주택 임대차

세 들어 살면서 제 돈으로 집을 고쳤는데 나중에 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집을 쓰는 데 꼭 필요한 수리비(필요비)는 바로, 집의 가치를 높인 공사비(유익비)는 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있으면 집주인에게 청구할 수 있습니다. 민법 제626조가 임차인의 필요비·유익비 상환청구권을 정합니다. 지금은 계약서에 원상복구 특약이 있는지와 공사 영수증·전후 사진부터 확인해 두십시오.

필요비는 집주인 동의 없이 쓴 것이어도 청구할 수 있습니다. 수리 전에 미리 허락을 받았어야만 돌려받는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 6월 아파트를 보증금 3억원에 빌려 살던 중 2025년 겨울 욕실 배관이 터져 방수 공사비 280만원을 먼저 냈고, 2026년 봄에는 낡은 주방 싱크대를 450만원 들여 교체했습니다. 계약 만료를 앞두고 집주인에게 두 비용을 청구하자, 집주인은 계약서의 「퇴거 시 원상복구」 조항을 들어 한 푼도 줄 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

필요비와 유익비는 어떻게 다른가요?

필요비는 집을 쓸 수 있는 상태로 보존하는 데 든 비용이고, 유익비는 집의 객관적 가치를 높이는 데 든 비용입니다. 터진 수도관 교체, 고장 난 보일러 수리, 누수 방수 공사는 필요비입니다. 낡은 싱크대를 새것으로 바꾸거나 베란다를 확장한 공사는 유익비에 가깝습니다.

필요비는 쓴 즉시 집주인에게 청구할 수 있습니다. 다만 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 수리는 원래 임차인이 할 몫이라 필요비로 청구하기 어렵습니다. 전구나 수도꼭지 패킹 교체가 여기에 해당합니다.

유익비는 얼마나 돌려받나요?

계약이 끝날 때 공사로 늘어난 집의 가치가 남아 있어야 청구할 수 있고, 집주인은 임차인이 쓴 금액과 현재 남은 가치 증가액 가운데 하나를 골라 줍니다. 대개 더 적은 쪽을 고르므로, 1천만원을 들인 인테리어라도 몇 년 뒤 가치 증가가 300만원이면 300만원이 기준이 됩니다. 법원은 집주인 청구로 상환 기간을 늦춰 줄 수도 있습니다.

원상복구 특약이 있으면 못 받나요?

계약서에 「임차인 부담으로 원상복구한다」는 특약이 있으면 유익비 청구는 어렵습니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 이런 약정을 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 특약으로 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 임차인은 계약이 끝나면 집을 원상으로 돌려놓아야 하고 붙인 물건은 떼어 갈 수 있습니다.

다만 원상복구 특약이 있어도 보일러 교체나 누수 공사 같은 필요비까지 포기한 것으로 보지는 않는 경우가 많습니다. 특약 문구가 어떤 비용을 가리키는지 먼저 읽어 봐야 합니다.

돈을 받을 때까지 집을 안 비워 줘도 되나요?

필요비·유익비 상환청구권은 그 집에 관해 생긴 채권이므로, 받을 때까지 집을 유치할 수 있습니다. 다만 유익비에 대해 법원이 상환 기간을 허락했다면 그 기간 동안은 변제기가 오지 않아 유치할 수 없습니다. 유치하는 동안 그 집에 계속 살면 사용이익은 부당이득으로 정산해야 합니다.

세입자 수리비 대응 순서

• 비용 구분 - 쓴 비용이 필요비인지 유익비인지 나눠 적습니다. 필요비는 지금, 유익비는 계약 종료 때 청구합니다.
• 특약 확인 - 계약서의 원상복구·비용 포기 특약 문구를 확인합니다. 특약 범위 밖의 비용은 여전히 청구할 수 있습니다.
• 증빙 확보 - 영수증, 공사 계약서, 공사 전후 사진을 모읍니다. 유익비는 현재 가치를 보여 줄 자료도 필요합니다.
• 청구 통지 - 집주인에게 금액과 내역을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 보증금 반환 때 함께 정산하자고 적어 두면 좋습니다.
• 기한 관리 - 집을 넘겨준 날부터 6개월 안에 청구합니다. 합의가 안 되면 소송이나 보증금 반환 소송에 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상가 인테리어처럼 영업을 위해 들인 시설비나 권리금이 얽혀 있으면 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 종료 시 비용상환·보증금 정산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인 허락 없이 고쳐도 받을 수 있나요?
  필요비라면 받을 수 있습니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물 보존에 관한 필요비를 지출하면 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고만 정하고 동의를 요건으로 하지 않습니다. 다만 급하지 않은 공사라면 먼저 수리 요청을 문자로 보내 두어야 필요성을 다투기 어렵습니다.
• 유익비는 언제 청구하나요?
  임대차가 끝날 때 청구합니다. 민법 제626조 제2항은 임대인이 임대차 종료 시 가액 증가가 남아 있는 때에 한해 임차인이 쓴 금액이나 증가액을 상환하도록 정합니다. 계약 도중에는 청구할 수 없고, 종료 시점의 현존 가치를 감정이나 견적으로 보여 줘야 합니다.
• 6개월은 언제부터 세나요?
  집주인이 집을 돌려받은 날부터 셉니다. 민법 제654조가 준용하는 제617조는 비용 상환청구를 대주가 물건을 반환받은 날부터 6개월 안에 하도록 정합니다. 계약 종료일이 아니라 실제 이사해 집을 넘겨준 날이 기준이므로, 명도일을 문자로 남겨 두십시오.
• 원상복구 특약이 있으면 필요비도 못 받나요?
  특약 문구에 따라 다릅니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 임차인 부담 원상복구 약정을 유익비 상환청구권 포기 특약으로 보았습니다. 필요비까지 포기한다고 명시하지 않았다면 누수 공사처럼 집 보존에 필요한 비용은 따로 청구할 여지가 있습니다.
• 붙인 에어컨이나 선반은 어떻게 하나요?
  떼어 갈 수 있고, 원상으로 돌려놓아야 합니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조는 차주가 반환할 때 원상회복하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 벽에 구멍을 낸 흔적 같은 복구 비용은 보증금에서 공제될 수 있어 이사 전에 정리하는 편이 낫습니다.
• 돈을 받을 때까지 이사 안 가도 되나요?
  유치권을 주장할 수 있습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치할 수 있게 합니다. 다만 유치 중 거주하면 차임 상당액을 부당이득으로 정산해야 하고, 법원이 유익비 상환 기간을 허락하면 유치할 수 없습니다.

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