농지·산지

20년 넘게 경작한 밭을 상속인이 남에게 팔고 등기해 버렸는데 시효취득을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 시효가 완성된 뒤 상속인에게서 밭을 산 제3자가 먼저 등기를 마쳤다면 원칙적으로 그 제3자에게는 취득시효를 주장할 수 없습니다. 점유취득시효는 20년 점유 뒤 등기를 해야 소유권을 얻기 때문에 등기 전 새 소유자에게 대항하지 못하고, 매수인이 매도를 적극 권유한 경우 등에만 매매 무효를 다툴 수 있습니다. 지금은 등기부에서 제3자 등기 접수일과 시효 완성일을 비교해 보십시오.

매매계약서나 증인이 없다고 해서 20년 넘은 점유 사실까지 증명하지 못하는 것은 아닙니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2001년 이웃 B씨에게 밭을 사서 대금을 다 주고 그때부터 계속 농사를 지었지만 이전등기를 미뤄 두었습니다. B씨는 몇 해 뒤 세상을 떠났고, 외지에 살던 아들 C씨가 2025년 아버지 명의 밭을 발견해 D씨에게 1억 2,000만원에 팔고 등기까지 넘겼습니다. D씨는 2026년 봄 A씨에게 밭을 비워 달라는 내용증명을 보냈습니다. A씨는 매매계약서를 잃어버렸고 매매를 기억하는 증인도 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 완성됐는데 제3자가 먼저 등기하면 어떻게 되나요?

시효 완성 뒤 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없습니다. 점유취득시효는 20년 점유만으로 소유권이 생기는 것이 아니라 등기를 해야 소유권을 얻기 때문에, 등기 전에 나타난 새 소유자에게는 대항하지 못합니다.

제3자가 어떤 이유로 등기를 받았는지도 원칙적으로 결론을 바꾸지 않습니다. 제3자의 등기원인이 점유자의 시효 완성 전에 생긴 것이더라도 등기가 완성 뒤에 마쳐졌다면 마찬가지입니다. 상속인이 상속재산을 팔아 매수인이 등기를 마친 경우도 매수인은 시효 완성 뒤의 새로운 이해관계인으로 봅니다.

상속인에게 이전등기를 청구할 수는 있었나요?

있었습니다. 시효 완성을 원인으로 한 이전등기는 시효 완성 당시의 소유자를 상대로 청구하고, 그 소유자가 사망했다면 상속인이 등기의무를 이어받습니다. 상속인이 제3자에게 팔기 전에 소송을 내고 처분금지가처분을 해 두었다면 결론이 달라졌을 것입니다.

시효 완성 전에 등기명의가 바뀐 경우는 반대입니다. 20년이 차기 전에 소유자가 바뀌어도 그것만으로 시효가 중단되지 않으므로, 완성 당시의 새 소유자에게 시효취득을 주장할 수 있습니다. 결국 명의 변경이 시효 완성 전이냐 뒤냐가 결론을 가릅니다.

매수인이 사정을 알고 샀다면 등기를 뒤집을 수 있나요?

알고 샀다는 것만으로는 부족합니다. 매수인이 점유자의 시효 완성 사실을 알면서 산 경우라도, 매도인의 이전등기의무를 떠안기로 약정했다는 등의 특별한 사정이 없으면 그 의무를 이어받지 않습니다. 다만 매수인이 시효 완성 사실을 알면서 매도를 권유하는 등 적극 가담했다면 그 매매는 사회질서에 반해 무효가 될 수 있습니다.

매매가 무효가 되면 제3자 명의 등기는 말소 대상이 되고, 점유자는 원래 소유자 쪽(상속인)을 상대로 다시 시효를 원인으로 한 이전등기를 청구할 여지가 생깁니다. 적극 가담은 매수인과 상속인이 주고받은 문자, 매매 경위, 시세보다 낮은 대금 같은 정황으로 증명합니다.

계속 점유하면 다시 시효를 주장할 수 있나요?

가능합니다. 제3자 명의로 소유권이 바뀐 뒤에도 점유자가 계속 점유해 그 변동 시점부터 다시 20년이 지나면, 그 소유권 변동 시점을 새로운 기산점으로 삼아 2차 시효취득을 주장할 수 있습니다. 2차 시효기간 중에 명의가 또 바뀌어도 그것만으로 2차 시효는 중단되지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 점유취득시효를 20년 점유와 등기라는 같은 구조로 두고 있어, 이 판례 법리는 그대로 적용됩니다. 지금 당장은 매수인의 인도 요구에 대응하면서 2차 시효 가능성을 염두에 두고 점유 사실 기록을 계속 남겨 두는 것이 현실적인 방법입니다.

취득시효 완성 후 제3자 등기 대응 순서

• 등기부 변동일 확인 - 상속등기와 제3자 이전등기가 언제 접수됐는지 확인합니다. 시효 완성일과 비교하는 기준입니다.
• 시효 완성일 계산 - 경작을 시작한 날부터 20년이 되는 날을 계산합니다. 완성 전 명의 변경이면 새 소유자에게 주장할 수 있습니다.
• 매매 경위 조사 - 제3자가 시효 완성 사실을 알고 매도를 권유했는지 문자·중개 기록으로 확인합니다. 적극 가담이면 매매 무효를 다툽니다.
• 인도 소송 대응 - 매수인의 인도 청구에 점유 권원과 사정을 정리해 답변합니다. 경작한 농작물 처리도 함께 협의합니다.
• 2차 시효 기록 - 소유권 변동 시점 이후 점유 사실을 사진·농업경영체 등록으로 남깁니다. 20년이 지나면 2차 시효를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 상속인과 가까운 사이이거나 시세보다 크게 낮은 값에 샀다면 매매 경위 자료를 보고 반사회적 이중매매 여부를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효 완성 전에 주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
  새 주인에게 주장할 수 있습니다. 20년이 차기 전에 등기명의가 바뀌어도 그것만으로는 시효가 중단되지 않으므로 시효 완성 당시의 소유자인 새 주인이 이전등기의무를 집니다. 그래서 명의 변경일과 시효 완성일의 앞뒤를 먼저 확인합니다.
• 누구를 상대로 이전등기를 청구하나요?
  시효 완성 당시의 소유자입니다. 그 소유자가 사망했다면 상속인이 등기의무를 이어받으므로 상속인을 상대로 청구합니다. 상속인이 팔기 전에 소송과 처분금지가처분을 했다면 제3자에게 넘어가는 것을 막을 수 있었습니다.
• 매수인이 사정을 알았으면 등기가 무효인가요?
  알았다는 것만으로는 무효가 아닙니다. 시효 완성 사실을 알면서 샀더라도 매도인의 등기의무를 떠안기로 약정하지 않았다면 그 의무를 이어받지 않습니다. 매도를 권유하는 등 적극 가담한 경우에만 반사회적 법률행위로 무효를 다툴 수 있습니다.
• 계약서가 없어도 점유를 인정받나요?
  받을 수 있습니다. 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 상대방이 타주점유라는 사정을 증명해야 합니다. 경작 시작 시점은 농지원부, 수매 기록, 항공사진, 이웃 확인서 등으로 보여 줄 수 있습니다.
• 상속인에게 손해배상을 받을 수는 없나요?
  쉽지 않습니다. 점유자가 팔기 전에 시효를 주장하거나 이전등기를 청구한 적이 없다면 상속인은 시효 완성 사실을 몰랐다고 보게 되어, 처분했다는 이유만으로 불법행위 책임을 묻기 어렵습니다. 그 전에 내용증명 등으로 권리를 주장했다면 사정이 다릅니다.
• 제3자 등기 뒤에 다시 시효를 셀 수 있나요?
  셀 수 있습니다. 소유권이 제3자에게 넘어간 뒤에도 계속 점유해 그때부터 다시 20년이 지나면 그 변동 시점을 새 기산점으로 삼아 2차 시효취득을 주장할 수 있습니다. 그 사이 명의가 또 바뀌어도 2차 시효는 중단되지 않습니다.

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