공인중개사
독서실로 쓸 상가를 월세로 빌릴 때 중개보수는 얼마까지 내나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
상가 월세 계약의 중개보수는 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개사와 협의해 정합니다. 주택이 아닌 중개대상물은 국토교통부령이 정한 요율 안에서 쌍방이 각각 내며, 합산액이 5천만원 미만이면 월세에 70을 곱해 계산합니다. 지금은 중개사무소에 게시된 중개보수 요율표와 계약서의 보증금·월세를 확인해 두십시오.
계약 전에 중개사무소에 게시된 중개보수·실비의 요율 및 한도액표를 확인하고, 중개사와 합의한 요율을 문자로 남기십시오. 중개사는 게시한 상한요율을 넘겨 받을 수 없습니다.
1천분의 9는 상한일 뿐이어서 중개사가 처음 부른 금액을 그대로 내야 하는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
2025년 8월 A씨는 독서실을 열려고 상가를 보증금 3,000만원, 월세 150만원, 계약기간 24개월로 임차하려 합니다. 중개사는 중개보수로 200만원을 요구했습니다. A씨는 법에서 정한 상한이 얼마인지, 협의할 여지가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
상가 월세 중개보수는 어떻게 계산하나요?
거래금액을 먼저 구하고 거기에 합의한 요율을 곱합니다. 보증금 외에 차임이 있는 임대차는 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 금액이 거래금액입니다. 다만 그 합산액이 5천만원 미만이면 월 차임에 70을 곱해 보증금에 더합니다.
| 조건 | 거래금액 | 상한(1천분의 9) |
|---|---|---|
| 보증금 3,000만원·월세 150만원 | 1억 8,000만원 | 162만원 |
| 보증금 2,000만원·월세 50만원 | 7,000만원 | 63만원 |
| 보증금 500만원·월세 40만원 | 3,300만원(월세×70 적용) | 29만 7,000원 |
- 보증금 3,000만원·월세 150만원
- 거래금액: 1억 8,000만원
- 상한(1천분의 9): 162만원
- 보증금 2,000만원·월세 50만원
- 거래금액: 7,000만원
- 상한(1천분의 9): 63만원
- 보증금 500만원·월세 40만원
- 거래금액: 3,300만원(월세×70 적용)
- 상한(1천분의 9): 29만 7,000원
출처 - 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호, 제5항 제1호(단순 예시 계산)
사례처럼 보증금 3,000만원, 월세 150만원이면 거래금액은 3,000만원에 1억 5,000만원을 더한 1억 8,000만원입니다. 여기에 상한인 1천분의 9를 곱하면 162만원이 한쪽 당사자가 낼 수 있는 최대 금액입니다. 보증금 500만원, 월세 40만원이라면 월세에 100을 곱해 더한 금액이 4,500만원으로 5천만원 미만이어서, 월세에 70을 곱한 2,800만원과 보증금을 더한 3,300만원이 거래금액이 되고 상한은 29만 7,000원입니다.
상가와 주택은 중개보수 기준이 다른가요?
다릅니다. 주택의 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위에서 시·도 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물은 국토교통부령으로 정합니다. 상가 같은 주택 외 중개대상물은 일정 요건의 주거용 오피스텔을 빼면 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 정하고, 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다.
- 1
주택 면적 비율 확인
2분의 1 이상이면 주택 기준
- 2
주택 외 대상물
거래금액의 1천분의 9 이내 협의
- 3
거래금액 계산
보증금+월세×100, 5천만원 미만이면 월세×70
출처 - 공인중개사법 시행규칙 제20조
건물 가운데 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 기준을, 2분의 1 미만이면 주택 외 기준을 적용합니다. 1층 상가에 위층 주택이 붙은 건물을 통째로 빌리는 경우라면 면적 비율부터 확인해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행규칙」 제20조가 이렇게 정하고 있습니다.
상한을 넘겨 받았거나 계약이 깨지면 어떻게 되나요?
개업공인중개사가 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로도 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 것은 금지행위입니다. 상한을 넘겨 낸 돈은 돌려 달라고 청구할 수 있고, 행정처분이나 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제되면 중개사는 보수를 받을 수 없습니다. 중개사가 권리관계를 잘못 설명해 계약이 깨졌다면 이미 낸 보수의 반환도 검토할 수 있습니다.
상가 중개보수 확인 순서
- 요율표 확인 - 중개사무소에 게시된 상한요율을 확인합니다. 게시한 요율을 넘겨 받을 수 없습니다.
- 거래금액 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더하고, 5천만원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.
- 요율 합의 - 1천분의 9 이내에서 요율을 협의하고 문자로 남깁니다.
- 주택 면적 확인 - 주택이 섞인 건물이면 주택 면적 비율을 확인합니다. 적용 기준이 달라집니다.
- 영수증 수령 - 보수를 낼 때 금액과 산출 내역이 적힌 영수증을 받습니다. 초과 수수 분쟁의 증거입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 권리금 계약을 함께 중개받았거나 컨설팅 명목의 별도 수수료를 요구받은 경우에는 계약서와 영수증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차와 중개 관련 분쟁의 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
상가 임차인들은 중개사가 부르는 금액을 법정 보수로 알고 그대로 냅니다. 주택 외 중개대상물의 1천분의 9는 상한이고, 그 안에서 협의해 정하는 것이 원칙입니다. 계산 방법을 알면 요구 금액이 상한을 넘는지 바로 확인할 수 있습니다.
그래서 계약 전 기록이 중요합니다. 중개사무소에 게시된 요율표 사진, 합의한 요율을 적은 문자, 보수를 낸 날짜와 금액이 적힌 영수증이 있어야 나중에 초과 수수를 다툴 수 있습니다. 컨설팅비나 권리금 알선비 같은 별도 명목의 돈을 냈다면 그 영수증도 함께 보관해야 합니다.
이 기록은 초과 보수 반환 청구와 관할 관청 신고의 근거가 됩니다. 중개사 잘못으로 계약이 깨진 경우에는 보수 반환과 함께 손해배상을 청구할 수 있으므로, 계약이 깨진 경위를 보여 주는 문자도 날짜와 함께 남겨 두는 편이 좋습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대차와 중개 관련 분쟁을 수행해 왔으며, 거래금액과 상한요율을 먼저 계산해 초과 수수 여부를 확인한 뒤 반환 청구나 손해배상으로 이어지는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서나 가계약 내용·중개보수 요구 문자·중개사무소 요율표 사진을 준비해 주시면, 거래금액과 상한 계산·주택 기준 적용 여부·초과 수수 반환 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제7항
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호
- 공인중개사법 제32조 제4항
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항
- 공인중개사법 제33조 제1항 제3호
- 공인중개사법 제32조 제1항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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