상가 임대차

상가 만료가 한 달도 안 남았는데 영업을 더 할 방법이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

있습니다, 만료 1개월 전이 지나 갱신요구는 늦었더라도 건물주가 그 전에 갱신거절 통지를 하지 않았다면 계약은 만료 때 1년 더 이어집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 건물주의 통지 없는 만료를 같은 조건의 1년 갱신으로 보기 때문입니다. 지금은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게서 받은 문자나 우편이 있는지 확인해 두십시오.

갱신요구 기한을 놓쳤다고 해서 바로 짐을 뺄 준비를 할 필요는 없습니다. 건물주가 기한 안에 아무 통지도 하지 않았다면 법이 계약을 1년 연장합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 10월 15일 서울의 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월세 160만원, 기간 2년으로 빌려 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 장사가 자리를 잡아 더 하고 싶었지만, 갱신을 요구해야 한다는 사실을 모르고 지내다 만료를 3주도 남기지 않은 2026년 9월 하순에야 상담을 신청했습니다. 그동안 건물주에게서 계약 종료나 월세 인상에 관한 연락은 받은 적이 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

만료 1개월 전이 지나면 갱신요구를 할 수 없나요?

할 수 없습니다. 계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지만 행사할 수 있고, 이 기간이 지난 뒤의 요구에는 법정 효력이 없습니다. 사례처럼 만료일이 2026년 10월 15일이면 2026년 9월 15일 무렵까지 요구가 도달했어야 합니다. 다만 이 기한은 임차인 쪽 권리의 기한이고, 계약이 그대로 끝나는지는 건물주의 통지 여부를 보고 따로 판단합니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 씁니다.

건물주가 아무 통지를 하지 않았다면 어떻게 되나요?

건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면, 만료 때 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고 기간은 1년이 됩니다. 사례에서는 2027년 10월 15일까지 같은 월세로 영업을 이어 갈 수 있습니다. 1개월 전이 이미 지났으므로 건물주가 지금 나가라고 통보해도 이 효과는 바뀌지 않습니다.

묵시적 갱신은 건물주가 거절 통지를 하지 않는 한 1년 단위로 다시 이어질 수 있습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 전체 기간 제한이 이런 법정갱신에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

묵시적 갱신 기간 중에 사정이 바뀌면 먼저 나갈 수 있나요?

있습니다. 묵시적으로 갱신된 1년 동안 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 영업을 더 해 보다가 사정이 나빠지면 3개월 전에만 알리면 되므로 부담이 적습니다.

다음 만료 때는 무엇을 챙겨야 하나요?

다음 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구를 해 두면, 건물주가 법정 사유 없이 거절하지 못하는 정식 갱신이 됩니다. 갱신요구로 갱신되면 기간은 원래 계약처럼 2년으로 이어지고, 전체 기간이 10년이 될 때까지 반복할 수 있습니다. 묵시적 갱신에만 기대면 건물주가 다음번에 기한 안에 거절 통지를 할 때 계약이 끝날 수 있습니다.

상가 만료 임박 연장 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서에서 정확한 만료일을 확인합니다. 모든 기간 계산의 기준이 됩니다.
• 건물주 통지 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 받은 문자·우편을 찾습니다. 아무것도 없으면 1년 묵시적 갱신이 됩니다.
• 영업 계속 - 만료 뒤에도 영업과 월세 지급을 그대로 이어 갑니다. 월세를 밀리면 갱신 뒤에도 해지 사유가 될 수 있습니다.
• 통보 대응 - 건물주가 뒤늦게 나가라고 하면 통지 기한이 지났다는 점을 문자로 답합니다. 명도소송이 오면 이 기록을 냅니다.
• 다음 갱신 준비 - 다음 만료 6개월 전 날짜를 달력에 적어 둡니다. 그때 갱신요구를 하면 2년 단위 갱신이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 만료 전 건물주가 월세 인상이나 재계약 조건을 문자로 제시한 적이 있다면 조건 변경 통지에 해당하는지 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 만료 1개월 전이 지나서 한 갱신요구는 소용없나요?
  법정 갱신요구로서 효력은 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 한 요구만 건물주가 거절하지 못하게 합니다. 다만 건물주가 이를 받아들여 합의하면 합의 갱신이 되고, 건물주의 통지가 없었다면 묵시적 갱신이 따로 성립합니다.
• 건물주가 만료 일주일 전에 나가라고 하면요?
  그 통보로는 묵시적 갱신을 막지 못합니다. 제10조 제4항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 거절 통지만 인정하므로, 1개월 전이 지난 뒤의 통보는 기한을 넘긴 것입니다. 이 경우 계약은 만료 때 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다.
• 묵시적 갱신이면 월세도 올리지 못하나요?
  같은 조건으로 갱신되므로 월세는 그대로입니다. 건물주가 올리려면 증감청구를 해야 하는데, 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조는 증액 한도를 청구 당시 금액의 100분의 5로 정합니다. 임차인이 합의하지 않는 한 그 이상은 올릴 수 없습니다.
• 묵시적 갱신과 갱신요구 갱신은 무엇이 다른가요?
  기간과 해지권이 다릅니다. 갱신요구로 갱신되면 전 계약과 같은 조건이라 기간도 원래처럼 이어지고 임차인 일방 해지권은 없습니다. 묵시적 갱신은 기간이 1년이고, 제10조 제5항에 따라 임차인이 언제든 해지를 통고하면 3개월 뒤 끝납니다.
• 건물주가 통지를 했다고 우기면 누가 증명하나요?
  통지를 했다고 주장하는 건물주가 증명해야 합니다. 민법 제111조 제1항에 따라 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 건물주는 기한 안에 통지가 도달했다는 사실을 내용증명·문자 기록 등으로 입증해야 합니다. 임차인은 받은 문자 목록을 보관해 두면 됩니다.
• 갱신 뒤 권리금은 언제 챙길 수 있나요?
  새로 이어진 계약이 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지 새 임차인을 주선하면 권리금 회수기회 보호를 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 이 기간에 건물주가 정당한 사유 없이 주선한 사람과의 계약을 거절하는 등 권리금 수수를 방해하지 못하게 합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 밀린 상가 월세를 갚았는데도 계약갱신을 거절할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성