상가 임대차

상가를 6개월로 계약했는데 건물주가 직접 식당 한다며 나가라고 해요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가를 6개월로 계약했더라도 임대차 기간은 1년으로 보므로 6개월 만에 나가지 않아도 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제9조는 1년 미만 계약을 1년으로 보고, 그 뒤에도 갱신요구로 전체 10년까지 영업할 수 있습니다. 지금은 계약일부터 1년 되는 날을 계산해 그 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하십시오.

계약서의 6개월 조항을 1년으로 고쳐 다시 쓰거나 건물주의 서명을 새로 받을 필요는 없습니다. 법이 그 기간을 1년으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2026년 2월 28일 서울의 건물 2층을 보증금 3,000만원, 월세 200만원, 기간 6개월로 빌려 식당을 열고 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 계약할 때 건물주는 오래 하게 해 주겠다고 말로 약속했지만, 6개월이 지난 2026년 9월 직접 식당을 하겠다며 재계약을 거부했습니다. 시설비로 4,000만원을 쓴 L씨는 계속 영업할 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

6개월로 계약했으면 6개월 뒤에 나가야 하나요?

아닙니다. 상가 임대차 기간을 1년 미만으로 정했다면 그 기간은 1년으로 봅니다. 6개월 계약이라도 임차인은 1년 동안 영업할 수 있고, 건물주는 6개월이 지났다는 이유로 비워 달라고 할 수 없습니다.

이 규정은 임차인을 위한 것이어서, 임차인은 원하면 6개월이 유효하다고 주장하고 6개월 만에 나갈 수도 있습니다. 1년 보장은 사업자등록과 건물 인도를 마친 상가 임대차에 적용되고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」상 서울특별시는 환산보증금 9억원 이하여야 합니다.

1년이 지난 뒤에도 계속 장사할 수 있나요?

있습니다. 건물주가 직접 식당을 하겠다는 이유는 갱신거절 사유가 아니므로, 1년 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 최초 계약일부터 전체 10년까지 영업할 수 있습니다. 원안 상담 당시에는 이 한도가 5년이었습니다.

건물주가 갱신을 거절하려면 3기 차임 연체, 무단 전대, 건물 파손 같은 법정 사유가 있어야 합니다. 갱신요구 기간에 양쪽 모두 아무 통지도 하지 않으면 같은 조건으로 1년간 묵시적으로 갱신됩니다.

장기간 보장해 주겠다는 말만 들었는데 효력이 있나요?

구두 약속도 계약 내용이 될 수 있지만 증명이 어렵습니다. 계약서에 6개월로 적혀 있는데 말로 장기간을 약속했다면, 임차인이 그 약속을 증명해야 합니다. 법이 보장하는 1년과 갱신요구권만으로도 최대 10년까지 보호되므로, 구두 약속보다 갱신요구 일정을 지키는 편이 확실합니다.

건물주와 나눈 문자, 계약 당시 중개사무소의 설명 기록, 동석한 사람의 진술이 있다면 모아 두십시오. 임차인에게 불리한 특약, 예를 들어 「6개월 뒤 무조건 비운다」는 약정은 법 규정에 어긋나 효력이 없습니다.

단기 계약 상가 기간 확보 순서

• 기간 계산 - 계약일부터 1년이 되는 날을 만료일로 봅니다. 6개월 만료일은 기준이 되지 않습니다.
• 대항요건 유지 - 사업자등록과 점포 점유를 유지합니다. 건물주가 바뀌어도 기간을 주장할 근거입니다.
• 갱신요구 발송 - 1년 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 도달일을 확인합니다.
• 구두 약속 증거 수집 - 장기 보장 약속을 뒷받침하는 문자와 중개사 설명 자료를 모읍니다. 추가 협상에 씁니다.
• 명도 요구 대응 - 건물주가 비워 달라고 하면 1년 보장과 갱신요구 사실을 서면으로 답합니다. 명도소송이 오면 이 서면을 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 일시 사용 목적(행사용 팝업 매장 등)으로 체결됐거나 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 계약 기간을 정하지 않으면 어떻게 되나요?
  기간을 정하지 않은 상가 임대차도 기간을 1년으로 봅니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항이 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 본다고 정합니다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
• 6개월 만에 제가 먼저 나가도 되나요?
  됩니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항 단서는 임차인이 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 1년 보장은 임차인을 위한 규정이므로, 임차인은 6개월 만료로 계약을 끝내고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 건물주가 직접 쓰겠다는 건 갱신거절 사유인가요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호는 3기 차임 연체, 거짓 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축, 현저한 의무 위반만 거절 사유로 둡니다. 건물주의 직접 사용은 여기에 없습니다.
• 갱신하면 월세가 오르나요?
  갱신되는 임대차는 전 계약과 같은 조건이 원칙입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서에 따라 차임과 보증금은 제11조 범위에서만 증감할 수 있고, 시행령 제4조는 증액 청구가 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못한다고 정합니다.
• 「6개월 뒤 무조건 비운다」는 특약도 효력이 있나요?
  효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 1년 보장과 갱신요구권을 없애는 특약은 임차인에게 불리하므로 계약서에 적혀 있어도 따를 필요가 없습니다.
• 팝업 매장처럼 잠깐 쓰는 계약도 1년 보장되나요?
  일시사용을 위한 임대차라는 것이 명백하면 보장되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제16조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 이 법을 적용하지 않는다고 정합니다. 행사 기간에만 쓰는 매장처럼 목적과 기간이 분명해야 하고, 식당처럼 계속 영업하는 경우는 해당하지 않습니다.

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