상가 임대차

상가 임대차계약을 할 때 법무부 표준계약서를 꼭 써야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가 임대차계약은 법무부 상가건물임대차표준계약서를 쓰지 않아도 유효하고, 직접 만든 계약서로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 표준계약서 사용을 권장할 뿐 의무로 정하지 않습니다. 지금은 계약서에 당사자, 점포 면적, 기간, 보증금과 월세가 모두 적혔는지 확인하십시오.

부동산 중개사무소 양식이나 직접 만든 계약서를 표준계약서로 다시 쓸 필요는 없습니다. 양식이 아니라 적힌 내용이 효력을 정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 B씨 소유 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월세 180만원에 빌리기로 했습니다. B씨는 오래 써 온 자기 양식 계약서를 내밀었고, A씨는 인터넷에서 법무부 상가건물임대차표준계약서가 있다는 글을 보았습니다. A씨는 표준계약서를 쓰지 않으면 계약이 무효가 되거나 확정일자를 받지 못하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법무부 표준계약서를 꼭 써야 하나요?

아닙니다. 법무부장관은 국토교통부장관과 협의해 상가건물임대차표준계약서를 정하고 그 사용을 권장할 수 있을 뿐이고, 표준계약서를 쓰지 않았다고 계약의 효력이 없어지지는 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제19조도 표준계약서의 사용을 권장할 수 있다고만 정합니다. 표준계약서에는 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등이 들어갑니다.

현행법에서 표준계약서는 제19조에 있고, 제4조는 확정일자 부여와 임대차정보 제공에 관한 조문입니다. 이 제19조는 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다.

직접 만든 계약서에는 무엇을 적어야 하나요?

임대차는 한쪽이 점포를 쓰게 해 주기로 하고 다른 쪽이 차임을 내기로 약정하면 성립합니다. 서면이나 특정 양식이 성립 요건은 아니지만, 다툼을 막으려면 표준계약서가 담는 항목을 기준으로 적는 것이 좋습니다.

• 당사자 - 임대인과 임차인의 이름, 주소, 연락처를 적습니다.
• 목적물 - 점포의 소재지, 층·호수, 면적을 적고 일부만 빌리면 도면을 붙입니다.
• 기간과 돈 - 임대차기간, 보증금, 월세, 지급일을 적습니다.
• 비용 분담 - 수선비를 누가 내는지, 관리비를 어떤 항목으로 얼마나 걷는지 적습니다.
• 종료 때 처리 - 원상복구 범위와 보증금 반환 시기를 적습니다.

확정일자는 직접 만든 계약서로도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 확정일자는 표준계약서 여부와 관계없이 계약서 원본에 필요한 사항이 적혀 있으면 관할 세무서장이 부여합니다. 계약서에는 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물과 면적, 임대차기간, 보증금과 차임, 계약당사자의 서명이나 기명날인이 있어야 합니다.

점포의 일부만 빌렸다면 신청서와 함께 그 부분의 도면을 내야 합니다. 대항력은 계약서 양식이 아니라 점포를 넘겨받고 사업자등록을 신청해야 생깁니다.

계약서에 임차인에게 불리한 특약을 넣으면 효력이 있나요?

상가건물 임대차보호법에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 계약갱신요구권을 포기한다거나, 보증금을 돌려받기 전에 무조건 먼저 점포를 비운다는 특약이 대표적입니다. 표준계약서를 쓰든 직접 만든 계약서를 쓰든 결론은 같습니다.

반대로 법이 정하지 않은 사항은 당사자가 자유롭게 정할 수 있습니다. 원상복구 범위, 간판 설치, 영업시간 같은 조항은 계약서에 적은 대로 효력이 생기므로 서명 전에 한 번 더 읽어 봅니다.

상가 임대차계약서 작성 순서

• 양식 선택 - 표준계약서, 중개사무소 양식, 직접 만든 계약서 중 편한 것을 씁니다. 효력에는 차이가 없습니다.
• 필수 항목 기재 - 당사자, 목적물·면적, 기간, 보증금·월세를 적습니다. 확정일자 신청 요건입니다.
• 비용 조항 기재 - 수선비와 관리비 부과 항목을 구체적으로 적습니다. 종료 후 정산 다툼을 줄입니다.
• 특약 검토 - 임차인에게 불리한 특약이 법에 어긋나는지 확인합니다. 어긋나면 효력이 없습니다.
• 확정일자·사업자등록 - 계약 뒤 세무서에서 확정일자를 받고 사업자등록을 신청합니다. 보증금 우선변제의 요건입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점포 일부만 빌리거나 전대·권리금 약정이 함께 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 표준계약서는 어디서 받을 수 있나요?
  법무부가 정해 공개한 상가건물임대차표준계약서 양식을 쓰면 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제19조는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의해 표준계약서를 정하고 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 양식을 내려받아 쓰되, 특약란은 사안에 맞게 직접 채웁니다.
• 말로만 한 상가 임대차도 유효한가요?
  유효합니다. 민법 제618조에 따라 임대차는 사용·수익과 차임 지급을 약정하면 성립하고 서면이 필요하지 않습니다. 다만 계약서가 없으면 확정일자를 받을 수 없어 우선변제권을 갖추지 못하고, 기간이나 보증금을 두고 다툴 때 증명이 어렵습니다.
• 임대인 양식에 갱신요구권 포기 특약이 있으면요?
  효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 계약갱신요구권을 미리 포기한다는 특약은 제10조에 어긋나 무효이므로, 서명했더라도 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 점포 일부만 빌리면 무엇을 더 내야 하나요?
  확정일자를 신청할 때 그 부분의 도면을 함께 내야 합니다. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 단서는 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 신청서와 함께 도면을 제출하도록 정합니다. 계약서에도 빌리는 부분의 위치와 면적을 도면으로 붙여 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 환산보증금이 높으면 표준계약서와 무관한가요?
  무관하지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 표준계약서에 관한 제19조를 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 적용합니다. 다만 표준계약서는 어떤 경우에도 권장 사항이라 쓰지 않아도 계약의 효력에는 영향이 없습니다.
• 계약서만 쓰면 보증금이 보호되나요?
  계약서만으로는 부족합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따라 점포를 넘겨받고 사업자등록을 신청해야 다음 날부터 대항력이 생기고, 우선변제를 받으려면 확정일자도 받아야 합니다. 계약 직후 두 절차를 함께 진행하십시오.

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