공유·경계
상가 지분 4분의 3 가진 공유자가 자기 몫만큼만 썼다면 부당이득이 아닌가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 과반수 지분권자가 자기 지분 면적만큼 특정 부분만 썼더라도 전혀 쓰지 못한 소수지분권자에게는 그 지분에 상응하는 부당이득을 반환해야 합니다. 대법원 2011다42430 판결은 모든 공유자가 공유물 전부를 지분 비율로 쓸 수 있기 때문이라고 보았습니다. 지금은 쓰지 못한 기간과 상가의 월 임대료 시세를 확인해 두십시오.
과반수 지분권자에게 부당이득 반환을 요구하려면, 먼저 상가를 쓰지 못한 기간과 그 기간의 주변 임대료 시세를 자료로 모으십시오. 반환 금액은 임대료 상당액에 지분 비율을 곱해 계산합니다.
과반수 지분권자의 배타적 사용 자체를 막으려고 명도 소송부터 낼 필요는 없습니다. 사용 결정은 적법한 관리행위일 수 있으므로, 돈으로 정산받는 쪽이 현실적인 경우가 많습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨와 B씨는 2022년 상가 건물을 각 4분의 1, 4분의 3 지분으로 함께 샀습니다. 2023년부터 B씨는 과반수 지분권자라며 건물의 4분의 3 면적에 브랜드 매장을 열어 운영했고, 구석진 나머지 부분은 비워 두었습니다. 2026년 A씨가 사용료를 요구하자 B씨는 자기 지분만큼만 썼으니 줄 돈이 없다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
과반수 지분권자가 혼자 상가를 쓰기로 정해도 되나요?
됩니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 정하므로, 과반수 지분권자가 공유 건물의 특정 부분을 자기가 배타적으로 쓰기로 정하는 것은 공유물 관리방법으로서 적법합니다. 소수지분권자와 협의하지 않았다는 이유만으로 위법해지지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 규정입니다.
자기 지분만큼만 썼다면 부당이득이 아닌가요?
아닙니다. 모든 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있으므로, 과반수 지분권자가 쓰는 특정 부분에도 소수지분권자의 지분이 미칩니다. 사용 부분이 자기 지분 비율에 맞는 면적 안이라도, 지분은 있지만 전혀 쓰지 못한 공유자에게는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있는 것입니다.
대법원은 과반수 지분권자를 포함해 공유물을 쓰고 있는 모든 공유자가 쓰지 못하는 공유자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보았습니다. 「구석진 부분은 안 썼다」는 사정도 소수지분권자가 그 부분을 따로 쓸 수 있게 된 것이 아니라면 결론을 바꾸지 않습니다.
부당이득 금액은 어떻게 계산하나요?
사용한 부분의 임대료 상당액에 청구하는 공유자의 지분 비율을 곱해 계산합니다. 예를 들어 과반수 지분권자가 쓴 매장 부분의 월 임대료 시세가 800만원이고 소수지분권자 지분이 4분의 1이라면, 한 달에 200만원이 기준이 됩니다. 실제 금액은 감정으로 정해집니다.
| 사용 부분 월 임대료 | 800만원 |
|---|---|
| 소수지분권자 몫(4분의 1) | 200만원 |
단순 예시 계산
부당이득은 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산으로 이익을 얻고 그 사람에게 손해를 입힌 사람이 그 이익을 반환하는 것입니다. 반환 청구 기간은 사용을 시작한 때부터 청구 때까지이며, 오래된 부분은 소멸시효가 문제될 수 있어 청구를 미루지 않는 편이 좋습니다.
1동 건물을 나눠 쓰기로 했다면 달라지나요?
구분소유적 공유관계라면 달라질 수 있습니다. 1동 건물 중 위치와 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 부분을 각자 구분소유하기로 약정하고 등기만 공유지분으로 했다면, 각자 자기 부분만 쓸 권리가 있어 부당이득 문제가 달라집니다. 다만 위치·면적이 특정되지 않거나 독립성이 없으면 약정이 있어도 일반 공유로 봅니다.
공유 상가 부당이득 대응 순서
- 지분과 사용 현황 확인 - 등기부로 지분 비율을, 현장 사진과 영업 기록으로 누가 어느 부분을 쓰는지 확인합니다.
- 구분소유 약정 여부 점검 - 공유자 사이에 위치를 특정해 나눠 쓰기로 한 약정이 있는지 봅니다. 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
- 임대료 시세 자료 수집 - 주변 상가 임대 사례와 감정 자료를 모읍니다. 부당이득 금액의 기준입니다.
- 반환 청구 통지 - 과반수 지분권자에게 기간과 금액을 적어 내용증명으로 청구합니다. 청구 시점 기록이 남습니다.
- 소송과 보전 조치 - 지급이 없으면 부당이득 반환 소송을 내고, 필요하면 상대 지분에 가압류를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 공유자 사이에 사용료 약정이 있거나 소수지분권자도 일부를 쓰고 있는 경우에는 약정서와 사용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 부당이득 반환과 공유물분할 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
과반수 지분을 가진 공유자들은 「내 지분만큼만 썼으니 누구에게도 빚진 게 없다」고 생각합니다. 실제로는 공유 지분이 건물 전체에 미치므로, 자기 몫 면적만 썼어도 쓰지 못한 공유자에게 그 지분만큼 돈을 줘야 합니다. 면적 계산은 이 다툼에서 방어가 되지 못합니다.
그래서 사용 기간의 기록이 청구액을 정합니다. 과반수 지분권자가 매장을 연 날, 소수지분권자가 사용을 요구했다가 거절당한 날, 내용증명으로 반환을 청구한 날, 그 기간의 주변 임대료 시세가 날짜별로 정리되어야 합니다. 영업 개시일은 사업자등록이나 인테리어 계약서로 확인할 수 있습니다.
이 기록은 부당이득 반환 소송에서 기간과 금액을 확정하는 근거가 되고, 판결 뒤에는 강제집행의 기준이 됩니다. 상대 지분에 미리 가압류를 해 두면 공유물분할로 이어질 때 정산금에서 우선 회수할 여지도 생기므로, 기록 정리와 보전 조치를 함께 진행하는 편이 실무적입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공유 부동산의 사용·수익을 둘러싼 부당이득 반환과 공유물분할 사건을 수행해 왔으며, 지분 비율과 사용 현황, 임대료 시세를 먼저 정리한 뒤 청구 기간과 금액을 확정해 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 가사·상속 사건
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기사항전부증명서·상가 사용 현황 사진·주변 임대료 시세 자료와 공유자 사이의 약정서가 있다면 그 사본을 준비해 주시면, 부당이득 성립 여부·청구 기간과 금액·가압류 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결
- 민법 제741조
- 민법 제265조
- 민법 제263조
- 민법 제162조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성