상가 임대차

3년 계약이 끝나자 월세 100만원 인상을 요구받았는데 상한이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되는 경우라면, 건물주는 월세를 청구 당시 차임의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법은 갱신되는 임대차의 차임을 증감청구 범위 안에서만 바꿀 수 있게 하고, 증액 상한을 100분의 5로 정합니다. 지금은 계약 만료일로부터 1개월 전이 지나기 전에 갱신요구를 문서로 보내 두십시오.

건물주가 올려 부른 금액에 맞춰 새 계약서를 바로 써 줄 필요는 없습니다. 갱신요구를 먼저 하고, 인상 폭은 그 뒤에 법정 범위 안에서 정하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 10월 음식점을 열면서 보증금 1억원, 월세 340만원, 기간 3년으로 상가를 빌린 B씨는 2026년 8월 건물주에게서 재계약하려면 월세를 440만원으로 올려야 한다는 말을 들었습니다. 만료일은 2026년 10월 말이었고 B씨는 아직 갱신요구를 하지 않은 상태였습니다. B씨는 인상 상한이 있는지, 재계약이라 상한이 적용되지 않는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 월세 인상 상한은 정확히 얼마인가요?

증액청구는 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘을 수 없습니다. 월세 340만원이라면 한 번에 올릴 수 있는 금액은 17만원까지이고, 100만원 인상은 이 범위를 크게 넘습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 시행령 기준이며, 예전에 적용되던 100분의 9는 2018년 시행령 개정으로 100분의 5가 되었습니다.

증액청구는 임대차계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다. 갱신으로 월세를 올렸다면 그 뒤 1년 동안은 다시 올려 달라고 청구할 수 없습니다.

재계약이면 5% 상한이 적용되지 않나요?

합의로 새 계약을 맺으면 상한이 적용되지 않습니다. 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결은 증액 상한 규정이 임대차 존속 중 한쪽이 증액을 청구한 경우에만 적용되고, 계약 종료 뒤 재계약을 하거나 합의로 차임을 올린 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 그래서 인상안에 서명하기 전에 갱신요구권을 행사하는 순서가 중요한 차이를 만듭니다.

반대로 임차인이 갱신요구를 하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임은 증감청구 범위에서만 바뀝니다. 건물주는 3기 차임 연체, 무단 전대 같은 법정 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다.

3년이 지났는데 아직 갱신을 요구할 수 있나요?

전체 임대차기간이 10년을 넘지 않으면 요구할 수 있습니다. 종전에는 5년이었지만, 2018. 10. 16. 법 개정으로 10년이 되었습니다. 부칙에 따라 개정 뒤 새로 체결되거나 갱신되는 임대차에 10년이 적용되므로, 지금 맺은 3년 계약은 앞으로 7년 더 갱신을 요구할 수 있습니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차도 갱신요구권은 인정됩니다. 다만 이 경우 5% 상한은 적용되지 않고, 주변 상가의 차임과 경제사정 변동을 고려해 증감을 청구하게 됩니다. 보증금 1억원에 월세 340만원이면 환산보증금은 4억4천만원으로, 서울특별시라면 기준 9억원 이하에 해당합니다.

상가 월세 인상 요구 대응 순서

• 만료일 계산 - 계약서의 종료일을 확인하고 6개월 전부터 1개월 전까지의 날짜를 달력에 적습니다. 이 기간 안에 해야 갱신요구가 효력을 가집니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세의 100을 곱한 금액을 더합니다. 지역별 기준 이하인지에 따라 5% 상한 적용 여부가 갈립니다.
• 갱신요구 통지 - 기존 조건으로 갱신을 요구한다는 내용을 내용증명이나 문자로 보냅니다. 도달일이 남아야 기간 준수를 증명할 수 있습니다.
• 인상안 서명 보류 - 건물주의 새 계약서에는 바로 서명하지 않습니다. 합의 인상은 5% 상한을 받지 않기 때문입니다.
• 증액 범위 협의 - 건물주가 증액을 청구하면 청구 당시 차임의 5% 이내인지 확인하고 협의합니다. 다툼이 남으면 법원이 적정 차임을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 차임 조정 특약이 있거나 건물이 재건축 대상이면 계약서와 건물 사정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 인상을 안 해 주면 나가라고 하는데 따라야 하나요?
  갱신요구 기간 안에 갱신을 요구했다면 따를 필요가 없습니다. 건물주는 3기 차임 연체, 무단 전대, 재건축 같은 법정 사유가 없으면 갱신을 거절하지 못합니다. 인상에 합의하지 않았다는 이유만으로는 거절 사유가 되지 않습니다.
• 월세 인상 상한 5%는 보증금에도 적용되나요?
  적용됩니다. 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못합니다. 보증금과 월세를 함께 올려 달라는 요구라면 각각 5% 이내인지 따로 계산해 봅니다. 환산보증금이 기준을 넘는 임대차는 이 상한이 적용되지 않습니다.
• 이미 440만원에 합의하고 서명했으면 되돌릴 수 있나요?
  되돌리기 어렵습니다. 판례는 계약 종료 뒤 재계약이나 합의 인상에는 증액 상한 규정이 적용되지 않는다고 봅니다. 다만 서명이 강박이나 착오로 이루어졌다는 사정이 있으면 따로 다툴 수 있어, 서명 당시 주고받은 문자를 보존해 두는 편이 좋습니다.
• 갱신요구는 말로 해도 되나요?
  말로 해도 효력은 있지만 증명이 어렵습니다. 기간 안에 요구했다는 사실은 임차인이 증명해야 하므로 내용증명이나 문자처럼 도달일이 남는 방법이 안전합니다. 건물주가 받은 날이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이여야 합니다.
• 갱신요구권은 몇 년까지 쓸 수 있나요?
  최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 3년 계약이 끝난 시점이라면 앞으로 7년 동안 갱신을 요구할 수 있습니다. 2018년 개정 전의 5년 기준은 개정 뒤 새로 체결되거나 갱신된 임대차에는 적용되지 않습니다.
• 건물주가 만료 전에 아무 말도 없으면 어떻게 되나요?
  건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 1년간 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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