상가 임대차

가게를 넘겨받은 바로 그날 저당권이 설정됐다면 제 보증금이 먼저인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 가게를 넘겨받은 날 저당권이 설정됐다면 저당권자가 먼저 배당받습니다. 상가 임차인의 대항력과 우선변제권은 인도와 사업자등록을 모두 갖춘 다음 날부터 생기는데, 저당권은 등기한 날 바로 효력이 생기기 때문입니다. 지금은 등기부의 저당권 접수일과 가게를 실제로 넘겨받은 날을 한 번 더 대조해 두십시오.

보증금을 받으려고 경매를 신청할 때 가게를 먼저 비워 줄 필요는 없습니다. 판결 등 집행권원으로 경매를 신청하면 가게 인도를 먼저 제공하지 않아도 집행이 시작됩니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 서울의 상가를 보증금 8,000만원, 월세 200만원, 기간 1년으로 빌리면서 2025년 3월 4일 확정일자와 사업자등록을 먼저 마치고, 인테리어 공사 일정 때문에 3월 6일에 가게를 넘겨받았습니다. 2026년 3월 계약이 끝났지만 건물주가 보증금을 돌려주지 않아 경매를 신청하려고 등기부를 떼어 보니, 2025년 3월 6일자로 은행 근저당권이 설정돼 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차인의 우선변제권은 언제 생기나요?

건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 갖추면 그 시점부터 우선변제권이 생깁니다. 확정일자와 사업자등록을 먼저 해 두었더라도 가게를 넘겨받은 날이 늦으면, 인도한 날의 다음 날부터 효력이 생깁니다. 사례에서는 3월 6일 인도했으므로 3월 7일부터입니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 씁니다.

같은 날 저당권이 설정되면 누가 먼저인가요?

저당권자가 먼저입니다. 저당권은 등기한 날 효력이 생기고, 임차인의 효력은 다음 날 0시부터 생기므로 같은 날 인도와 저당권 설정이 겹치면 저당권이 앞섭니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결은 같은 구조의 주택임대차보호법 조항에서 「다음 날부터」를 다음 날 오전 0시부터로 보았고, 상가 조항도 같은 문언이어서 같은 기준이 적용됩니다.

그래서 사례의 Q씨는 매각대금에서 은행 근저당권의 피담보채권이 먼저 배당된 뒤 남는 금액에서 보증금을 받게 됩니다. 매각대금이 넉넉하면 전액을 받을 수도 있지만, 은행 채권이 크면 보증금 일부를 받지 못할 수 있습니다.

저당권보다 늦으면 낙찰자에게 남은 보증금을 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 선순위 저당권은 매각으로 소멸하고, 그보다 늦게 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸하므로 낙찰자에게 대항하지 못합니다. 배당받지 못한 보증금은 원래 건물주에게 일반채권으로 청구해야 합니다.

보증금을 받으려고 경매를 신청할 때 주의할 점은?

임차인이 보증금반환 판결 같은 집행권원으로 임차건물의 경매를 신청하면, 가게 인도라는 반대의무를 먼저 이행하거나 제공하지 않아도 됩니다. 다만 배당을 받을 때는 가게를 낙찰자에게 넘겨야 보증금을 받을 수 있습니다. 다른 채권자가 경매를 신청했다면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

상가 배당 순위 확인 순서

• 인도일 확정 - 가게 가게 키를 받은 날을 보여 주는 자료를 모읍니다. 대항력 발생일의 기준이 됩니다.
• 사업자등록·확정일자 확인 - 사업자등록 신청일과 확정일자를 확인합니다. 셋 중 가장 늦은 날의 다음 날이 효력 발생일입니다.
• 등기부 대조 - 을구의 근저당권 접수일과 비교합니다. 같은 날이면 저당권이 앞섭니다.
• 배당 예상액 계산 - 예상 매각가에서 선순위 채권을 빼 남는 금액을 가늠합니다. 경매 신청 실익을 판단하는 자료입니다.
• 경매 신청 또는 배당요구 - 판결을 받아 경매를 신청하거나 배당요구를 합니다. 남는 보증금은 건물주의 다른 재산에서 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인도일이 저당권 설정일보다 앞섰다는 자료가 있거나 소액임차인 최우선변제 기준에 해당할 수 있다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 경매 배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자를 먼저 받으면 그날부터 보호되나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제권은 제3조 제1항의 대항요건(인도와 사업자등록)과 확정일자를 모두 갖춰야 생기고, 대항요건은 갖춘 다음 날부터 효력이 있습니다. 확정일자가 빨라도 인도가 늦으면 인도 다음 날이 기준입니다.
• 「다음 날부터」는 몇 시부터인가요?
  다음 날 오전 0시부터입니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결은 주택임대차보호법의 「익일부터」를 익일 오전 영시부터로 보았고, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항도 같은 구조의 문언입니다. 그래서 다음 날 낮에 등기된 저당권보다는 임차인이 앞섭니다.
• 저당권보다 늦으면 보증금은 못 받나요?
  저당권자가 먼저 받고 남는 금액에서 받습니다. 매각대금이 저당권 채권보다 크면 보증금을 받을 수 있고, 모자라면 일부만 받습니다. 받지 못한 금액은 상가건물 임대차보호법 제8조에 따라 낙찰자에게 대항할 수 없어 원래 건물주에게 따로 청구해야 합니다.
• 보증금 받으려고 경매를 신청할 수 있나요?
  있습니다. 보증금반환 판결 등 집행권원을 받아 임차건물의 경매를 신청할 수 있고, 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항에 따라 가게 인도를 먼저 제공하지 않아도 됩니다. 다만 선순위 채권이 커서 남는 금액이 없으면 경매가 취소될 수 있어 배당 예상액을 먼저 계산해야 합니다.
• 다른 사람이 경매를 신청했으면 어떻게 하나요?
  배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하므로, 확정일자를 갖춘 임차인은 계약서와 확정일자 자료를 붙여 배당요구서를 내면 됩니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 소액임차인이면 저당권보다 먼저 받을 수 있나요?
  환산보증금이 소액 기준 이하이면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 저당권보다 먼저 받을 수 있습니다. 서울은 환산보증금 6천500만원 이하가 기준이어서, 사례의 환산보증금 2억 8,000만원은 해당하지 않습니다.

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