 갈립니다.
• 채권채무 점검 - 보증금, 밀린 차임, 원상복구 비용을 계산합니다. 승계 여부를 정하는 기준이 됩니다.
• 대항요건 유지 - 승계하려면 그 집에 계속 살면서 주민등록을 유지합니다. 대항력이 끊기지 않습니다.
• 임대인 통지 - 승계하거나 반대하는 뜻을 내용증명으로 알립니다. 보증금 반환 청구의 당사자가 정리됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사실혼 관계 자체가 다투어지거나 따로 사는 상속인이 보증금을 청구하는 경우에 해당하면 주민등록표와 생활 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사실혼 배우자도 임차권을 승계하나요?
  임차인이 상속인 없이 사망했다면 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 혼인신고가 없어도 함께 살던 사실이 인정되면 됩니다.
• 따로 사는 자녀가 있으면 어떻게 되나요?
  사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 따로 사는 자녀는 이 경우 임차권을 승계하지 않습니다.
• 승계하고 싶지 않으면 언제까지 알려야 하나요?
  임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시해야 합니다. 이 기간 안에 반대하지 않으면 승계한 것으로 봅니다. 기간 계산의 기준은 사망일이므로 장례 뒤 바로 확인합니다.
• 밀린 월세도 승계자가 갚아야 하나요?
  승계한 경우 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속됩니다. 보증금반환채권과 함께 밀린 차임 채무도 넘어오므로, 보통은 보증금에서 밀린 차임을 공제하는 방식으로 정산됩니다.
• 사실혼 배우자가 대항력을 주장할 수 있나요?
  임차인이 생전에 대항력을 갖추었다면 승계한 사실혼 배우자도 그 대항력을 주장할 수 있습니다. 다만 대항요건은 계속 유지되어야 하므로 사실혼 배우자가 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 합니다.
• 사실혼 관계는 어떻게 증명하나요?
  법은 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계를 요건으로 합니다. 같은 주소의 주민등록표, 공과금과 생활비를 함께 부담한 기록, 주변 사람의 확인서, 사진 등으로 함께 살아온 사실을 입증합니다.

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