주택 임대차

집주인 동의로 임차권을 넘겨받거나 전대받으면 우선변제권도 이어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인 동의를 받아 임차권을 넘겨받았거나 전대받았다면 원래 임차인의 우선변제권을 양수인은 직접, 전차인은 대위하여 행사할 수 있습니다. 대법원은 점유를 넘겨받고 주민등록이 끊겼다고 볼 수 없는 기간 안에 전입신고를 하면 원래 임차인의 대항력이 그대로 유지된다고 봅니다. 지금은 원래 임차인의 전입일·확정일자와 내 전입신고일을 초본으로 확인해 두십시오.

원래 임차인의 순위를 쓰려고 양도계약서에 확정일자를 새로 받아야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 집주인의 서면 동의를 받고, 보증금 3억원으로 아파트에 살던 임차인 B씨에게서 임차권을 넘겨받았습니다. B씨는 2022년 5월 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 집주인은 2023년 은행 근저당을 설정했습니다. A씨는 B씨가 전출한 날 바로 전입신고를 했는데, 2026년 집이 경매에 들어가자 근저당보다 먼저 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권을 넘겨받은 양수인은 우선변제권을 직접 행사하나요?

그렇습니다. 집주인 동의를 받은 임차권 양도라면 임차권은 같은 권리 그대로 양수인에게 넘어가고, 원래 임차인은 임대차관계에서 빠집니다. 그래서 양수인은 원래 임차인이 확정일자와 대항요건으로 얻은 우선변제권을 자기 이름으로 행사합니다.

위 사례에서 A씨는 B씨의 2022년 5월 대항요건과 확정일자 순위를 그대로 주장할 수 있고, 2023년 근저당보다 앞섭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 같은 문언으로 두고 있습니다.

전대받은 전차인은 우선변제권을 어떻게 쓰나요?

전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위하여 행사합니다. 전대는 임차권을 넘겨받는 것이 아니라 원래 임차인에게서 다시 빌리는 것이라서, 원래 임차인이 여전히 임대인과의 계약 당사자로 남기 때문입니다.

동의를 받은 전대라면 전차인은 임대인에게 직접 의무를 집니다. 다만 전차인이 원래 임차인에게 낸 차임으로는 임대인에게 대항하지 못합니다. 배당에서도 원래 임차인이 임대인에게 받을 보증금을 기준으로 전차인이 대신 권리를 행사하는 구조입니다.

전입신고는 언제까지 마쳐야 대항력이 이어지나요?

법에 정해진 날수는 없습니다. 판례는 점유가 넘어가고 주민등록이 끊겼다고 볼 수 없을 정도의 기간 안에 전입신고를 하라고 요구합니다. 원래 임차인이 전출한 날 바로 전입하는 것이 안전합니다.

대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입이 늦어지는 사이에 새 근저당이나 가압류가 들어오면, 그 권리보다 뒤로 밀린다는 다툼이 생깁니다.

집주인 동의가 없었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 임차인은 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 동의 없는 양수인·전차인은 원칙적으로 임대인에게 자기 권리를 주장하지 못합니다.

다만 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인은 동의가 없었다는 이유만으로 해지하지 못합니다. 이 예외는 가족 간 양도처럼 사정이 분명할 때 주로 인정됩니다.

임차권 양수·전대 우선변제 대응 순서

• 동의 증빙 확보 - 집주인의 양도·전대 동의서나 문자를 모읍니다. 동의가 없으면 우선변제권 승계 주장이 막힙니다.
• 원래 임차인 대항요건 확인 - 원래 임차인의 전입일과 확정일자를 초본과 계약서로 확인합니다. 순위는 이 날짜로 정해집니다.
• 내 전입일 확인 - 원래 임차인 전출일과 내 전입일 사이 간격을 초본으로 봅니다. 간격이 길면 대항력이 끊겼다는 다툼이 생깁니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 양수인은 자기 이름으로, 전차인은 원래 임차인을 대위하여 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 배당표 순위를 확인하고 틀렸으면 이의를 합니다. 이의하지 않으면 그대로 확정됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공임대주택이거나 원래 임차인이 이미 보증금 일부를 받아 간 경우에는 계약서·등기사항전부증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인 동의는 서면으로 받아야 하나요?
  서면이 아니어도 동의로 인정됩니다. 다만 경매 법원이나 배당이의 소송에서 동의 사실은 양수인·전차인이 증명해야 하므로 문자나 동의서처럼 남는 방법으로 받아 두는 것이 안전합니다. 동의는 양도·전대 전이든 후든 효력이 있습니다.
• 원래 임차인이 받은 확정일자를 그대로 쓰나요?
  양수인은 원래 임차인의 확정일자와 대항요건을 기초로 한 우선변제권을 그대로 행사합니다. 그래서 새 확정일자가 없어도 원래 순위를 주장할 수 있습니다. 다만 원래 임차인의 계약서 원본이나 사본을 배당요구 때 함께 내야 합니다.
• 전입신고가 며칠 늦어도 괜찮나요?
  법정 날수는 없고, 주민등록이 끊겼다고 볼 정도인지로 판단합니다. 원래 임차인 전출 후 며칠 사이 새 근저당이 들어왔다면 순위 다툼이 생길 수 있습니다. 전출과 전입을 같은 날 처리하는 것이 가장 안전합니다.
• 전차인이 받는 배당금은 누구 몫인가요?
  전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위하여 행사하므로 배당은 원래 임차인이 받을 보증금 범위에서 이루어집니다. 전차인이 원래 임차인에게 낸 전대 보증금과 금액이 다르면, 차액은 원래 임차인과 따로 정산해야 합니다.
• 집주인이 동의를 나중에 해 줘도 되나요?
  사후 동의도 동의로 인정됩니다. 다만 동의 전에 이미 새 근저당이나 가압류가 들어왔다면 그 권리와의 순위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 동의 일자가 드러나는 문자나 서면을 남겨 두십시오.
• 경매 매수인에게 집을 비워 주지 않아도 되나요?
  원래 임차인의 대항력이 근저당보다 앞서고 보증금이 모두 변제되지 않았다면, 양수인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이때 매수인은 임대인 지위를 승계하므로 보증금을 돌려받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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