상가 임대차

먼저 확정일자를 받은 상가 임차인과 뒤에 들어온 임차인 중 누가 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

먼저 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 먼저 받습니다. 상가 임차인의 우선변제 순위는 점포 인도와 사업자등록 신청 다음 날, 그리고 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 정해지므로, 같은 날 입점·사업자등록·확정일자를 마친 새 임차인은 그 다음 날부터 순위가 생깁니다. 지금은 두 임차인의 사업자등록 신청일과 확정일자를 나란히 비교해 보십시오.

보증금이 더 많은 임차인이 먼저 받는 것은 아닙니다. 순위는 금액이 아니라 날짜로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 5월 상가 건물 1층을 빌려 치킨집을 열고 사업자등록을 마친 뒤, 2024년 10월 15일 사업자등록 정정신고를 하면서 확정일자도 받았습니다. 같은 건물 2층에는 2024년 11월 1일 새 임차인이 보증금 1억원에 계약하고 같은 날 입점과 사업자등록, 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 건물이 경매에 들어가자 H씨는 보증금이 큰 새 임차인과 순위가 같은지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차인의 우선변제 순위는 무엇으로 정하나요?

대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날로 정합니다. 대항력은 점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생기고, 우선변제권은 이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다. 그래서 두 날짜 중 늦은 날이 순위의 기준일이 됩니다.

입점·사업자등록 신청·확정일자를 모두 같은 날 마쳤다면 우선변제권은 그 다음 날부터 생깁니다. 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결은 주택 임차인이 인도와 주민등록을 마친 당일이나 그 전에 확정일자를 받았다면 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 그 다음 날 생긴다고 했고, 같은 구조인 상가에도 같은 기준이 적용됩니다.

이미 영업 중이던 임차인이 나중에 확정일자를 받으면요?

확정일자를 받은 날부터 우선변제 순위가 생깁니다. 이미 입점과 사업자등록으로 대항력을 갖춘 임차인이 나중에 확정일자를 받으면, 확정일자를 받은 날이 늦은 날이므로 그날이 기준일입니다. 사업자등록 정정신고를 하면서 확정일자를 받았더라도 마찬가지입니다.

그래서 새 임차인이 뒤늦게 같은 건물에 들어와 같은 날 모든 요건을 갖췄다면, 먼저 확정일자를 받아 둔 기존 임차인이 앞섭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에서도 이 구조는 법 시행 당시와 같습니다.

법 시행 전 임차인의 순위는 어떻게 정했나요?

상가건물 임대차보호법이 시행된 2002. 11. 1. 당시 존속 중이던 임대차에도 대항력과 우선변제 규정이 적용되었습니다. 기존 임차인은 법 시행 전에 미리 확정일자를 신청할 수 있었고, 이렇게 받은 확정일자의 효력은 시행일인 2002. 11. 1.부터 인정되었습니다. 시행일에 새로 입점하고 사업자등록을 한 임차인은 그 다음 날부터 대항력이 생기므로 기존 임차인이 앞섰습니다.

상가 우선변제 순위 대응 순서

• 날짜 자료 발급 - 세무서에서 확정일자 부여일과 사업자등록 신청일을 확인합니다. 순위의 기준이 됩니다.
• 입점일 증명 - 인테리어 공사일, 첫 매출일로 점포를 넘겨받은 날을 확인합니다. 대항요건 시점을 뒷받침합니다.
• 상대 임차인 정보 확인 - 이해관계인으로서 세무서에 다른 임차인의 확정일자·보증금 정보 제공을 요청합니다. 경매 서류에서도 확인할 수 있습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 순위가 앞서도 배당요구가 없으면 배당받지 못합니다.
• 배당표 이의 - 배당표의 순위가 날짜와 다르면 배당기일에 이의를 하고 배당이의 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업자등록을 정정하면서 상호나 면적이 바뀌었거나 중간에 폐업·재개업을 한 경우에는 대항요건이 끊겼는지를 서류로 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매 배당이의와 임대차보증금 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 날 확정일자를 받은 임차인끼리는요?
  우선변제권이 같은 날 생긴 임차인끼리는 같은 순위로 보아 보증금 비율로 나누어 배당받는 것이 원칙입니다. 다만 대항요건을 갖춘 날이 다르면 늦은 날 기준으로 순위가 갈리므로, 확정일자가 같아도 사업자등록 신청일을 함께 비교해야 합니다.
• 확정일자를 먼저 받고 입점은 나중에 했다면요?
  입점과 사업자등록 신청 다음 날부터 우선변제권이 생깁니다. 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결은 대항요건을 갖춘 당일이나 그 전에 확정일자를 받았다면 우선변제권이 대항력과 같이 그 다음 날 생긴다고 했습니다. 확정일자를 먼저 받아도 순위가 앞당겨지지 않습니다.
• 다른 임차인의 확정일자를 알 수 있나요?
  알 수 있습니다. 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있고, 세무서장은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다. 같은 건물 임차인도 이해관계인에 해당합니다.
• 사업자등록을 정정하면 대항력이 끊기나요?
  같은 점포에서 상호나 업종만 바꾸는 정정이라면 대항력은 이어지는 것이 보통입니다. 반면 폐업신고 후 다시 사업자등록을 하면 새 등록일 다음 날부터 대항력이 새로 생겨 순위가 늦어집니다. 정정인지 신규 등록인지를 서류로 확인하십시오.
• 보증금을 올리면 올린 부분도 같은 순위인가요?
  아닙니다. 올린 보증금은 증액 계약서에 새로 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 그 사이에 다른 임차인이나 근저당권자가 생겼다면 증액분은 그들보다 뒤로 밀립니다. 증액할 때 등기사항증명서를 먼저 확인하십시오.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  상가건물 소재지를 관할하는 세무서장이 부여합니다. 사업자등록 신청이나 정정신고를 할 때 임대차계약서 원본을 내고 함께 받을 수 있습니다. 주택처럼 주민센터에서 받는 것이 아니므로 세무서나 홈택스로 신청해야 합니다.

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