공인중개사

상가 임차인이 있는 줄 모르고 건물을 샀는데 매도인과 중개사 중 누구에게 배상을 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

둘 다에게 청구할 수 있습니다. 상가 임차인이 대항력을 갖춘 건물을 모르고 샀다면 매도인에게는 담보책임을, 확인·설명을 빠뜨린 중개사에게는 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 매도인 담보책임은 임차인의 존재를 안 날부터 1년 안에 행사해야 하니 그 날짜부터 기록하십시오.

중개사와 매도인 중 한쪽을 골라야 하는 것은 아닙니다. 두 청구는 근거가 달라 함께 할 수 있고, 같은 손해를 두 번 받지 않을 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 2월 공인중개사의 중개로 3층 상가건물을 12억원에 샀습니다. 매도인은 1층 점포가 곧 비워진다고 했고 중개사도 임대차에 대해 따로 설명하지 않았습니다. 그런데 1층 임차인은 2024년 사업자등록을 마치고 영업 중이었고, 2025년 5월 I씨에게 계약 기간이 2027년까지라며 영업을 계속하겠다고 통보했습니다. 1층에서 직접 식당을 열려던 I씨는 매도인과 중개사 중 누구에게 배상을 청구해야 하는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차인은 새 건물주에게 어떤 권리를 주장하나요?

임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받으므로, 임차인은 남은 계약 기간 동안 영업을 계속할 수 있고 계약이 끝나면 새 건물주에게 보증금 반환을 청구합니다.

대항력은 보증금이 아무리 커도 인정됩니다. 서울특별시 기준 환산보증금 9억원을 넘는 임대차에는 상가건물 임대차보호법 대부분이 적용되지 않지만, 대항력 규정은 그 경우에도 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다.

매도인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

대항력 있는 상가 임대차가 있는 건물을 판 경우에는 제한물권이 있는 물건을 판 경우의 매도인 담보책임 규정이 준용됩니다. 매수인이 임차인의 존재를 몰랐다면, 그 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 때는 계약을 해제할 수 있고, 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

예시 사례처럼 1층에서 직접 영업하는 것이 매수 목적이었고 그 목적을 매도인도 알았다면 해제까지 주장할 여지가 있습니다. 임대 수익용으로 샀다면 해제보다는 인수하게 된 보증금이나 계획이 어긋난 데 따른 손해배상을 청구하는 경우가 많습니다. 담보책임은 매도인의 잘못을 따지지 않고 인정됩니다.

중개사에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 임차권을 포함한 권리관계를 확인해 매수인에게 설명해야 하고, 이를 어겨 재산상 손해를 입히면 배상해야 합니다. 대법원은 확인·설명서의 권리관계란에 등기부에 없는 상가건물 임대차보호법상 임대차도 적어야 한다고 판단했습니다.

중개사 책임은 설명의무 위반이라는 과실이 요건이어서, 매수인도 현장 점포를 쉽게 확인할 수 있었다면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 「공인중개사법」에서 이 규정들은 원안 당시와 같은 내용으로 유지되고 있습니다. 중개사 상대 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

상가 임차인 인수 손해 청구 순서

• 안 날 기록 - 임차인의 존재를 처음 안 날짜와 경위를 기록합니다. 매도인 담보책임 1년 기간의 기산점입니다.
• 임대차 내용 확인 - 임차인의 계약서, 사업자등록 신청일, 보증금과 차임을 확인합니다. 대항력 발생 시점과 인수할 보증금이 정해집니다.
• 매도인 청구 - 1년 안에 해제 또는 손해배상을 내용증명으로 청구합니다. 매수 목적을 매도인이 알았다는 자료를 붙입니다.
• 중개사 청구 - 확인·설명서를 근거로 중개사와 공제기관에 손해배상을 청구합니다.
• 소송 제기 - 합의가 안 되면 매도인과 중개사를 함께 피고로 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 임차인 승계 특약이 있거나 잔금 전에 임차인을 알았다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 계약 해제·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 임차인을 몰랐어도 책임지나요?
  책임집니다. 매도인 담보책임은 매도인의 고의나 과실을 요건으로 하지 않으므로, 매도인이 임차인의 존재를 몰랐어도 매수인이 몰랐다면 해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 계약 당시 임차인의 존재를 알았다면 이 청구를 할 수 없습니다.
• 계약 해제는 어떤 경우에 할 수 있나요?
  임차인 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우입니다. 직접 영업하려고 산 층을 임차인이 계속 쓰는 경우처럼 매수 목적이 좌절되고 그 목적이 계약 당시 드러나 있었다면 해제를 주장할 수 있습니다. 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있습니다.
• 보증금이 커도 임차인이 대항력을 가지나요?
  가집니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 상가건물 임대차보호법의 상당 부분이 적용되지 않지만, 대항력 규정은 그 경우에도 적용됩니다. 서울특별시 기준 환산보증금은 9억원이고 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다.
• 중개사가 확인·설명서에 임대차를 빼면요?
  설명의무 위반의 직접 증거가 됩니다. 중개사는 중개 완성 전에 임차권 등 권리관계를 확인해 설명하고 근거 자료를 제시해야 하며, 확인·설명서에는 등기부에 없는 상가 임대차도 적어야 합니다. 이를 어겨 손해가 나면 중개사와 공제기관에 배상을 청구합니다.
• 매도인과 중개사에게 모두 전액 받을 수 있나요?
  같은 손해를 두 번 받을 수는 없습니다. 두 청구는 근거가 달라 함께 할 수 있지만, 한쪽에서 손해를 배상받으면 그 범위에서 다른 쪽 청구액이 줄어듭니다. 소송에서는 둘을 함께 피고로 삼아 한 번에 판단받는 방법이 효율적입니다.
• 1년이 지나면 매도인에게 아무것도 못 하나요?
  담보책임에 따른 해제·손해배상은 행사할 수 없습니다. 다만 매도인이 임차인이 없다고 적극적으로 속였다면 사기에 의한 취소나 불법행위 손해배상을 따로 검토할 수 있고, 이들은 기간이 다릅니다. 1년 안에 청구하는 것이 가장 확실합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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