권리금

장사가 잘되는데 건물주가 나가라고 하면 권리금을 회수할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 새 임차인을 주선하면 그 사람에게서 권리금을 받을 수 있고 건물주는 이를 방해하지 못합니다. 건물주가 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하면 권리금 상당의 손해배상 책임을 집니다. 지금은 계약 만료일과 그로부터 6개월 전 날짜부터 확인해 두십시오.

건물주가 나가라고 했다고 해서 권리금을 포기할 필요는 없습니다. 건물주의 명도 요구와 권리금 회수는 별개로 다룹니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년 3월 새로 지은 상가건물 1층을 보증금 4,000만원, 월 차임 230만원에 빌려 국숫집을 열었습니다. 개업 초기에는 손님이 적었지만 메뉴를 바꾸고 단골을 늘려 지금은 월 매출이 개업 때의 10배를 넘습니다. 그런데 계약 만료일인 2027년 3월 15일을 앞두고 건물주가 가게를 비워 달라고 했습니다. B씨는 그동안 쌓은 영업 가치를 권리금으로 돌려받을 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 나가라고 하면 권리금은 어떻게 회수하나요?

직접 새 임차인을 구해 그 사람에게서 권리금을 받는 방식으로 회수합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 건물주가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점의 대가를 말하므로, B씨가 쌓은 단골과 메뉴도 여기에 들어갑니다.

건물주가 주선받은 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 방해행위가 됩니다. 이로 인해 권리금을 받지 못하면 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

신규임차인은 언제부터 언제까지 주선해야 하나요?

만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 원안 상담 당시에는 이 기간이 3개월이었으나 2018. 10. 16. 개정으로 6개월로 늘었고, 현재 진행 중인 임대차에는 현행 6개월이 적용됩니다. B씨의 만료일이 2027년 3월 15일이면 2026년 9월 15일부터 주선할 수 있습니다.

이 기간 안에 신규임차인과 권리금 계약을 맺고 건물주에게 그 사람과 임대차계약을 체결해 달라고 요청해야 합니다. 요청은 내용증명이나 문자로 남겨 둡니다. 신규임차인의 자력이나 영업 계획에 관해 알고 있는 정보는 건물주에게 제공해야 합니다.

건물주가 처음부터 직접 쓰겠다고 하면 주선을 안 해도 되나요?

그 의사가 확정적이면 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 건물주가 상가를 넘겨받아 직접 쓰겠다고 밝혀 신규임차인과 계약할 뜻이 없음을 확정적으로 표시한 사안에서, 임차인이 주선을 중단했더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 다만 원칙은 주선이 필요하므로, 건물주의 거절 의사가 담긴 문자나 녹음을 남겨 두어야 합니다.

전체 임대차기간이 길어져 계약갱신요구권을 더는 쓸 수 없는 임차인도 이 보호를 받습니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 했습니다.

권리금 회수기회 보호를 받지 못하는 경우는?

3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우처럼 계약갱신 거절 사유가 있으면 보호받지 못합니다. 건물이 대규모점포나 준대규모점포의 일부이거나 국유재산·공유재산인 경우에도 이 규정이 적용되지 않습니다. 다만 대규모점포라도 전통시장은 적용 대상입니다.

권리금 회수 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서로 만료일을 확인하고 6개월 전 날짜를 계산합니다. 이날부터 주선 기간이 시작됩니다.
• 신규임차인 물색 - 같은 업종이나 건물 용도에 맞는 임차인을 구합니다. 자력과 영업 계획을 확인해 둡니다.
• 권리금 계약 체결 - 신규임차인과 권리금 액수와 지급 조건을 적은 계약서를 씁니다. 건물주와의 임대차계약 체결을 조건으로 붙입니다.
• 건물주에게 계약 요청 - 신규임차인 정보를 첨부해 임대차계약 체결을 내용증명으로 요청합니다. 요청일이 보호 기간 안이어야 합니다.
• 거절 시 손해배상 청구 - 건물주가 정당한 사유 없이 거절하면 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구합니다. 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 차임 연체가 있었거나 건물이 대형 상가의 일부이면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 권리금 손해배상·명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 회수 보호는 만료 몇 개월 전부터인가요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 2018. 10. 16. 개정 전에는 3개월이었으나 지금은 6개월이 적용됩니다. 이 기간 안에 신규임차인을 주선하고 건물주에게 계약 체결을 요청해야 방해행위에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 신규임차인을 못 구하면 배상을 못 받나요?
  원칙적으로는 신규임차인을 주선해야 배상을 청구할 수 있습니다. 다만 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 건물주가 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있다고 했습니다. 그 의사 표시를 기록으로 남겨야 합니다.
• 손해배상액은 어떻게 정해지나요?
  신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정으로 정하는 경우가 많습니다. 예를 들어 약정 권리금이 1억원이고 감정액이 8,000만원이면 8,000만원이 상한이 됩니다.
• 계약한 지 10년이 넘었는데도 보호되나요?
  보호됩니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 길어져 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 했습니다. 갱신요구권과 권리금 보호는 요건이 따로 정해져 있습니다.
• 월세를 밀린 적이 있어도 보호받나요?
  3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 보호받지 못합니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호를 적용하지 않는다고 정합니다. 연체 후 모두 갚았더라도 연체 사실이 있으면 문제될 수 있습니다.
• 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간이 지나면 시효로 소멸한다고 정합니다. 가게를 비운 날이 아니라 임대차가 종료한 날을 기준으로 계산합니다.

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