가게를 전혀 못 쓰면 월세가 면제되나요?

임대인 때문에 목적물을 전혀 쓸 수 없는 기간에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원 96다44778 판결은 사용·수익하게 할 의무와 차임 지급 의무가 서로 대응한다는 이유로 이렇게 판단했습니다.

일부만 못 쓰면 얼마를 안 내도 되나요?

지장이 생긴 한도에서만 거절할 수 있고 전부는 거절할 수 없습니다. 못 쓰는 면적이나 영업에 끼친 영향의 비율만큼 줄어든다고 보면 됩니다. 과실 없이 일부를 못 쓰게 되면 그 비율로 차임 감액을 청구할 수 있습니다.

두 달 밀리면 상가 계약을 해지당하나요?

상가건물 임대차에서 임대인이 연체를 이유로 해지하려면 연체액이 3기의 차임액에 달해야 합니다. 두 달 치 연체만으로는 해지할 수 없고, 이 규정은 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다.

문이 잠긴 기간도 연체액에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 임대인이 출입을 막아 쓰지 못한 기간에는 차임 지급 의무가 생기지 않으므로 그 기간의 차임은 연체액 계산에서 빠집니다. 잠그기 전에 밀린 차임만 연체액이 됩니다.

내용증명은 언제 효력이 생기나요?

상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 출입 차단 해제 요구나 차임 지급 거절 의사를 내용증명으로 보내면 도달일이 기록으로 남아, 이후 차임 공제 기간과 손해배상 기간을 정하는 기준이 됩니다.

밀린 월세는 보증금에서 빠지나요?

잠그기 전에 밀린 차임은 임대차가 끝날 때 보증금에서 공제됩니다. 문이 잠긴 기간의 차임은 지급 의무가 없으므로 공제 대상이 아니라고 다툴 수 있고, 이 기간을 증명할 자료가 필요합니다.

부동산·임대차 가이드 목록

상가 임대차

월세를 못 냈더니 건물주가 가게 문을 잠갔는데 그동안 월세를 안 내도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대인이 가게에 잠금장치를 해 임차인이 전혀 쓸 수 없게 했다면 그 기간의 차임은 전부 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원 96다44778 판결은 사용·수익 의무와 차임 지급 의무가 서로 대응한다고 보았습니다. 지금은 잠금장치가 설치된 날과 출입이 막힌 사실을 사진과 문자로 남겨 두십시오.

그 자리에서

가게 문이 잠겼다면 잠금장치 사진, 설치 날짜, 건물주가 보낸 문자를 바로 남기고, 출입을 막은 사실과 문을 열어 달라는 요구를 내용증명으로 보내십시오. 내용증명은 건물주에게 도달한 때 효력이 생깁니다.

문이 잠긴 기간의 월세까지 계속 쌓인다고 걱정할 필요는 없습니다. 다만 잠기기 전에 밀린 월세는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 상가 점포를 월 차임 250만원에 빌려 골프용품 매장을 운영하며 매년 계약을 갱신해 왔습니다. 2025년 하반기 매출이 줄어 두 달 치 월세를 밀리자, 건물주는 2026년 1월 점포에 잠금장치를 달아 A씨의 출입을 막았습니다. A씨는 문이 잠긴 뒤의 월세까지 내야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 가게를 잠그면 그동안 월세를 안 내도 되나요?

네, 전혀 쓰지 못한 기간의 차임은 전부 지급을 거절할 수 있습니다. 임대인은 임대차 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지고, 임차인의 차임 지급 의무는 이와 대응합니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결은 임대인이 이 의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없으면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다고 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 임대차 규정도 같습니다. 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하는 대가로 차임을 내는 계약이므로, 사용·수익이 막힌 기간에는 차임을 낼 이유가 없어집니다.

일부만 못 쓰게 된 경우에도 전부 거절할 수 있나요?

아닙니다. 사용·수익에 부분적으로만 지장이 있으면 그 지장의 한도 안에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 창고 한 칸만 잠긴 경우처럼 영업을 계속할 수 있다면 못 쓰는 면적의 비율만큼만 줄어듭니다.

사용 장애 정도별 차임 지급

사용 장애	차임
전혀 사용 불가(임대인 잠금)	전부 지급 거절
일부 사용 장애	지장 한도에서 거절
임차인 과실 없는 일부 멸실	비율에 따른 감액 청구

전혀 사용 불가(임대인 잠금): 차임: 전부 지급 거절
일부 사용 장애: 차임: 지장 한도에서 거절
임차인 과실 없는 일부 멸실: 차임: 비율에 따른 감액 청구

출처 - 대법원 96다44778 판결, 민법 제627조 제1항

임차인의 과실 없이 임차물 일부를 쓸 수 없게 되면 임차인은 그 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 임차 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수도 있습니다.

밀린 월세 때문에 건물주가 계약을 해지할 수 있나요?

상가건물은 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 해지할 수 있습니다. 두 달 치만 밀린 상태에서는 연체를 이유로 해지할 수 없습니다. 이 규정은 환산보증금 액수와 관계없이 모든 상가건물 임대차에 적용됩니다.

문을 잠근 기간은 차임 지급 의무가 없으므로 연체액에 더해지지 않습니다. 잠그기 전에 밀린 차임은 여전히 갚아야 하고, 차임 지급을 미루는 동안에도 영업 재개 의사를 밝혀 두는 편이 좋습니다. 또 건물주는 보증금에서 이를 공제할 수 있습니다. 해지 요건이 되지 않았는데 문을 잠그는 것은 임대인의 의무 불이행에 해당합니다.

가게 잠금 차임 거절 대응 순서

현장 기록 - 잠금장치 사진과 설치 날짜, 출입이 막힌 사실을 남깁니다. 차임 거절 기간의 시작점이 됩니다.
내용증명 발송 - 출입 차단 해제와 사용·수익 보장을 요구합니다. 도달일이 이후 분쟁의 기준일이 됩니다.
연체액 계산 - 잠그기 전 밀린 차임이 몇 기인지 계산합니다. 3기에 못 미치면 연체 해지가 불가합니다.
영업 손해 정리 - 출입 차단으로 못 판 매출과 폐기 재고를 정리합니다. 손해배상 청구의 근거가 됩니다.
가처분·소송 - 출입 방해 금지 가처분이나 손해배상 청구를 검토합니다. 차단이 길어질수록 필요성이 커집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 차임 연체 시 출입을 제한한다는 특약이 있거나 이미 해지 통지를 받았다면 계약서와 통지 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 가처분 신청을 수행합니다.

실무상 착안점

월세를 밀린 임차인은 건물주가 문을 잠가도 자기 잘못이 먼저라며 참습니다. 법은 그 반대로 봅니다. 임대인이 쓰지 못하게 막은 기간에는 차임 의무가 생기지 않고, 연체 해지 요건을 채우지 못한 채 문을 잠근 쪽이 의무를 어긴 것이 됩니다.

그래서 문이 잠긴 날짜 기록이 가장 먼저 필요합니다. 잠금장치 사진의 촬영일, 건물주의 문자, 내용증명 도달일, 그 뒤 출입이 다시 가능해진 날이 차임 공제 기간을 정합니다.

이 기록은 나중에 건물주가 밀린 차임을 보증금에서 공제하거나 명도 소송을 낼 때 공제 범위를 줄이는 근거가 됩니다. 출입 차단으로 생긴 영업 손해는 별도의 손해배상 청구로 이어지고, 차단이 계속되면 가처분의 소명 자료가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·차임 이체 내역·잠금장치 사진·건물주와의 문자 내역을 준비해 주시면, 차임 지급 거절 가능 기간·연체 해지 요건 충족 여부·출입 방해에 대한 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성