주택 임대차

사실혼 배우자 명의 전셋집이 경매되면 제가 보증금을 우선변제받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차인이 상속인 없이 사망하면 함께 살던 사실혼 배우자가 임차인의 권리를 승계하고, 사망한 배우자가 갖춘 우선변제권도 이어받습니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항과 제4항이 승계와 채권·채무의 귀속을 정합니다. 지금은 본인 주민등록이 그 집에 되어 있는지와 사실혼 입증 자료부터 확인하십시오.

새로 계약서를 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 승계는 법에 따라 이루어지고, 사망한 배우자가 갖춘 대항력과 확정일자를 그대로 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 사실혼 배우자 B씨와 B씨 명의로 보증금 2억원에 임차한 아파트에서 함께 살았습니다. B씨는 전입신고와 확정일자를 마친 상태였고, 2026년 3월 자녀나 부모 없이 사망했습니다. 몇 달 뒤 집주인의 빚으로 아파트가 경매에 넘어가자 A씨는 자신이 보증금을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속인이 없으면 사실혼 배우자가 전세 계약을 이어받나요?

네. 임차인이 상속인 없이 사망하면 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 상속인이 없는 경우와 상속인이 함께 살지 않은 경우를 나누어 정하고 있습니다.

상속인이 있지만 그 집에서 함께 살지 않았다면 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다. 상속인이 함께 살았다면 민법상 상속인이 승계합니다. 그래서 먼저 사망한 배우자의 가족관계등록부로 상속인이 있는지부터 확인합니다.

승계한 뒤 경매되면 우선변제권도 그대로인가요?

네. 사망한 배우자가 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 승계한 사실혼 배우자는 그 우선변제권을 이어받아 경매에서 순위대로 보증금을 받을 수 있습니다. 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 모두 승계인에게 귀속되기 때문입니다.

다만 대항요건은 계속 유지되어야 합니다. 사망으로 배우자의 주민등록은 정리되므로, 승계인인 본인의 주민등록이 그 집에 되어 있고 계속 거주해야 안전합니다. 주민등록을 다른 곳으로 옮기거나 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 승계 사실을 밝히는 자료와 함께 배당요구를 합니다.

사실혼 관계는 어떻게 입증하나요?

같은 주소의 주민등록표, 함께 산 기간을 보여 주는 공과금·관리비 내역, 서로를 배우자로 소개한 가족·지인의 진술, 결혼식 사진이나 생활비 이체내역 같은 자료로 입증합니다. 혼인신고만 하지 않았을 뿐 부부로 함께 살았다는 사실을 보여 주는 것이 목적입니다.

임대인이나 경매법원이 사실혼 관계를 인정하지 않으면 가정법원에 사실상혼인관계존재확인을 청구해 판결을 받는 방법도 있습니다. 배당에서 순위가 다퉈지면 배당기일에 이의를 진술하고 그 뒤 소송에서 이 자료를 냅니다.

사실혼 배우자 임차권 승계 대응 순서

• 상속인 확인 - 사망한 배우자의 가족관계등록부로 상속인이 있는지 봅니다. 상속인이 없거나 함께 살지 않았는지에 따라 승계인이 달라집니다.
• 승계 여부 결정 - 승계를 원하지 않으면 사망 후 1개월 안에 임대인에게 반대의사를 알립니다. 원하면 따로 할 일은 없습니다.
• 주민등록 유지 - 본인 주민등록이 그 집에 되어 있는지 확인합니다. 대항력 유지를 위해 이사를 미룹니다.
• 사실혼 자료 정리 - 주민등록표, 공과금 내역, 사진, 진술서를 모읍니다. 임대인과 법원에 낼 자료입니다.
• 임대인 통지와 배당요구 - 승계 사실을 임대인에게 알리고, 경매가 시작되면 배당요구를 합니다. 승계 자료를 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사망한 배우자에게 따로 사는 자녀나 부모가 있거나 사실혼 관계를 임대인이 다투는 경우에 해당하면 가족관계와 거주 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속인이 있으면 사실혼 배우자는 아무 권리가 없나요?
  상속인이 사망 당시 그 집에서 함께 살지 않았다면 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다. 상속인이 함께 살았다면 상속인이 승계합니다. 상속인의 거주 여부가 결론을 가르므로 사망 당시 주민등록과 실제 거주를 확인합니다.
• 승계를 원하지 않으면 어떻게 하나요?
  임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계하지 않겠다는 반대의사를 표시하면 승계하지 않습니다. 밀린 월세나 원상복구 의무 같은 채무도 함께 이어받지 않으려면 이 기간 안에 문자나 내용증명으로 뜻을 분명히 전해 둡니다.
• 밀린 월세도 제가 내야 하나요?
  승계하면 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 모두 승계인에게 귀속됩니다. 사망한 배우자가 밀린 월세가 있으면 그 채무도 이어받고, 보증금에서 공제될 수 있습니다. 보증금 반환 채권도 함께 이어받으므로 둘을 정산해 계산합니다.
• 확정일자를 새로 받아야 하나요?
  새로 받을 필요는 없습니다. 승계인은 사망한 임차인의 권리를 그대로 이어받으므로 기존 계약서의 확정일자와 대항력 발생일이 유지됩니다. 오히려 새로 받으면 새 날짜로 순위를 오해받을 수 있어, 기존 계약서를 그대로 보관하고 승계 사실을 밝히는 자료를 덧붙입니다.
• 계약이 끝나면 보증금은 누가 받나요?
  승계한 사실혼 배우자가 받습니다. 승계인이 임차인의 지위를 이어받았으므로 계약이 끝나면 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 상속인을 찾아야 한다며 반환을 미루면 승계 요건을 보여 주는 자료를 제시해 반환을 요구합니다.
• 제 주민등록을 그 집으로 옮겨 두어야 하나요?
  옮겨 두는 편이 안전합니다. 대항력과 우선변제권은 대항요건이 유지되어야 계속되는데, 사망한 배우자의 주민등록은 정리되므로 승계인 본인의 주민등록이 그 집에 있어야 합니다. 이미 함께 전입되어 있었다면 그대로 유지하고 이사를 미룹니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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