등기·명의신탁

집주인 등기가 무효로 말소되면 세입자는 진짜 주인에게 집을 비워 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임대인의 등기가 원인무효로 말소돼 진짜 소유자가 나타났다면 세입자는 잘못이 없어도 진짜 소유자의 인도 청구에 응해야 합니다. 소유물반환 청구는 점유자의 고의나 과실을 묻지 않고, 무효인 명의자와 맺은 임대차로는 진짜 소유자에게 점유할 권리를 주장하기 어렵기 때문입니다. 지금은 보증금을 돌려받을 상대가 원래 임대인이라는 점을 전제로 임대인의 재산부터 확인해 두십시오.

진짜 소유자가 나타났다고 해서 그동안 산 기간의 사용료를 진짜 소유자에게 물어줘야 하는 것은 아닙니다. 임대인을 소유자로 믿고 살았다면 소송이 걸리기 전까지의 사용이익은 돌려주지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 8월 등기부상 소유자인 B씨와 보증금 2억원에 아파트 임대차계약을 맺고 입주했습니다. 그런데 B씨 명의 등기는 서류를 위조해 넘겨받은 것이었고, 진짜 소유자 A씨가 2025년 6월 말소 판결을 받은 뒤 C씨에게 집을 비워 달라고 했습니다. C씨는 아무 잘못이 없는데 보증금도 못 받고 나가야 하느냐며 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 잘못이 없어도 진짜 소유자에게 집을 비워 줘야 하나요?

비워 줘야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 반환 청구에는 점유자의 고의·과실 같은 귀책사유가 필요 없습니다.

세입자의 점유할 권리는 임대인과 맺은 임대차에서 나오는데, 임대인이 소유자가 아니었다면 그 임대차는 임대인과 세입자 사이에서만 효력이 있습니다. 진짜 소유자는 그 계약의 당사자가 아니어서 세입자는 진짜 소유자에게 임차권을 내세우기 어렵습니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

원래 계약을 맺은 임대인에게 돌려받습니다. 임대인은 세입자에게 집을 쓰게 해 줄 의무를 지는데, 진짜 소유자의 인도 청구로 그 의무를 다할 수 없게 됐으므로 계약을 끝내고 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

남의 권리를 판 매도인의 담보책임 규정은 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다. 세입자가 계약 당시 임대인이 소유자가 아님을 몰랐다면 계약 해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있습니다. 임대인이 위조로 등기를 받은 사람이라면 재산을 빼돌리기 쉬우므로 보증금 반환 소송 전에 가압류를 먼저 검토합니다.

그동안 산 기간의 사용료를 진짜 소유자에게 물어줘야 하나요?

선의로 살았다면 원칙적으로 물어주지 않아도 됩니다. 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하고, 대법원 1976. 7. 27. 선고 76다661 판결은 선의의 점유자가 악의로 바뀌지 않은 동안 얻은 사용이익은 법률상 원인 없이 얻었더라도 반환할 의무가 없다고 보았습니다.

다만 선의의 점유자라도 본권에 관한 소송에서 지면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 진짜 소유자가 인도 소송을 내면 그때부터는 사용료 상당 부당이득을 물어야 할 수 있으므로, 결론이 분명하다면 오래 버티기보다 이사 시기를 협의하는 편이 낫습니다.

무효 등기 임대인 세입자 대응 순서

• 말소 판결 확인 - 진짜 소유자가 받은 말소 판결의 확정 여부와 내용을 확인합니다. 인도 요구의 근거입니다.
• 보증금 자료 확보 - 임대차계약서와 보증금 이체 내역을 모읍니다. 임대인에 대한 반환 청구의 증거입니다.
• 임대인 재산 가압류 - 원래 임대인의 부동산·예금을 찾아 가압류합니다. 판결 뒤 실제로 돈을 받기 위한 준비입니다.
• 이사 시기 협의 - 진짜 소유자와 인도 시기를 협의합니다. 소송이 걸리면 그때부터 사용료 부담이 생길 수 있습니다.
• 보증금 반환 소송 - 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다. 위조가 있었다면 형사 고소 기록도 함께 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 진짜 소유자가 임대차를 알고도 묵인했거나 임대인에게 적법한 임대 권한을 준 사정이 있다면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고와 확정일자가 있어도 나가야 하나요?
  임대인에게 임대할 권리가 없었다면 전입신고와 확정일자만으로 진짜 소유자에게 대항하기 어렵습니다. 소유자는 점유자에게 반환을 청구할 수 있고 점유할 권리가 있어야 거부할 수 있는데, 무효 명의자와 맺은 임대차는 진짜 소유자에게 미치지 않기 때문입니다.
• 보증금은 진짜 소유자에게 받을 수 없나요?
  보증금은 계약을 맺고 돈을 받은 원래 임대인에게 청구합니다. 진짜 소유자는 임대차계약의 당사자가 아니고 보증금을 받은 적도 없어 반환 의무가 없습니다. 원래 임대인에게는 사용·수익하게 할 의무 위반을 이유로 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다.
• 살던 기간 사용료를 진짜 소유자에게 내야 하나요?
  임대인을 소유자로 믿고 살았다면 원칙적으로 내지 않아도 됩니다. 선의의 점유자는 과실을 취득하고, 대법원 1976. 7. 27. 선고 76다661 판결은 선의인 동안 얻은 사용이익을 반환할 의무가 없다고 보았습니다. 다만 소송이 제기된 뒤부터는 달라집니다.
• 언제부터 사용료를 물어야 하나요?
  선의의 점유자라도 본권에 관한 소송에서 지면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 진짜 소유자가 인도 소송을 제기한 날 이후의 사용료 상당액은 부당이득으로 물어야 할 수 있으므로, 결론이 분명하면 이사 시기를 협의하는 편이 낫습니다.
• 임대인에게 이사비용도 청구할 수 있나요?
  청구할 여지가 있습니다. 남의 권리를 목적으로 한 매도인의 담보책임 규정은 임대차 같은 유상계약에도 준용되므로, 계약 당시 임대인이 소유자가 아님을 몰랐다면 계약 해제와 함께 이사비용·중개보수 등 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 임대인이 재산을 빼돌리면 어떻게 하나요?
  보증금 반환 소송 전에 임대인의 부동산이나 예금을 가압류해 두어야 합니다. 위조로 등기를 받은 임대인은 재산을 숨길 위험이 커서 판결을 받아도 집행할 곳이 없을 수 있습니다. 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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