상가 임대차

경매가 예상되는 상가를 싸게 빌려 소액임차인이 되면 최우선변제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매가 곧 시작될 상가를 소액 기준에 맞춰 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 빌린 것이라면 최우선변제를 받기 어렵습니다. 대법원 2013다62223 판결은 이렇게 법을 악용해 부당한 이득을 얻으려고 계약한 사람은 보호대상인 소액임차인이 아니라고 보았습니다. 지금은 계약 당시 등기부의 근저당 합계와 보증금이 주변 시세와 비교해 어느 수준이었는지 확인해 두십시오.

경매 전에 상가를 빌렸다는 사실만으로 최우선변제가 막히는 것은 아닙니다. 실제로 영업하려고 시세대로 빌렸다면 요건을 갖춰 보호받습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 11월 공인중개사인 배우자의 중개로 경기도 과밀억제권역의 한 상가를 보증금 1,500만원, 월세 30만원에 빌렸습니다. 이 상가는 근저당 채권액 합계가 시세를 넘어 곧 경매가 시작될 것으로 예상되던 곳이었고, 보증금은 주변 시세보다 크게 낮았습니다. M씨는 계약서에 정한 잔금일보다 앞당겨 보증금을 다 내고 사업자등록을 마쳤는데, 2026년 1월 경매가 시작되자 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 소액임차인 최우선변제 요건은 무엇인가요?

환산보증금이 지역별 소액 기준 이하이고, 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마쳐야 합니다. 요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 먼저 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」은 과밀억제권역(서울 제외)의 소액 기준을 5천500만원 이하, 최우선 금액을 1천900만원까지로 정합니다.

각색 사례는 1,500만원+30만원×100=4,500만원이라 숫자로는 소액 기준 안에 있고, 보증금 1,500만원은 최우선 한도 1천900만원보다 적습니다. 다만 최우선 금액 합계는 상가건물 가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.

경매가 예상되는 상가를 싸게 빌리면 최우선변제를 받을 수 있나요?

법을 악용해 부당한 이득을 얻으려고 계약했다면 받을 수 없습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결은 근저당 합계가 시세를 넘어 곧 경매될 주택을 공인중개사인 배우자의 중개로 소액 요건에 맞춰 시세보다 현저히 낮은 보증금에 빌리고, 잔금일보다 앞당겨 보증금을 지급한 임차인은 보호대상인 소액임차인이 아니라고 본 원심을 수긍했습니다.

이 판결은 주택 사건이지만 상가 소액임차인 보호도 경매신청 등기 전에만 대항요건을 갖추면 되는 같은 구조여서, 상가 배당에서도 같은 논리로 최우선변제가 부정될 가능성이 큽니다. 각색 사례는 판결 사건과 사정이 거의 같습니다.

악용 여부는 무엇으로 판단하나요?

계약 당시 경매가 임박한 사정을 알았는지와 계약 조건이 이례적인지를 함께 봅니다. 판결 사건에서는 근저당 합계가 시세를 넘었다는 점, 중개인이 배우자였다는 점, 보증금이 시세보다 현저히 낮았다는 점, 잔금을 앞당겨 지급한 점, 임차인이 다른 부동산을 소유하고 있던 점이 함께 고려됐습니다.

반대로 실제 영업을 위해 시세 수준 보증금으로 빌렸고 경매 사정을 몰랐다면 경매 직전 계약이라도 최우선변제를 주장할 수 있습니다. 영업 실적, 인테리어 공사, 거래처 계약처럼 실제 사용을 보여 주는 자료가 판단 자료가 됩니다.

경매 직전 상가 임차 대응 순서

• 등기부 확인 - 근저당 합계와 경매개시결정 등기 여부를 봅니다. 경매신청 등기 뒤 계약은 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 시세 비교 - 보증금과 월세가 주변 상가 시세와 비슷한지 확인합니다. 현저히 낮으면 악용 의심을 받습니다.
• 계약 경위 기록 - 중개인, 계약 동기, 잔금 지급일을 계약서대로 지킵니다. 이례적인 조건은 배당에서 불리합니다.
• 실제 사용 증거 - 입점, 인테리어, 매출 자료를 남깁니다. 진정한 임차인임을 보여 주는 자료입니다.
• 배당 대응 - 배당표에서 최우선 배당이 빠지거나 다른 채권자가 이의하면 배당이의 소송으로 다툽니다. 기일 안에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 배당이의를 제기했거나 계약 당시 경매 사정을 알았는지가 다툼이 된 경우라면 계약 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매 배당과 보증금 반환을 둘러싼 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 직전에 빌려도 소액임차인이 될 수 있나요?
  실제 영업을 위해 시세대로 빌렸다면 될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마친 소액임차인에게 최우선변제를 인정합니다. 계약 시기만으로 보호를 부정하지는 않지만 계약 경위가 이례적이면 문제가 됩니다.
• 악용이라고 판단한 판례가 있나요?
  있습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결은 근저당 합계가 시세를 넘어 경매가 예상되는 주택을 공인중개사인 배우자의 중개로 소액 요건에 맞춰 시세보다 현저히 낮게 빌리고 잔금을 앞당겨 낸 임차인은 소액임차인이 아니라고 본 원심을 수긍했습니다.
• 상가 소액임차인 기준 금액은 얼마인가요?
  환산보증금 기준으로 서울특별시 6천500만원, 과밀억제권역(서울 제외) 5천500만원, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시 3천8백만원, 그 밖의 지역 3천만원 이하입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조가 정하며, 보증금에 월세×100을 더해 계산합니다.
• 최우선변제로 받는 금액은 얼마인가요?
  서울특별시 2천200만원, 과밀억제권역(서울 제외) 1천900만원, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시 1천300만원, 그 밖의 지역 1천만원까지입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항이 정하고, 같은 조 제2항에 따라 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 범위로 줄어듭니다.
• 최우선변제가 부정되면 보증금은 어떻게 되나요?
  일반채권자로 남습니다. 대법원 2013다62223 판결 사건의 임차인도 배당을 받지 못했습니다. 임대인에게 보증금 반환을 청구할 권리는 남지만, 경매가 예상될 만큼 채무가 많은 임대인에게서 실제로 회수하기는 어렵습니다. 계약 당시 등기부와 임대인 재산을 먼저 확인했어야 하는 이유입니다.
• 채권자는 가장 임차인을 어떻게 다투나요?
  배당기일에 이의하고 배당이의 소송을 냅니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제2항은 소액임차인의 우선변제에 제5조 제4항부터 제6항을 준용해 이해관계인이 경매법원에 이의를 신청할 수 있게 합니다. 계약 경위, 시세, 잔금 지급일 같은 사정을 증거로 냅니다.

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