상가 임대차

건물주가 아무 말 없어 넘어간 상가 계약, 갱신 기간이 원래처럼 2년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주의 갱신거절 통지 없이 넘어간 상가 계약은 같은 조건으로 갱신되지만 기간은 1년으로 봅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 묵시적 갱신의 존속기간을 1년으로 정하고, 이 기간 중 임차인은 언제든 해지통고를 할 수 있습니다. 지금은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주로부터 받은 문자나 통지가 있었는지 확인해 두십시오.

묵시적 갱신이 됐다고 해서 새로 계약서를 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 기존 계약서와 확정일자가 그대로 효력을 이어 갑니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 10월 서울의 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월세 180만원, 기간 2년으로 빌려 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 10월 만료 때까지 건물주에게서 갱신거절이나 조건 변경 통지를 받은 적이 없어 그대로 영업을 이어 갔습니다. 그런데 건물주가 「같은 조건으로 넘어갔으니 기간도 2년, 2027년 10월까지」라며 그 전에는 나갈 수 없다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 묵시적 갱신이 되면 기간은 몇 년인가요?

1년입니다. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 만료 때 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보되, 존속기간은 1년으로 봅니다. 월세·보증금·특약은 그대로 이어지지만 기간만은 원래 계약의 2년이 아닙니다. 이 글은 {LAW}을 기준으로 씁니다.

사례에서 건물주의 「2년」 주장은 법 규정과 맞지 않습니다. 원래 만료일이 2025년 10월이라면 묵시적 갱신된 계약은 2026년 10월에 끝나는 것이 원칙입니다.

묵시적 갱신 기간 중 임차인은 언제든 나갈 수 있나요?

있습니다. 묵시적으로 갱신된 기간 중에는 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 건물주에게는 이런 해지권이 없어, 1년 동안은 건물주가 일방적으로 계약을 끝낼 수 없습니다.

해지 통고는 도달일이 기준이므로 문자와 함께 내용증명을 보내 두는 것이 좋습니다. 3개월이 지나 계약이 끝나면 건물주는 보증금을 돌려줘야 하고, 임차인은 가게를 비워 주는 것과 동시에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

묵시적 갱신이 반복돼도 10년 제한이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 전체 기간을 제한하는 제10조 제2항이 임차인의 갱신요구권에만 적용되고, 건물주가 통지를 하지 않아 생기는 법정갱신에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 건물주가 거절 통지를 하지 않는 한 1년 단위의 갱신이 이어질 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가도 1년으로 보나요?

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에는 제10조 제4항의 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고 민법이 적용됩니다. 민법에서는 기간 만료 후 임차인이 계속 쓰는데 건물주가 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 같은 조건으로 갱신되지만, 기간의 정함이 없는 임대차가 되어 각자 해지를 통고할 수 있습니다. 건물주가 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 효력이 생깁니다.

묵시적 갱신 기간 다툼 대응 순서

• 만료일 확인 - 원래 계약서의 만료일을 확인합니다. 묵시적 갱신 기간 1년은 이 날부터 셉니다.
• 통지 여부 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 건물주의 문자·내용증명을 찾습니다. 거절이나 조건 변경 통지가 없어야 묵시적 갱신이 됩니다.
• 새 계약서 서명 보류 - 건물주가 2년짜리 새 계약서를 내밀면 바로 서명하지 않습니다. 서명하면 합의 갱신으로 볼 여지가 생깁니다.
• 해지 여부 결정 - 계속 영업할지, 3개월 뒤 나갈지를 정합니다. 나가려면 해지통고를 보냅니다.
• 보증금 반환 준비 - 해지 효력일에 맞춰 가게를 비울 준비를 하고 보증금 반환을 요구합니다. 돌려받지 못하면 임차권등기명령과 소송으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 만료 무렵 건물주와 월세 인상을 협의한 문자가 있거나 새 계약서를 이미 썼다면 합의 갱신인지 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신이 되면 월세도 그대로인가요?
  그대로입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하므로 월세·보증금·특약이 그대로 이어집니다. 달라지는 것은 기간뿐이고, 그 기간은 1년으로 봅니다. 월세 인상은 별도의 증감청구나 합의가 있어야 합니다.
• 해지통고 후 언제 계약이 끝나나요?
  건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항은 묵시적 갱신 기간 중 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있다고 정합니다. 기준일은 보낸 날이 아니라 건물주에게 도달한 날이므로 내용증명으로 도달일을 남겨 두십시오.
• 건물주도 묵시적 갱신 기간 중에 해지할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 제10조 제5항의 해지통고권은 임차인에게만 주어집니다. 건물주는 3기 차임 연체 같은 해지 사유가 따로 없는 한 갱신된 1년이 끝날 때까지 계약을 유지해야 하고, 다시 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지를 해야 계약을 끝낼 수 있습니다.
• 월세 인상 문자도 조건 변경 통지가 되나요?
  될 수 있습니다. 제10조 제4항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주가 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않은 경우에만 묵시적 갱신을 인정합니다. 구체적인 인상 금액을 제시한 문자라면 조건 변경 통지로 볼 여지가 있어, 그때는 합의 갱신이나 계약 종료 문제가 됩니다.
• 묵시적 갱신 기간도 10년에 포함되나요?
  갱신요구권의 10년 계산에는 최초 계약부터의 전체 기간이 들어가지만, 묵시적 갱신 자체는 10년 제한을 받지 않습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 전체 기간 제한이 법정갱신에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 건물주가 거절 통지를 하지 않는 한 1년 단위 갱신이 이어질 수 있습니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 어떻게 되나요?
  민법 제639조 제1항에 따라 건물주가 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 같은 조건으로 갱신되지만 기간의 정함이 없는 임대차가 됩니다. 이때는 민법 제635조에 따라 건물주가 해지를 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 계약이 끝납니다.

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