주택 임대차

사실혼 배우자만 전입해 있던 기간에도 대항력이 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임차인이 주민등록을 옮긴 동안 함께 살던 사실혼 배우자가 그 집에 전입해 있었다면 대항요건이 이어진 것으로 보아 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있다는 판단이 있습니다. 대법원 87다카3093 판결은 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다고 보았습니다. 지금은 두 사람의 주민등록초본으로 공백 기간이 있었는지 확인하십시오.

혼인신고를 하지 않았다고 해서 동거인의 주민등록이 쓸모없는 것은 아닙니다. 함께 살며 공동생활을 하는 사실혼 배우자라면 그 주민등록으로 대항요건을 이어 갈 수 있다는 판단이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 8월 서울의 다세대주택을 보증금 1억 2천만 원에 임차해 전입신고를 했습니다. 2024년 H씨는 딸 집으로 주민등록만 옮겼다가 몇 달 뒤 다시 전입했고, 그 기간에는 함께 살던 사실혼 배우자가 이 집에 전입해 있었습니다. 2025년 근저당권자의 신청으로 경매가 진행돼 H씨가 소액임차인으로 배당을 받자 다른 채권자가 주민등록 공백을 이유로 이의를 제기했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사실혼 배우자의 주민등록도 대항요건이 되나요?

사실혼 배우자가 임차인과 함께 그 집에서 공동생활을 하며 전입해 있다면 대항요건이 이어진 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093 판결은 대항요건인 주민등록에 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다고 보았습니다. 원안 상담도 이 법리를 사실혼 배우자에게 넓혀, 제3자는 동거인이 법률혼 배우자인지 알 수 없고 법이 사실혼 배우자에게 임차권 승계를 인정한다는 점을 들어 대항력을 인정했습니다.

다만 사실혼 배우자의 주민등록을 대항요건으로 인정한 대법원 판례는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 실제 사건에서는 동거 기간, 생활비 공동 부담, 주변의 인식처럼 사실혼 관계를 보여 주는 자료가 결론을 좌우합니다.

제 주민등록이 빠진 동안 경매가 시작되면 어떻게 되나요?

그 기간에 사실혼 배우자가 전입해 살고 있었다면 대항요건이 끊기지 않은 것으로 다툴 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 인정되므로, 경매개시결정 기입등기 당시 누구의 주민등록이 그 집에 있었는지가 기준입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 요건을 둡니다.

사실혼 배우자도 전출하고 아무도 남지 않았다면 대항력은 그때 소멸합니다. 가족 전원이 옮긴 경우 다시 전입해도 소급해 회복되지 않는다는 것이 판례입니다.

소액임차인 최우선변제는 얼마까지 받을 수 있나요?

서울특별시라면 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 보증금 중 5천500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 배당받습니다. 다만 최우선변제 금액 합계는 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.

이 금액 기준은 최선순위 담보물권이 설정된 날 당시 시행령을 따릅니다. 2023. 2. 21. 전에 근저당권이 설정된 집이라면 서울특별시 기준이 보증금 1억5천만원 이하, 최우선변제 5천만원 이하인 종전 규정이 적용됩니다.

사실혼 배우자 주민등록 대항력 대응 순서

• 주민등록 이력 정리 - 임차인과 사실혼 배우자의 초본을 발급해 전입·전출일을 표로 만듭니다. 공백이 있었는지 한눈에 보입니다.
• 사실혼 자료 확보 - 동거 기간, 공동 생활비 이체, 가족관계를 보여 주는 자료를 모읍니다. 공동생활 사실을 증명해야 합니다.
• 경매 기입등기일 확인 - 등기부에서 경매개시결정 기입등기 날짜를 확인합니다. 그 당시 주민등록 상태가 기준입니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 배당이의 대응 - 다른 채권자가 이의를 내면 기일에 출석해 자료로 반박합니다. 이의소송이 제기되면 같은 자료로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사실혼 관계를 다투는 채권자가 있거나 주민등록 공백이 겹치는 날짜가 있다면 초본·등기부·생활 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동거인이 사실혼 배우자인지 어떻게 증명하나요?
  공동생활의 실체를 보여 주는 자료로 증명합니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항이 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자를 기준으로 삼으므로, 동거 기간과 생활비 공동 부담, 주변의 인식을 보여 주는 자료를 모읍니다.
• 자녀 주민등록만 남아 있어도 되나요?
  자녀가 실제로 그 집에 살고 있다면 대항요건이 유지됩니다. 대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093 판결은 주민등록에 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다고 보았습니다. 주민등록만 있고 거주가 없으면 인정되기 어렵습니다.
• 최우선변제는 언제까지 요건을 갖춰야 하나요?
  경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖춰야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 이를 정합니다. 확정일자는 최우선변제 요건이 아니지만 보증금 중 나머지 금액의 우선변제를 위해 받아 두는 것이 좋습니다.
• 서울에서 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하입니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호가 정합니다. 다만 최선순위 담보물권이 2023. 2. 21. 전에 설정된 집은 종전 기준이 적용됩니다.
• 최우선변제 금액이 주택가액보다 클 수 있나요?
  주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 임차인이 여럿이면 비율로 나눕니다.
• 모두 주민등록을 옮겼다가 돌아오면요?
  처음 대항력은 전출할 때 소멸하고 다시 전입한 때부터 새로 생깁니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결이 이렇게 보았습니다. 그 사이 경매신청 등기가 됐다면 최우선변제 요건을 갖추지 못한 것이 됩니다.

비슷한 상황

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