상가 임대차

상가 공동 건물주들이 보증금을 지분만큼만 주겠다는데 한 명에게 전액 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유자들이 함께 상가를 임대하고 보증금을 받았다면 임차인은 공유자 누구에게든 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 보증금 반환채무가 성질상 불가분채무라고 봅니다. 지금은 임대차계약서에 임대인으로 공유자 전원이 적혀 있는지와 보증금을 누구 계좌로 보냈는지 확인하십시오.

지분 비율대로 나눠 받으러 다닐 필요는 없습니다. 공유자 한 명에게 전액을 청구해도 되고, 여러 명을 함께 상대로 소송해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2022년 7월 형제 두 사람이 공동으로 소유한 상가 1층을 두 사람과 함께 계약해 보증금 8,000만 원에 빌렸습니다. 2026년 7월 계약이 끝나 보증금을 돌려달라고 했지만, 형은 자기 지분인 절반만 주겠으니 나머지는 동생에게 받으라고 했고 동생도 같은 말을 했습니다. I씨는 결국 두 사람에게 나눠 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자들이 함께 임대하면 보증금 반환채무는 어떻게 되나요?

공유자 전원이 함께 임대하고 보증금을 받았다면 특별한 사정이 없는 한 보증금 반환채무는 불가분채무입니다. 각자 자기 지분만 임대한 것이 아니라 건물 전체를 여러 사람이 공동으로 임대한 것으로 보기 때문입니다.

불가분채무에는 연대채무의 규정 일부가 준용됩니다. 그래서 임차인은 공유자 중 어느 한 명에게 보증금 전액을 청구할 수 있고, 한 명이 전액을 돌려주면 다른 공유자의 채무도 사라집니다. 공유자끼리 누가 얼마를 부담할지는 그들 사이의 구상 문제로 남습니다.

공유자가 지분 비율대로만 주겠다고 하면요?

그 주장은 임차인에게 통하지 않습니다. 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정되고 공유자끼리는 지분 비율로 비용을 나누지만, 이것은 공유자 내부의 관계입니다. 임차인에 대한 보증금 반환 의무는 건물 전체를 임대한 사람들로서 지는 불가분채무여서, 지분을 이유로 반환을 쪼갤 수 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 불가분채무에 관한 규정을 그대로 두고 있습니다. 다만 계약서에 공유자별로 보증금을 나눠 받는다고 따로 정했거나, 실제로 공유자 한 명의 지분만 빌린 경우라면 특별한 사정이 있다고 볼 수 있어 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.

공유자 한 명이 지분을 팔거나 빚이 많으면 보증금은 안전한가요?

대항요건과 확정일자를 갖춘 상가 임차인은 경매나 공매에서 후순위권리자와 일반채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 대법원은 공유자 중 한 명이 자기 지분을 처분했을 때 그의 일반채권자 몫으로 남는 재산은 우선변제권 있는 보증금 전액을 뺀 나머지라고 보았습니다.

대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 이 요건을 갖춰 두었다면 공유자 한 명의 채권자들보다 보증금 전액에 대해 앞서는 자리에 섭니다. 상가건물 임대차보호법 적용 대상인지는 보증금과 차임을 환산한 금액 기준을 따로 확인해야 합니다.

공유 상가 보증금 반환 대응 순서

• 계약서 확인 - 임대인란에 공유자 전원이 적혔는지, 보증금 분할 특약이 있는지 봅니다. 공동 임대인지가 여기서 정해집니다.
• 입금 내역 정리 - 보증금을 보낸 계좌와 수령인을 확인합니다. 공유자 한 명이 받았어도 공동 임대라면 전액 청구가 가능합니다.
• 내용증명 발송 - 공유자 전원에게 전액 반환을 요구합니다. 종료일과 요구일이 지연손해금 기산점이 됩니다.
• 대항요건 유지 - 보증금을 받기 전까지 점포 점유와 사업자등록을 유지합니다. 먼저 나가야 하면 임차권등기명령을 검토합니다.
• 소송·가압류 - 자력 있는 공유자를 골라 전액 청구 소송을 내고, 필요하면 그 공유자 지분에 가압류를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 중 일부만 계약서에 서명했거나 보증금을 나눠 받기로 한 특약이 있으면 계약서 원문과 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환 소송과 명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 한 명만 계약서에 서명했다면요?
  서명한 공유자가 다른 공유자를 대리했는지, 실제로 자기 지분만 임대했는지에 따라 달라집니다. 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결은 공유자들이 공동으로 임대한 경우를 전제로 불가분채무를 인정했으므로, 다른 공유자의 위임이나 승인 자료가 있는지를 확인해야 합니다.
• 공유자 한 명에게 받으면 나머지는요?
  공유자 한 명이 보증금 전액을 돌려주면 다른 공유자의 반환채무도 소멸합니다. 민법 제411조가 불가분채무에 연대채무 규정을 준용하기 때문입니다. 전액을 낸 공유자는 다른 공유자에게 지분 비율에 따른 부담 부분을 구상할 수 있고, 이는 임차인과 무관한 문제입니다.
• 보증금을 받기 전에 가게를 비워도 되나요?
  비우면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 건물 인도와 사업자등록을 요건으로 하므로, 점유를 넘기거나 폐업하면 요건이 깨집니다. 먼저 나가야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 유지한 뒤 이전합니다.
• 공유자 지분이 경매되면 보증금을 먼저 받나요?
  대항요건과 확정일자를 갖췄다면 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항에 따라 후순위권리자와 일반채권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 판례는 공유자 한 명의 지분에서도 우선변제권 있는 보증금 전액을 먼저 빼고 남은 부분을 일반채권자 몫으로 봅니다.
• 공유자들이 연대책임 특약을 안 썼는데도요?
  특약이 없어도 전액 청구가 가능합니다. 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결은 공동 임대의 보증금 반환채무를 성질상 불가분채무로 보았으므로, 연대 문구가 없더라도 각 공유자가 전액 반환 의무를 집니다. 반대로 분할 반환을 명시한 특약이 있으면 그에 따릅니다.
• 지분이 균등하지 않으면 청구 금액이 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 지분 비율은 민법 제262조에 따라 공유자 내부에서 비용과 이익을 나누는 기준일 뿐입니다. 임차인은 지분이 10퍼센트인 공유자에게도 보증금 전액을 청구할 수 있고, 그 공유자가 다른 공유자에게 구상합니다.

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