상가 임대차
상가 계약 중 월세와 보증금 인상에 합의했는데 5% 넘는 부분은 무효인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 계약 기간 중 건물주와 합의로 월세와 보증금을 올렸다면 5%를 넘는 부분도 유효합니다. 대법원 2013다80481 판결은 상가건물 임대차보호법 제11조의 증액 한도가 한쪽의 증액청구에만 적용되고 당사자 합의로 올린 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 서명한 증액 합의서와 합의 날짜부터 확인해 두십시오.
증액 합의서나 변경 계약서, 합의에 이르기까지 건물주와 주고받은 문자를 모아 두십시오. 합의가 아니라 일방적 통보였는지, 합의 과정에 강박이 있었는지는 이 기록으로만 다툴 수 있습니다.
증액 합의를 했다고 해서 앞으로도 건물주가 원하는 대로 계속 올려 줘야 하는 것은 아닙니다. 다음 인상부터는 다시 법의 한도가 적용됩니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2024년 6월 서울의 한 상가를 보증금 3,000만원, 월세 250만원으로 빌려 영업을 시작했습니다. 1년쯤 지난 2025년 7월 건물주와 협의해 보증금을 4,000만원으로, 월세를 330만원으로 올리기로 합의하고 변경 계약서에 서명했습니다. 뒤늦게 상가 차임 인상은 5%를 넘을 수 없다는 말을 들은 I씨는, 5%를 넘는 부분의 증액 합의가 무효라고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
계약 중 합의로 올린 월세도 5% 한도가 적용되나요?
적용되지 않습니다. 증액 한도 규정은 계약 존속 중 한쪽이 차임 증액을 청구한 경우에만 적용되고, 기간 중이라도 당사자 합의로 차임과 보증금을 올린 경우에는 적용되지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제11조에 관한 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결의 입장입니다.
| 인상 전 월세 | 250만원 |
|---|---|
| 증액청구 시 5% 한도 | 262.5만원 |
| 합의한 월세 | 330만원 |
단순 예시 계산
서울중앙지방법원 2013. 9. 27. 선고 2012나54712 판결은 이 대법원 판결의 원심이고, 대법원은 상고를 기각해 그 판단을 확정했습니다. 따라서 각색 사례처럼 보증금 33%, 월세 32% 증액에 합의했다면 5%를 넘는 부분도 유효합니다. 같은 인상이 건물주의 일방적 증액청구였다면 월세 250만원에 5%를 더한 262만5,000원이 한도였을 것입니다.
합의를 무를 수 있는 경우는 없나요?
사기나 강박에 의해 합의했다면 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 예를 들어 건물주가 근거 없이 당장 가게를 비우게 하겠다고 위협해 서명하게 했다면 강박을 주장해 볼 수 있습니다. 다만 인상 폭이 크다거나 법을 몰랐다는 사정만으로는 취소 사유가 되기 어렵습니다.
합의가 아니라 건물주의 일방적 통보에 따라 인상 차임을 낸 것이라면 증액청구로 보아 5% 한도를 다툴 여지가 있습니다. 서명한 합의서가 있는지가 첫 판단 기준입니다.
합의로 올린 뒤 또 올려 달라고 하면요?
합의로 증액한 날부터 1년 안에는 건물주가 다시 증액을 청구하지 못합니다. 1년이 지나 증액을 청구하더라도 청구 당시 차임, 즉 합의로 오른 330만원의 100분의 5인 16만5,000원까지가 한도입니다.
계약이 끝날 때 갱신요구권을 행사해 갱신되면, 갱신된 계약의 차임도 같은 한도 안에서만 올릴 수 있습니다. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 합니다.
상가 차임 증액 합의 후 대응 순서
- 합의서 확인 - 증액 합의서나 변경 계약서에 서명했는지, 날짜가 언제인지 확인합니다. 합의 여부와 1년 기산점이 여기서 정해집니다.
- 합의 경위 정리 - 서명 전후 건물주와 주고받은 문자와 녹음을 모읍니다. 강박이 있었다면 취소를 검토합니다.
- 환산보증금 계산 - 인상 후 보증금에 월세×100을 더해 지역 기준 안인지 봅니다. 기준을 넘으면 이후 5% 한도가 적용되지 않습니다.
- 다음 인상 대비 - 합의일부터 1년 안의 추가 인상 요구에는 응하지 않는다고 답합니다. 문자로 기록을 남깁니다.
- 갱신요구 준비 - 만료일을 기준으로 갱신요구 기간을 계산해 둡니다. 갱신된 계약의 인상 폭은 100분의 5로 묶입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 합의 과정에 해지·명도 위협이 있었거나 합의서 없이 인상 차임을 내 온 경우라면 문자와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
증액 합의 상담에서 임차인들은 「법이 5%로 막고 있으니 서명했어도 무효」라고 기대합니다. 실제로는 서명한 합의는 5%를 넘어도 유효하고, 다툴 수 있는 것은 합의 과정의 강박이나 애초에 합의가 없었다는 사정뿐입니다. 그래서 인상 제안을 받았을 때 서명하기 전이 가장 유리한 시점입니다.
기록이 필요한 이유도 여기에 있습니다. 인상을 제안받은 날, 협의 과정의 문자, 서명한 날, 인상된 월세를 처음 낸 날이 남아 있어야 합니다. 합의일은 다음 증액청구를 막는 1년의 기산점이 되므로 합의서 사본을 따로 보관하십시오.
이 기록은 건물주가 1년 안에 다시 인상을 요구할 때 거절의 근거가 되고, 갱신 무렵 인상 폭을 다툴 때 기준 차임을 확정하는 자료가 됩니다. 강박을 주장해 합의를 취소하려는 소송에서는 위협의 내용과 시점을 증명하는 증거가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 차임·보증금 증액을 둘러싼 임대차 분쟁을 수행해 왔으며, 증액이 합의인지 일방적 청구인지와 합의 경위를 먼저 기록으로 확인한 뒤 취소 가능성과 이후 인상 제한을 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·증액 합의서·합의 과정의 문자·월세 입금 내역을 준비해 주시면, 합의의 효력·강박에 따른 취소 가능성·다음 인상 제한 시점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결
- 민법 제110조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성