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20년 경작한 땅이 수용되면 시효취득자가 보상금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 수용 전에 등기명의인에게 시효 완성을 주장하거나 이전등기를 청구해 두었다면 대상청구권으로 보상금을 넘겨 달라고 할 수 있습니다. 수용 전에 아무 권리주장이 없었다면 판례는 대상청구권을 인정하지 않습니다. 지금은 수용재결 전에 상속인을 상대로 이전등기 청구를 했는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

토지가 수용된다는 공문이나 보상 협의 안내를 받았다면, 수용재결 전에 등기명의인(상속인)을 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 해 두십시오. 수용으로 이전등기가 불가능해진 뒤에는 그 전에 권리를 주장했는지가 보상금을 넘겨받을 수 있는지를 정합니다.

증여계약서가 없다고 해서 권리를 포기할 필요는 없습니다. 20년 넘게 소유의 의사로 경작해 왔다면 증여 대신 취득시효를 청구원인으로 삼을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2001년 이웃 어른에게서 논 한 필지를 증여받아 경작해 왔지만 이전등기는 미뤄 두었습니다. 증여자는 2022년 사망했고, 상속인들은 2024년 이 논을 개발회사에 팔면서 소유권이전청구권 가등기를 해 주었습니다. 개발회사는 2025년 회생절차에 들어갔고, 2026년 이 논이 도로 사업에 수용된다는 안내가 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 토지가 수용되면 보상금을 받을 수 있나요?

수용 전에 등기명의인에게 시효 완성을 주장하거나 이전등기를 청구해 두었다면 받을 수 있습니다. 수용으로 이전등기의무가 이행불능이 되면 시효취득자는 대상청구권을 행사해 등기명의인이 받은 보상금을 넘겨 달라고 할 수 있습니다. 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다43825 판결은 이 권리를 인정하되, 이행불능 전에 권리를 주장했거나 등기청구권을 행사했을 것을 요건으로 삼았습니다.

보상금이 공탁됐다면 청구 방법이 정해져 있습니다. 대법원 1995. 12. 5. 선고 95다4209 판결은 시효취득자가 토지소유자에게 공탁금출급청구권의 양도를 청구할 수는 있지만, 자신이 공탁금 수령권자라는 확인을 구할 수는 없다고 보았습니다. 시효취득자는 소유자가 아니라 이전등기청구권을 가진 채권자이기 때문입니다.

상속인이 제3자에게 팔고 가등기해 주면 어떻게 되나요?

가등기만 된 상태라면 시효취득자는 여전히 상속인을 상대로 이전등기를 청구해야 합니다. 가등기는 본등기의 순위를 보전할 뿐 상속인의 처분권한을 없애지 않습니다. 그러나 매수인이 가등기에 기해 본등기를 마치면 그 순위는 가등기 때로 올라가고, 시효 완성 뒤 등기를 마친 제3자에게는 취득시효로 대항할 수 없습니다.

예외는 매수인이 상속인의 배임적 처분에 적극 가담한 경우입니다. 이때 매매는 반사회질서 법률행위로 무효가 되고 본등기도 원인무효가 됩니다. 매수 회사에 회생절차가 개시됐다면 재산의 관리처분권이 관리인에게 있으므로 관리인을 상대로 말소를 청구합니다.

수용 시점에 따라 보상금은 누구에게 가나요?

누가 먼저 등기를 마쳤는지에 따라 달라집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 사업인정고시 뒤 권리를 승계한 자가 보상금이나 공탁금을 받는다고 정합니다. 매수인이 본등기를 마친 뒤 수용되면 보상금은 매수인에게 돌아갑니다. 시효취득자와 매수인 모두 등기를 마치기 전에 수용되면 보상금은 상속인에게 지급되고, 시효취득자는 대상청구권으로 그 보상금을 넘겨 달라고 청구합니다.

등기 상태별 수용보상금 귀속
매수인 본등기 완료
보상금 귀속: 매수인
시효취득자 조치: 적극가담이면 본등기 말소 청구
시효취득자·매수인 모두 미등기
보상금 귀속: 상속인
시효취득자 조치: 대상청구권으로 반환 청구
보상금 공탁
보상금 귀속: 공탁
시효취득자 조치: 공탁금출급청구권 양도 청구
수용 전 권리주장 없음
보상금 귀속: 상속인
시효취득자 조치: 대상청구권 불인정

출처 - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제3항, 대법원 94다43825·95다4209 판결

수용 앞둔 시효취득 토지 대응 순서

  • 점유 경위 정리 - 증여받은 시점, 경작을 시작한 해, 비료·농기계 구입 기록을 모읍니다. 자주점유를 뒷받침하는 자료가 됩니다.
  • 등기부와 상속관계 확인 - 등기명의인 사망 여부와 상속인, 가등기 권리자를 확인합니다. 소송 상대방이 정해집니다.
  • 이전등기 청구 소 제기 - 상속인들을 상대로 취득시효 완성을 원인으로 소를 냅니다. 수용재결 전에 권리를 주장한 기록이 생깁니다.
  • 처분금지가처분 신청 - 추가 처분을 막아야 할 때 신청합니다. 본등기 전이라면 순위 다툼을 줄일 수 있습니다.
  • 보상금 공탁 여부 확인 - 공탁됐다면 공탁금출급청구권 양도를, 지급됐다면 받은 금액의 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 회사가 배임적 처분에 적극 가담했는지, 수용재결과 본등기의 선후가 어떤지는 등기부와 재결서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

실무상 착안점

수용 통지를 받은 점유자들은 「보상금은 등기명의인이 받는 것이니 끝났다」고 생각하거나, 반대로 「20년 넘게 농사지었으니 보상금은 당연히 내 것」이라고 믿습니다. 판례는 둘 다 아니라고 봅니다. 수용 전에 권리를 주장했는지 여부 하나로 보상금에 대한 청구권이 생기기도 하고 사라지기도 합니다.

그래서 날짜 기록이 결론을 정합니다. 이전등기 청구 소장의 접수일, 내용증명 도달일, 사업인정고시일, 수용재결일, 가등기와 본등기의 접수일을 한 줄로 세워 보면 누가 보상금을 받는지가 드러납니다. 증여받았다는 기억만으로는 부족하고, 경작 사실을 보여 주는 농지원부·농협 거래 기록 같은 자료가 필요합니다.

이 기록은 이전등기 소송에서 시효 완성을 증명하는 데 그치지 않습니다. 수용 뒤 대상청구 소송에서는 이행불능 전 권리주장의 증거가 되고, 공탁금 출급 단계에서는 공탁금출급청구권 양도를 명하는 판결의 기초가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 수용 토지를 둘러싼 취득시효·보상금 귀속 분쟁을 수행해 왔으며, 수용재결과 등기의 선후를 먼저 확정한 뒤 이전등기 청구와 대상청구를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기사항증명서·수용 또는 보상 협의 안내문·경작 사실을 보여 주는 자료를 준비해 주시면, 시효 완성 여부·수용 전 권리주장 유무·보상금 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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