상가 임대차

확정일자 없이 서울 상가를 소액 보증금에 빌렸는데 경매되면 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 서울에서 환산보증금이 6천500만원 이하이고 경매신청 등기 전에 가게 인도와 사업자등록을 마쳤다면 확정일자가 없어도 보증금 중 2천200만원까지 저당권자보다 먼저 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조와 시행령 제6조·제7조가 소액임차인의 최우선변제 범위를 이렇게 정합니다. 지금은 법원이 정한 배당요구 종기를 확인하고 그 전에 배당요구를 하십시오.

지금 와서 확정일자를 받으러 세무서에 갈 필요는 없습니다. 최우선변제는 확정일자 없이 인도와 사업자등록만으로 인정되고, 경매가 시작된 뒤 받은 확정일자는 선순위 저당권보다 앞서지도 못합니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 2월 서울의 상가 건물 5층 일부를 보증금 4,000만원, 월세 20만원, 기간 1년으로 빌려 출판사 사무실 겸 영업장으로 쓰고 있습니다. 입점 뒤 사업자등록은 신청했지만 확정일자는 받지 못했습니다. 2026년 8월 2023년에 근저당권을 설정한 은행이 경매를 신청하자, R씨는 주변에서 들은 「소액이라 먼저 받는다」는 말이 무슨 뜻인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인 최우선변제란 무엇인가요?

환산보증금이 지역별 소액 기준 이하인 임차인이 경매신청 등기 전에 가게 인도와 사업자등록을 마쳤다면, 보증금 중 일정액을 순위와 관계없이 다른 담보물권자보다 먼저 받는 제도입니다. 확정일자는 필요 없고, 저당권이 먼저 설정돼 있어도 일정액까지는 앞섭니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 시행령을 기준으로 씁니다.

서울은 보증금 얼마까지, 얼마를 먼저 받나요?

서울은 환산보증금이 6천500만원 이하이면 소액임차인에 해당하고, 보증금 중 2천200만원까지 최우선으로 받습니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산하므로, 사례는 4,000만원에 2,000만원을 더한 6,000만원이어서 기준 이하입니다.

최우선으로 받는 금액은 2천200만원을 한도로 하되, 그 합계가 건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 받습니다. 한 건물에 소액임차인이 여러 명이면 각자의 일정액 비율로 건물 가액의 2분의 1을 나눕니다.

나머지 보증금은 어떻게 되나요?

최우선변제로 받지 못한 1,800만원은 확정일자가 없으므로 우선변제권으로 받을 수 없고, 일반채권으로 남습니다. 선순위 저당권 등이 배당받고 남는 금액이 있으면 일반채권자로 배당받을 수 있지만, 이를 위해서는 판결·지급명령 같은 집행권원이나 가압류가 필요합니다. 받지 못한 금액은 건물주에게 따로 청구해야 합니다.

만약 입점 때 확정일자를 받아 두었다면, 최우선변제로 받은 2,200만원을 뺀 나머지 1,800만원도 확정일자 순위에 따라 배당받을 수 있었습니다. 사례처럼 2023년에 설정된 근저당권이 앞서면 그 채권이 먼저 배당된 뒤 남는 금액에서 받게 되지만, 확정일자가 없는 경우보다는 회수 가능성이 커집니다. 다음 계약부터는 입점과 동시에 사업자등록과 확정일자를 함께 갖추는 것이 좋습니다.

상가 소액임차인 최우선변제 확인 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더합니다. 서울은 6천500만원 이하여야 합니다.
• 대항요건 시점 확인 - 가게 인도일과 사업자등록 신청일이 경매신청 등기보다 앞서는지 봅니다. 뒤라면 최우선변제가 없습니다.
• 배당요구 - 종기 전에 계약서와 사업자등록증명을 붙여 배당요구를 합니다. 요구하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 영업 유지 - 배당받을 때까지 사업자등록과 점유를 유지합니다. 도중에 폐업하거나 이사하면 요건을 잃을 수 있습니다.
• 나머지 채권 정리 - 최우선 한도를 넘는 보증금은 건물주에게 청구합니다. 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 담보물권이 오래전에 설정됐거나 환산보증금이 기준 근처라면 등기부와 적용 시행령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 경매 배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 경매신청 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 소액임차인에게 보증금 중 일정액의 우선변제권을 줍니다. 확정일자는 요건이 아니지만, 확정일자가 있으면 나머지 보증금도 순위에 따라 받을 수 있습니다.
• 서울 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  환산보증금 6천500만원 이하입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호가 서울특별시 기준을 이렇게 정하고, 과밀억제권역은 5천500만원, 광역시와 안산시·용인시·김포시·광주시는 3천800만원, 그 밖의 지역은 3천만원입니다.
• 서울은 얼마까지 먼저 받나요?
  2천200만원까지입니다. 시행령 제7조 제1항 제1호가 서울특별시의 일정액을 이렇게 정하고, 과밀억제권역은 1천900만원, 광역시 등은 1천300만원, 그 밖의 지역은 1천만원입니다. 다만 건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 받습니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월 차임에 100을 곱한 금액을 더합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항과 시행령 제2조 제2항·제3항이 월 단위 차임에 1분의 100을 곱하도록 정합니다. 보증금 4,000만원·월세 20만원이면 6,000만원이 되어 서울 소액 기준 안에 듭니다.
• 경매가 시작된 뒤 입점하면 어떻게 되나요?
  최우선변제를 받을 수 없습니다. 제14조 제1항 후단은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추도록 정합니다. 경매개시결정 등기 뒤에 가게를 넘겨받거나 사업자등록을 신청했다면 소액이어도 이 보호를 받지 못하므로, 입점 전에 등기부를 확인해야 합니다.
• 소액임차인이 여러 명이면 나눠 받나요?
  건물 가액의 2분의 1을 넘으면 나눠 받습니다. 시행령 제7조 제3항은 한 건물의 소액임차인들의 일정액 합계가 건물 가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 일정액 비율로 2분의 1 금액을 나눈 금액을 각자의 일정액으로 본다고 정합니다.

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