확정일자를 받으면 근저당보다 앞서나요?

먼저 설정된 근저당보다는 앞서지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선한다고 정합니다. 확정일자와 대항요건을 모두 갖춘 뒤에 설정된 근저당보다는 먼저 배당받습니다.

경매되면 배당요구를 꼭 해야 하나요?

해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 배당요구 종기까지 하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다. 임차인이 스스로 경매를 신청한 경우는 예외로 보는 판례가 있습니다.

선순위 근저당으로 경매되면 계속 영업할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제8조는 경매로 건물이 매각되면 임차권이 소멸하고, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권만 예외로 합니다. 대항력이 선순위 근저당보다 늦으면 이 예외에 해당하지 않아 매수인에게 인도해야 합니다.

소액임차인이면 근저당보다 먼저 받나요?

받습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조는 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 받게 합니다. 다만 서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하여야 하고 최우선 금액은 2천200만원까지이며, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다.

배당금은 언제 받을 수 있나요?

건물을 매수인에게 넘긴 뒤 받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제3항은 임차인이 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서를 법원에 내고 배당금을 받습니다.

우선변제 순위는 어느 날짜로 정해지나요?

대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 등기된 권리와 비교합니다. 대항력은 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따라 인도와 사업자등록 신청 다음 날 생기므로, 같은 날 확정일자를 받았더라도 대항력이 생기는 다음 날이 순위 비교의 기준이 됩니다.

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상가 임대차

선순위 근저당이 있는 상가에 확정일자를 받으면 보증금을 먼저 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

선순위 근저당이 있는 상가도 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기지만, 보증금은 선순위 근저당권 다음 순위로 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 먼저 받도록 정할 뿐 먼저 설정된 근저당권보다 앞서게 하지는 않습니다. 지금은 등기부의 근저당 설정일과 담보 금액, 건물 시세를 비교해 두십시오.

기한

상가가 경매에 들어가면 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 확정일자에 따른 우선변제를 받을 수 있습니다. 경매개시결정 뒤 법원에서 오는 통지서의 종기 날짜를 먼저 확인하십시오.

선순위 근저당이 있다고 해서 확정일자를 받아도 소용없다고 포기할 필요는 없습니다. 근저당권 다음 순위로는 보증금을 먼저 받습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 3월 서울의 한 상가를 보증금 5,000만원, 월세 200만원으로 빌려 입점하고 사업자등록을 한 뒤 출판사 사무실로 쓰고 있습니다. 계약 당시 등기부에 은행 근저당권이 먼저 설정되어 있어, H씨는 보증금 순위를 지키려고 계약서에 확정일자까지 받아 두었습니다. H씨는 자신에게 상가건물 임대차보호법이 적용되어 우선변제권이 인정되는지, 그 적용 범위는 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

선순위 근저당이 있는 상가도 확정일자로 우선변제를 받나요?

받습니다. 다만 순위는 선순위 근저당권 다음입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받지만, 그보다 먼저 설정된 근저당권의 채권은 앞서 배당됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 기준입니다.

선순위 근저당 상가의 배당 순서(예시)

1
집행비용
경매 절차 비용
2
선순위 근저당권
임차인보다 먼저 설정된 담보
3
확정일자 임차인
대항요건·확정일자 갖춘 날 기준
4
후순위 권리자·일반채권자
남은 금액에서 배당

매각대금이 선순위 근저당 채권을 채우고도 남으면 그 남은 금액에서 보증금을 먼저 받습니다. 그래서 계약 전에 등기부의 근저당 금액과 건물 시세를 비교해 보증금 규모를 정해야 합니다. 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 하므로, 사업자등록 신청일에 확정일자도 함께 받아 두면 순위가 늦어지지 않습니다. 그 뒤에 들어온 근저당권이나 가압류보다는 앞섭니다.

상가건물 임대차보호법 적용 범위는 어떻게 되나요?

보증금에 월세×100을 더한 환산보증금이 지역별 기준 이하이면 법 전체가 적용됩니다. 서울특별시 기준은 9억원입니다. 각색 사례는 5,000만원+200만원×100=2억5,000만원이라 기준 안에 있습니다.

기준을 넘더라도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정은 적용되지만 확정일자에 따른 우선변제권은 인정되지 않습니다.

선순위 근저당 때문에 경매되면 가게를 비워야 하나요?

비워야 합니다. 선순위 근저당권자가 경매를 신청했든 다른 채권자가 신청했든, 대항력이 가장 먼저 설정된 근저당권보다 늦으면 임차권은 매각으로 소멸해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 이때 보증금은 배당으로만 회수하게 됩니다.

배당금을 받으려면 건물을 매수인에게 인도해야 합니다. 환산보증금 2억5,000만원은 서울 소액임차인 기준 6천500만원을 넘어 선순위 근저당보다 앞서는 최우선변제는 받지 못합니다.

상가 선순위 근저당 확인 순서

등기부 확인 - 계약 전 근저당권의 설정일과 담보 금액을 확인합니다. 보증금이 배당받을 순위를 정합니다.
시세 비교 - 건물 시세에서 선순위 담보 금액을 빼 남는 금액을 계산합니다. 보증금이 그 안에 들어와야 안전합니다.
대항요건과 확정일자 - 입점일에 사업자등록을 신청하고 같은 날 확정일자를 받습니다. 둘을 모두 갖춘 날이 순위 기준입니다.
배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 늦으면 우선변제를 받지 못합니다.
인도 준비 - 배당금을 받으려면 매수인에게 건물을 넘겨야 합니다. 명도확인서를 받아 배당금을 수령합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 뒤에 가압류나 다른 임차인이 섞여 있다면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

선순위 근저당이 있는 상가를 빌린 임차인들은 「확정일자만 받으면 보증금은 안전하다」고 믿습니다. 실제로는 확정일자가 먼저 설정된 근저당을 넘어서지 못해, 건물 시세가 떨어지면 보증금이 배당에서 밀립니다. 확정일자는 뒤에 들어오는 채권자를 막는 장치입니다.

그래서 순위를 가르는 날짜 기록이 필요합니다. 입점일, 사업자등록 신청일, 확정일자 날짜와 등기부의 근저당·가압류 접수일을 한 장에 적어 두어야 합니다. 경매 통지가 오면 배당요구 종기와 배당요구서를 제출한 날도 함께 남기십시오.

이 기록은 배당표를 검토할 때 임차인의 순위가 제대로 잡혔는지 확인하는 기준이 되고, 잘못 잡혔다면 배당이의 소송의 증거가 됩니다. 배당요구 종기를 넘기면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있어, 날짜 하나가 보증금 회수 여부를 가릅니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·사업자등록증명·확정일자 확인서·건물 등기부를 준비해 주시면, 선순위 권리와의 배당 순위·배당요구 시기·최우선변제 해당 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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