주택 임대차

세금 압류등기 뒤에 올려 준 보증금도 경매 매수인에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 세금 압류등기 뒤에 올려 준 보증금 증액분은 경매 매수인에게 주장할 수 없고 증액 전 보증금까지만 대항할 수 있습니다. 대법원은 체납처분 압류등기 뒤 증액에도 저당권 뒤 증액과 같은 법리를 적용합니다. 지금은 등기부의 압류등기일과 재계약서의 증액일을 비교해 보십시오.

올려 준 보증금 계약이 무효가 되는 것은 아니므로, 증액분을 포기해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 3월 보증금 2억원에 아파트를 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 집주인이 세금을 내지 않아 2023년 9월 세무서 압류등기가 들어왔고, A씨는 2024년 3월 재계약하면서 집주인 요청으로 보증금을 1,000만원 올려 주었습니다. 2026년 다른 채권자의 신청으로 경매가 진행돼 집이 팔렸고, 매수인은 2억원만 돌려주겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증액 전 보증금은 그대로 보호되나요?

보호됩니다. 압류등기 전에 대항력을 갖춘 임차인은 증액 전 보증금으로 경매 매수인에게 대항할 수 있고, 그 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다.

위 사례에서 A씨는 2억원을 받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 체납처분에 의한 압류등기 뒤의 증액에도 저당권 뒤 증액과 같은 법리를 적용했습니다.

올려 준 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

원래 집주인에게 받아야 합니다. 압류등기 뒤의 증액 합의는 집주인과 임차인 사이에서는 유효하지만 압류권자와 그 뒤 매수인에게는 대항하지 못합니다. 그래서 매수인은 증액 전 보증금만 승계하고, 증액분 1,000만원은 원래 집주인이 돌려줄 채무로 남습니다.

원래 집주인은 세금을 못 낸 사람이라 재산이 없는 경우가 많습니다. 경매 배당에서 잉여금이 남는지, 다른 재산이 있는지를 함께 확인해야 합니다.

증액분에 확정일자를 새로 받으면 달라지나요?

증액분만큼은 새 확정일자 순서로 배당 순위가 정해집니다. 원래 보증금은 처음 확정일자 순위, 증액분은 증액 계약서의 확정일자 순위로 따로 봅니다. 증액분은 이미 들어온 압류나 담보권보다 뒤가 되는 경우가 많습니다.

그래도 확정일자를 받아 두면 일반채권자보다는 앞섭니다. 증액 계약서를 쓴 날 바로 받는 것이 좋습니다.

집주인이 보증금 인상을 요구하면 얼마까지 들어줘야 하나요?

증액청구는 약정한 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 시·도 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수도 있습니다.

다만 이 제한은 한쪽이 청구하는 경우의 상한이고, 서로 합의해 새로 정하는 금액까지 막지는 않습니다. 등기부에 압류나 근저당이 있으면 인상보다 월차임으로 조정하는 방법을 먼저 검토할 만합니다.

압류등기 후 보증금 증액 대응 순서

• 날짜 대조 - 전입일, 압류등기일, 증액 계약일을 등기부와 계약서로 비교합니다. 어느 금액까지 대항하는지가 정해집니다.
• 배당요구 여부 결정 - 증액 전 보증금을 매수인에게 받을지, 배당요구로 받을지 정합니다. 증액분은 배당요구를 해야 배당 가능성이 생깁니다.
• 매수인과 협의 - 증액 전 보증금 반환과 이사 날짜를 협의합니다. 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
• 원래 집주인 청구 - 증액분은 원래 집주인에게 청구합니다. 재산이 있으면 가압류를 먼저 합니다.
• 재계약 전 확인 - 앞으로 재계약할 때는 등기부 압류 여부를 먼저 봅니다. 압류가 있으면 증액분 보호가 약합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류가 당해세인지 여부나 증액분 확정일자와 조세 법정기일의 선후가 문제 되면 등기부와 체납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조세 압류가 얽힌 임대차 보증금·배당 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증액분만 따로 배당요구할 수 있나요?
  증액분도 우선변제권이 있으면 배당요구를 할 수 있습니다. 증액 계약서에 확정일자를 받았다면 그 날짜 순위로 배당을 받고, 확정일자가 없다면 우선변제권 없이 일반채권자와 같은 지위가 됩니다.
• 압류등기 전에 증액했다면요?
  증액이 압류등기보다 먼저라면 증액한 보증금 전체로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만 증액일이 근저당 설정일보다 뒤라면 근저당과의 관계에서 같은 문제가 생기므로 등기부 전체를 봐야 합니다.
• 매수인에게 2억원을 받을 때까지 버틸 수 있나요?
  증액 전 보증금을 받을 때까지는 매수인의 인도 요구를 거절할 수 있습니다. 매수인이 인도명령을 신청하면 대항력 있는 임차인이라는 자료를 내서 다툽니다. 증액분을 이유로 인도를 거절하지는 못합니다.
• 원래 집주인이 증액분을 안 주면요?
  원래 집주인을 상대로 증액분 반환을 청구합니다. 원래 집주인에게 경매 잉여금이나 다른 재산이 있으면 먼저 가압류해 두는 것이 좋습니다. 판결을 받아도 재산이 없으면 회수가 어렵기 때문입니다.
• 재계약 때 증액 요구를 거절할 수 있나요?
  집주인이 증액을 청구하더라도 약정 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없고, 직전 증액 뒤 1년 안에는 청구하지 못합니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 임대차에도 같은 상한이 적용되므로, 그 이상은 합의하지 않으면 올려 주지 않아도 됩니다.
• 세무서 압류와 근저당은 결론이 같나요?
  대법원은 체납처분에 의한 압류등기 뒤 증액에도 저당권 뒤 증액과 같은 법리를 적용했습니다. 어느 쪽이든 그 등기 뒤의 증액분은 그 권리에 기한 경매의 매수인에게 대항하지 못합니다.

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