상가 임대차

사업자등록 때 낸 계약서의 상가 주소가 등기부와 다르면 경매에서 우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 받지 못합니다. 사업자등록 때 첨부한 임대차계약서의 상가 소재지가 등기부 표시와 다르면 그 사업자등록은 제3자에 대한 공시방법이 되지 못해 대항력과 우선변제권이 인정되지 않습니다. 지금은 세무서에 제출된 계약서 사본의 주소·호수와 등기사항증명서를 나란히 놓고 비교해 보십시오.

계약서 주소가 틀렸다고 해서 보증금 전부를 잃는 것으로 단정할 필요는 없습니다. 우선변제권이 없어도 임대인에 대한 보증금반환채권 자체는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 5월 한 상가건물 1층 점포를 보증금 7,000만원, 월세 200만원에 빌려 반찬가게를 열고 사업자등록과 확정일자를 받았습니다. 2026년 6월 은행 근저당권이 실행돼 경매가 시작됐는데, 등기부에는 점포가 「101호」로 되어 있는 반면 세무서에 낸 계약서에는 「1층 1호」로만 적혀 있었습니다. A씨는 확정일자까지 받았는데 우선변제가 안 될 수 있느냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서 주소가 등기부와 다르면 왜 대항력이 없나요?

사업자등록은 제3자가 그 건물에 임차인이 있다는 사실을 알 수 있게 하는 공시방법이기 때문입니다. 세무서는 이해관계인이 임대차 정보를 요청하면 사업자등록신청서에 첨부된 임대차계약서 기재대로 알려 주므로, 그 계약서의 소재지가 등기부와 다르면 제3자는 그 건물에 임차인이 있다고 알 수 없습니다.

대법원 2008다44238 판결은 이 경우 특별한 사정이 없는 한 사업자등록이 유효한 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다. 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춰야 생기므로, 공시방법이 무너지면 대항력도 인정되지 않습니다.

건물 일부만 빌렸다면 도면도 내야 하나요?

네, 건물의 일부를 임차했다면 사업자등록 신청 때 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 공시방법으로 인정됩니다. 같은 판결은 이해관계인이 건물 일부 임대차의 도면 열람을 요청할 수 있게 한 규정을 근거로 들었습니다. 한 층을 여러 점포로 나눈 상가라면 도면 첨부 여부까지 확인해야 합니다.

우선변제권이 없으면 경매에서 한 푼도 못 받나요?

일반채권자로서 배당받을 길은 남아 있지만 조건이 붙습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」상 일반채권자는 집행력 있는 정본(판결·지급명령 등)을 갖추거나 경매개시결정 등기 뒤 가압류를 한 경우에 배당요구를 할 수 있습니다. 이 경우에도 근저당권자 등 우선순위 채권자가 먼저 배당받고 남는 돈을 다른 일반채권자와 나눕니다.

확정일자를 받아 두었더라도 대항요건이 갖춰지지 않으면 우선변제권이 생기지 않습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게만 인정됩니다.

지금이라도 사업자등록을 고치면 되나요?

고칠 수는 있지만 이미 설정된 근저당권보다 앞서기는 어렵습니다. 사업자등록을 정정하면 정정된 등록을 기준으로 그 다음 날부터 대항력을 새로 갖추게 되는 것으로 보는 것이 일반적이어서, 그 전에 등기된 근저당권이나 경매개시결정보다 순위가 뒤집히지는 않습니다. 계약서를 고쳤다면 세무서에 새로운 확정일자도 받아야 합니다.

상가 사업자등록 주소 불일치 대응 순서

• 세무서 제출본 확인 - 사업자등록 때 첨부한 계약서 사본의 주소·층·호수를 확인합니다. 등기부와 한 글자라도 다르면 문제가 됩니다.
• 등기부 대조 - 등기사항증명서의 소재지·건물 번호와 비교합니다. 도로명과 지번 표기 차이인지, 호수 자체가 다른지 구분합니다.
• 배당요구 - 경매 공고의 배당요구 종기 전에 배당요구서를 냅니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 집행권원 확보 - 우선변제권이 부정될 때를 대비해 보증금반환 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받습니다. 일반채권자 배당의 전제가 됩니다.
• 정정 신고 - 사업자등록 정정과 새 확정일자를 받아 이후의 권리를 지킵니다. 이미 앞선 권리에는 대항하지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주소 차이가 도로명·지번 표기 방식 차이에 그치거나 세무서 착오로 생긴 경우에는 제출 서류와 등록 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 호수만 틀려도 대항력이 없나요?
  없다고 판단될 가능성이 큽니다. 대법원 2008다44238 판결은 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서의 소재지가 등기부 표시와 불일치하면 특별한 사정이 없는 한 제3자에 대한 유효한 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다. 다만 제3자가 그 건물의 임차인으로 알아볼 수 있을 정도의 표기 차이인지는 따로 판단합니다.
• 확정일자를 받았으면 우선변제권이 생기지 않나요?
  확정일자만으로는 생기지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 사업자등록이 공시방법으로 인정되지 않으면 대항요건이 없으므로 확정일자가 있어도 우선변제권이 인정되지 않습니다.
• 우선변제권이 없으면 경매 배당은 어떻게 받나요?
  일반채권자로 배당요구를 해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자와 경매개시결정 등기 뒤 가압류한 채권자 등이 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 지급명령이나 판결을 받거나 가압류를 해 두어야 배당요구 자격이 생깁니다.
• 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
  법원이 정한 배당요구 종기까지 해야 합니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정하고 공고합니다. 종기가 지난 뒤 낸 배당요구로는 배당을 받을 수 없으므로 경매 공고를 받는 즉시 날짜를 확인해야 합니다.
• 건물 일부를 빌렸는데 도면을 안 냈으면요?
  대항력이 부정될 수 있습니다. 대법원 2008다44238 판결은 건물의 일부분을 임차한 경우 사업자등록 신청 때 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 제3자에 대한 유효한 공시방법이 된다고 보았습니다. 여러 점포로 나뉜 층이라면 도면 제출 여부를 세무서에서 확인해야 합니다.
• 계약서를 고쳐 다시 신고하면 예전 순위가 살아나나요?
  예전 순위는 살아나지 않습니다. 정정된 사업자등록을 기준으로 그 다음 날부터 새로 대항력을 갖추는 것으로 보는 것이 일반적이어서 그 전에 등기된 근저당권보다 앞설 수 없습니다. 계약서를 고쳤다면 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제3항에 따라 새로운 확정일자도 받아야 합니다.

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