2기 연체 특약이 임차인에게 불리한 약정 아닌가요?

대법원은 아니라고 보았습니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 규정에 위반되어 임차인에게 불리한 것으로서 제15조에 의해 무효라고 할 수 없다고 했습니다. 다만 2015년 상가건물 임대차보호법 제10조의8 신설 뒤의 계약에서는 다툼의 여지가 있습니다.

2기 연체는 두 달 연속 밀린 것을 말하나요?

연속 여부가 아니라 금액 합계가 기준입니다. 민법 제640조는 「차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때」라고 정하므로, 밀린 차임의 합계가 월 차임의 2배에 이르면 됩니다. 매달 절반씩 넉 달을 밀린 경우도 합계가 2기분이면 해당하고, 반대로 두 달을 밀렸다가 한 달치를 갚아 합계가 1기분이면 해당하지 않습니다.

특약이 없는 상가 계약은 몇 기 연체부터 해지되나요?

3기가 기준입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 2015년 5월 13일 신설된 조문으로, 그 전에는 민법 제640조에 따라 2기 연체로 해지가 가능하다는 것이 대법원 2012다28486 판결의 태도였습니다.

밀린 차임을 갚으면 해지를 막을 수 있나요?

해지 통지가 도달하기 전에 갚아 연체액이 기준 아래로 내려가면 막을 수 있습니다. 해지는 상대방에게 통지가 도달해야 효력이 생기고, 그 시점에 연체액이 2기 또는 3기의 차임액에 달해 있어야 합니다. 이미 통지가 도달해 해지 효력이 생긴 뒤에 갚는 것으로는 계약이 되살아나지 않습니다.

갱신 전에 밀린 차임도 갱신 후 해지 사유가 되나요?

됩니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 해지 사유에 해당한다고 보았습니다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 연체 기록이 초기화되지 않습니다.

연체를 다 갚았는데 갱신거절을 당할 수 있나요?

3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 당할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 연체 「사실이 있는 경우」를 갱신거절 사유로 정하므로, 갱신요구 당시 연체가 없더라도 과거에 그런 사실이 있으면 임대인은 거절할 수 있습니다. 해지는 통지 당시 연체액이 기준이고 갱신거절은 과거 사실이 기준이라는 점이 다릅니다.

2기 특약으로 해지하면 권리금 보호는 어떻게 되나요?

3기 연체 사실이 없다면 권리금 회수기회 보호는 남을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유, 즉 3기 차임액에 이르는 연체 사실이 있을 때 권리금 보호를 제외합니다. 2기 연체로 해지된 임차인이라도 3기에 이른 적이 없으면 임대차 종료 시 신규임차인 주선을 시도할 여지가 있습니다.

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상가 임대차

상가 계약서에 2기 연체 시 해지한다는 특약이 있으면 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 상가 임대차계약서의 「차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다」는 특약은 유효하고, 임대인은 그 특약대로 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제640조와 같은 내용의 약정은 상가건물 임대차보호법에 어긋나는 임차인에게 불리한 약정이 아니라는 것이 대법원의 태도입니다. 지금은 계약서 특약 문구와 연체된 차임이 몇 기분인지 확인해 두십시오.

그 자리에서

계약서 특약란에 「2기」라고 적혀 있는지, 밀린 차임의 합계가 월 차임의 2배에 이르렀는지 계산하십시오. 2기 특약은 유효하므로 이 두 가지가 확인되면 임대인의 해지 통지가 올 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법이 3기 연체를 기준으로 삼는다고 해서 2기 특약이 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 두 조문은 다른 장면에 쓰이는 규정입니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 6월 A씨는 서울에서 보증금 5,000만원, 월 차임 200만원에 상가를 빌려 헬스장을 열면서 계약서 특약에 「차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다」는 문구를 넣었습니다. 2026년 3월과 4월 차임 400만원이 밀리자 건물주는 5월 초 특약을 근거로 해지 내용증명을 보냈습니다. A씨는 상가건물 임대차보호법이 3기 연체를 기준으로 하니 특약이 무효라고 생각했지만, 상담에서 2기 특약이 대법원 판결로 유효하다고 인정된 사실과 제10조의8 신설 뒤 다툴 여지가 있다는 설명을 함께 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2기 연체 해지 특약은 상가건물 임대차보호법에 어긋나지 않나요?

어긋나지 않습니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 갱신거절 사유(3기 연체)와 민법 제640조의 해지권(2기 연체)은 행사 시기와 효과가 다르고, 제10조 제1항이 해지에 관해 따로 정하고 있지 않으므로 제1호가 민법 제640조의 특례가 아니라고 보았습니다. 따라서 상가 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 같은 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 무효라고 할 수 없습니다.

연체 기준 비교(2026. 9. 28. 기준)

규정	연체 기준	효과
민법 제640조	2기 차임액	해지
상가건물 임대차보호법 제10조의8	3기 차임액	해지
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호	3기 차임액 연체 사실	갱신거절

민법 제640조: 연체 기준: 2기 차임액; 효과: 해지
상가건물 임대차보호법 제10조의8: 연체 기준: 3기 차임액; 효과: 해지
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호: 연체 기준: 3기 차임액 연체 사실; 효과: 갱신거절

출처 - 민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없지만, 2기 연체 해지 특약은 이 법이 정한 사항을 어기는 약정이 아니라 민법이 이미 인정하는 해지권을 계약서에 옮겨 적은 것입니다.

특약이 없으면 상가 임대인은 몇 기 연체부터 해지할 수 있나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준으로는 3기입니다. 2015년 5월 13일 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 특약 없이 민법 제640조만 놓고 보면 2기 연체로도 해지가 가능하다는 것이 위 대법원 판결의 논리였으나, 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 생긴 뒤에는 상가건물 임대차보호법이 해지 기준을 따로 정한 셈이 되어 특약 없는 임대차에서는 3기가 기준이라고 보는 것이 자연스럽습니다.

제10조의8이 신설된 뒤 2기 특약의 효력을 직접 판단한 대법원 판결은 확인되지 않습니다. 다만 위 판결이 「법이 해지에 관해 따로 정하고 있지 않다」는 점을 근거로 삼았으므로, 제10조의8이 있는 지금 2기 특약이 임차인에게 불리한 약정으로 무효라는 주장이 가능해졌습니다. 이 부분은 다툼의 여지가 있어 계약 시점과 특약 문구를 놓고 따로 검토해야 합니다.

갱신 전후로 나뉘어 연체됐어도 해지되나요?

특별한 사정이 없으면 해지됩니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 뒤에 연체액이 2기의 차임액에 이른 경우도 해지 사유에 해당한다고 보았습니다. 갱신으로 계약이 새로 시작되어 연체가 초기화된다는 주장은 통하지 않습니다.

해지와 갱신거절은 별개입니다. 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 한 번이라도 있으면 나중에 다 갚았더라도 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 해지는 해지 통지 당시 연체액이 기준에 달해 있어야 합니다.

상가 차임 연체 해지 특약 대응 순서

특약 문구 확인 - 계약서에 해지 기준이 2기인지 3기인지, 「달하는 때」인지 「연체한 사실이 있는 때」인지 봅니다. 문구에 따라 해지 시점이 달라집니다.
연체액 계산 - 밀린 차임의 합계가 월 차임의 몇 배인지 계산합니다. 회차가 아니라 금액 합계가 기준입니다.
계약 체결 시점 확인 - 2015년 5월 13일 제10조의8 신설 전후 어느 시점에 체결된 계약인지 봅니다. 2기 특약의 효력 다툼에서 근거가 됩니다.
해지 통지 도달 확인 - 해지는 통지가 도달해야 효력이 생깁니다. 통지 전에 연체를 해소하면 해지 사유가 사라집니다.
갱신거절 위험 점검 - 3기 차임액에 이른 연체 사실이 있으면 갚았더라도 갱신거절 사유가 남습니다. 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 연체 이자나 보증금 공제 조항이 함께 있거나 갱신 과정에서 차임이 바뀌었으면 계약서·입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차인들은 「상가는 3기까지 봐 준다」는 말을 믿고 두 달 밀린 것은 괜찮다고 생각합니다. 계약서에 2기 특약이 있으면 그 믿음이 깨집니다. 반대로 임대인들은 2기 특약만 있으면 곧바로 내보낼 수 있다고 믿지만, 제10조의8이 생긴 뒤에는 특약의 효력을 다투는 여지가 생겼고 해지 통지 전에 연체가 해소되면 해지 사유가 사라집니다.

다툼에서 갈리는 것은 해지 통지가 도달한 날의 연체액입니다. 임차인이 일부를 갚아 연체액이 2기분 아래로 내려간 뒤에 통지가 도달했다면 해지는 효력이 없고, 임대인이 통지 없이 명도소송부터 냈다면 소장 송달이 해지 통지가 되는지부터 따져야 합니다. 차임 입금 내역과 내용증명 도달일을 맞춰 보는 일이 사건의 대부분입니다.

이 기록은 명도소송에서 해지의 효력을 가르고, 나아가 임차인이 갱신을 요구하거나 권리금을 회수하려 할 때 3기 연체 사실이 있었는지 판단하는 자료가 됩니다. 한 번이라도 3기 차임액에 이른 연체 기록이 있으면 갱신요구와 권리금 보호를 모두 잃을 수 있으므로, 연체가 시작되면 어느 시점에 얼마를 갚았는지가 남아야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

대법원은 아니라고 보았습니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 규정에 위반되어 임차인에게 불리한 것으로서 제15조에 의해 무효라고 할 수 없다고 했습니다. 다만 2015년 상가건물 임대차보호법 제10조의8 신설 뒤의 계약에서는 다툼의 여지가 있습니다.
연속 여부가 아니라 금액 합계가 기준입니다. 민법 제640조는 「차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때」라고 정하므로, 밀린 차임의 합계가 월 차임의 2배에 이르면 됩니다. 매달 절반씩 넉 달을 밀린 경우도 합계가 2기분이면 해당하고, 반대로 두 달을 밀렸다가 한 달치를 갚아 합계가 1기분이면 해당하지 않습니다.
3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 당할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 연체 「사실이 있는 경우」를 갱신거절 사유로 정하므로, 갱신요구 당시 연체가 없더라도 과거에 그런 사실이 있으면 임대인은 거절할 수 있습니다. 해지는 통지 당시 연체액이 기준이고 갱신거절은 과거 사실이 기준이라는 점이 다릅니다.
3기 연체 사실이 없다면 권리금 회수기회 보호는 남을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유, 즉 3기 차임액에 이르는 연체 사실이 있을 때 권리금 보호를 제외합니다. 2기 연체로 해지된 임차인이라도 3기에 이른 적이 없으면 임대차 종료 시 신규임차인 주선을 시도할 여지가 있습니다.

임대차계약서·차임 입금 내역·임대인의 해지 통지서를 준비해 주시면, 2기 연체 해지 특약의 효력·해지 통지 당시 연체액·갱신거절 사유 성립 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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